En el debate sobre si España necesita o no construir más viviendas, es habitual la exhibición de las ratios de edificaciones por población para argumentar que actualmente existe un mayor 'stock' por habitante que en otras épocas, por lo que los altos precios se deberían a la especulación y no a la escasez. Si bien la crisis habitacional es multicausal, el Ministerio de Vivienda ha publicado las cifras anuales del parque correspondientes a 2025 y demuestran, tras cruzarlas con los datos de población del INE, una caída acelerada del 'stock' de viviendas por población en España desde 2021. El desplome es mayor en las grandes urbes, que ya marcan la ratio mínima de viviendas por cada 1.000 habitantes de este siglo, lo que apunta a una escasez creciente. La transformación de viviendas no principales (segundas residencias temporales y vacías) en principales (residencias habituales ocupadas) ha permitido paliar parte del desajuste en los últimos años, pero cada vez queda menos colchón al que recurrir si no se construyen nuevas viviendas a un ritmo más parecido al del crecimiento de la población y a la evolución de las necesidades de la demanda. La comparación entre la población residente en España a fecha de 1 de enero de 2026 (49.590.099, según el dato provisional del INE) y el total de viviendas a fecha de 31 de diciembre de 2025 (27.099.556) da como resultado una ratio de 546 viviendas por cada 1.000 habitantes en 2025. Son 13 puntos menos que en 2019 y 16 menos que en 2021, pero iguala prácticamente a la ratio que existía en 2012. Desde 2022, España experimenta una segunda ola migratoria, con ganancias de población de más de medio millón al año; sin embargo, el ritmo de aumento del parque de viviendas ha sido de un promedio de apenas 95.000 en el mismo periodo. Los flujos migratorios se han dirigido especialmente a Madrid y Barcelona, aunque a comienzos de 2026 la tendencia parece haberse desacelerado, posiblemente por la falta de vivienda. En estas provincias, la ganancia promedio de población ha sido de 184.000 habitantes más al año desde 2022, mientras que las viviendas han aumentado solo en 29.000. Es decir, seis veces menos. En consecuencia, las ratios de ambas provincias ya son las mínimas del siglo, además de ser las más bajas de España: de 426 y 441 viviendas por cada 1.000 habitantes, respectivamente. El parque físico por habitante es un indicador que advierte de escasez. Entre 2019 y 2025, la ratio total ha caído en 30 de las 50 provincias analizadas y ha mejorado en 20. Es decir, en la mayoría del país, la evolución del parque de viviendas va por detrás del crecimiento de la población, pero no es un estrechamiento universal. Solo nueve provincias registraron en 2025 su menor número de viviendas por habitante de toda la serie (con origen en 2001): Madrid, Barcelona, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife, Baleares, Valencia, Girona, Tarragona y Alicante. Por tanto, la creciente escasez se concentra en las dos grandes metrópolis y en el arco mediterráneo-insular. El contraste lo da la España vaciada. Las provincias que mayor crecimiento de la ratio de viviendas por habitante experimentan se encuentran en el interior y en el noroeste despoblado. Destacan Zamora (+44 puntos), Cáceres (+27), León (+23) y Jaén (+22). No obstante, no es una buena noticia, ya que todas estas provincias han perdido población entre 2019 y 2025. De la misma manera, las provincias con mayores ratios de vivienda por cada 1.000 habitantes en 2025 fueron Ávila (1.068), Soria (952), Zamora (944), Teruel (925), Ourense (895) y Cuenca (829), todas ellas afectadas por el peso de las segundas residencias y las viviendas vacías, lo que apunta a que el problema no es tanto de cantidad agregada de vivienda como de localización, algo que se agrava año a año. En términos generales, los cálculos nacionales no representan bien la realidad de los territorios, pero el descenso de viviendas no principales podría estar indicando que se ha evitado una escasez mayor de viviendas habituales por la movilización de parte de las que estaban destinadas a otros usos o en desuso. Aunque no existen datos de conversión como tal, las viviendas no principales se han reducido en 530.284 entre 2021 y 2025, encabezadas por Valencia (−71.027), Madrid (−60.074) y Barcelona (−51.504). No obstante, en un futuro, la movilización del parque existente no será suficiente por la presión de los flujos migratorios y las nuevas necesidades demográficas de hogares más pequeños, que llevan a una necesidad mayor de viviendas para alojar a la misma población. Esta presión se refleja en el número de personas por hogar y en el número de viviendas habituales ocupadas por cada 1.000 habitantes, que podrían interpretarse erróneamente como indicadores de holgura del mercado si no se tiene en cuenta la evolución de la ratio del parque total. En 2025, cada vivienda alojó a un promedio de 2,53 habitantes, solo tres centésimas menos que en 2019, pero cuatro décimas menos que en 2001, lo que refleja la tendencia a vivir cada vez en familias más pequeñas o incluso de una sola persona. En paralelo, en 2025 hubo 395 viviendas principales por cada 1.000 habitantes, una de las ratios más altas de la serie. Es posible que este indicador continúe estable o incluso aumente, aunque la escasez se agrave y el hacinamiento crezca en las zonas más tensionadas. De hecho, el número de personas por vivienda ya sube en Madrid y Barcelona (al 2,7 y al 2,6, respectivamente), al contrario que en la media nacional. Además, la ratio de viviendas principales por habitante no tiene en cuenta la posible demanda frustrada, ya que solo mide las viviendas que consiguen ser ocupadas. Viviendas nuevas que no se venden Por una parte, en España se registra un reducido aumento anual del número total de viviendas. Contando solo las existentes y las terminadas, no las iniciadas, entre 2022 y 2025 se ganaron un promedio de 95.000 anuales, frente a las 139.000 entre 2016 y 2019, un periodo de recuperación económica ya alejado de la burbuja. Pero, además, el fenómeno de las viviendas construidas y no vendidas apunta a otro problema añadido. Según los datos del Ministerio de Vivienda, el 'stock' acumulado de vivienda nueva sin vender alcanzó en 2025 un total de 452.670. Aunque supone un descenso del 0,6% respecto al año anterior, lo cierto es que la cifra se ha mantenido prácticamente estable desde 2019. Esta señal apunta a que la nueva oferta no termina de casar con la demanda, bien por la ubicación del inmueble, por sus características o por el precio al que sale al mercado, lo cual también complica la obtención de una hipoteca para financiarlo. De hecho, la vivienda nueva sin vender incluso se ha incrementado en Madrid y en Barcelona en los últimos años, a pesar de sus cada vez mayores necesidades habitacionales. En concreto, suman 34.255 más entre 2019 y 2025, llegando a un total de 66.627 viviendas nuevas sin vender en el caso de Madrid y a 52.286 en el caso de Barcelona. Según calcula CaixaBank Research, a principios de 2026, el hogar típico de España tenía que destinar 7,7 años de ingresos laborales netos para adquirir una vivienda, prácticamente igual que en 2019, pero el problema surge especialmente en las capitales. En Madrid se necesitan 17,8 años y, en Barcelona, 14,1, ambos máximos históricos. La escasez de vivienda se puede aliviar con más construcción, pero no parece que, por el momento, esté siendo la solución, porque la accesibilidad de la compra continúa empeorando.