España ha ganado en los últimos cinco años 1,2 millones de hogares, fruto de un crecimiento de la población sostenido principalmente por la inmigración, y está previsto que esa tendencia continúe al alza. Las proyecciones del INE vaticinan la creación de 2,2 millones de hogares más a lo largo de los próximos 15 años, una perspectiva que añade presión sobre un mercado de la vivienda ya tensionado. El número de casas que se terminan cada año lleva más de una década sin superar prácticamente las 100.000 y el Banco de España cifra en hasta 750.000 viviendas el déficit entre inmuebles construidos y familias creadas en los últimos cinco años. Los expertos consultados por 20minutos advierten de que si no se ataja ese desajuste la tensión sobre los precios y las dificultades para acceder a un techo seguirán en aumento.De continuar al ritmo actual, España contará en 2041 con 21,9 millones de hogares, según el INE, que la semana pasada actualizó a la baja sus previsiones —en 2024 pronosticó 23 millones para 2039—. Se espera la creación de más de 200.000 familias al año hasta 2029, un ritmo que se irá moderando progresivamente. En los últimos cinco años, el crecimiento ha sido de una media anual de 244.000. Son cifras que contrastan con el número de viviendas que se construyen cada año. Según datos del Ministerio de Vivienda, en 2025 se terminaron 93.650 —entre libres y protegidas—, un 7% menos que en 2024. Pese a ese descenso, la construcción ha crecido un 89% en la última década, recuperándose tenuemente del desplome de la crisis, cuando se pasaron de producir más de medio millón de viviendas al año durante la burbuja inmobiliaria a menos de 50.000. Aun así, la población crece más rápido."Este año seguiremos generando un déficit adicional", vaticina el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, Julián Salcedo, que cree que el aumento de población en los próximos años podría ser mayor a la proyección del INE. El especialista en vivienda calcula que haría falta sumar unos 180.000 pisos al año para cerrar el agujero acumulado y sostener el crecimiento demográfico. "El sector promotor no tiene capacidad para generar muchas más viviendas", advierte, apuntando a que la falta de mano de obra, de suelo urbanizable y de financiación lastran el ritmo actual de construcción. "Históricamente se ha dicho que las viviendas se pueden terminar en entre 15 y 18 meses. Ahora el compromiso de entrega de cualquier promoción son dos o tres años, prácticamente el doble", señala.El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña), Xavier Vilajoana, reconocía algunas de esas barreras hace unos días en el Congreso de los Diputados, aunque remarcaba que hay también trabas para acelerar la construcción que exceden al propio sector. "Hemos sido un sector muy resiliente y si tenemos que formar o atraer gente, lo haremos", aseguraba en relación a la falta de mano de obra, al mismo tiempo que denunciaba los problemas de la red eléctrica para dotar de suministro a las nuevas promociones y reclamaba la reforma de la ley del suelo para agilizar los planeamientos urbanísticos, una modificación que ya ha fracasado en repetidas ocasiones. "Cuando una reforma fracasa una vez, puede ser un accidente; cuando fracasa dos veces, puede ser una coincidencia; cuando fracasa tres veces a pesar de existir un consenso técnico amplio, el problema ya no es la reforma, sino la incapacidad para llegar a acuerdos", afeaba a los partidos políticos."El desarrollo urbanístico no puede resolver por sí solo la crisis de la vivienda, pero sí puede ayudar mucho si se orienta bien", asegura Ana María Richart Marset, directora ejecutiva y académica del Máster Universitario en Derecho de la Ordenación del Territorio y del Urbanismo de la UNIR. "Es importante simplificar y agilizar los trámites urbanísticos, siempre con seguridad jurídica, porque muchas veces los tiempos administrativos dificultan que las soluciones lleguen cuando realmente se necesitan", explica, poniendo como ejemplo de vías para ganar vivienda la transformación de suelos industriales obsoletos o infrautilizados en suelos residenciales o la posibilidad de incrementar la densidad residencial —el número de viviendas por superficie de suelo— allí donde exista margen. "No se trata de construir sin medida, sino de aprovechar mejor el suelo urbano existente", matiza.Para dar una solución al problema de la vivienda desde el urbanismo, Richart apuesta especialmente por la regeneración urbana. "La clave está en dejar de pensar únicamente en crecer hacia fuera y apostar más por la ciudad ya construida", sostiene. "Esto implica rehabilitar edificios y mejorar la accesibilidad, haciendo que los espacios urbanos sean más habitables y funcionales. También supone recuperar espacios infrautilizados y revitalizar barrios consolidados que, en algunos casos, han ido perdiendo población, actividad económica o calidad urbana", señala, enfatizando que para reimpulsar estas zonas es determinante contar con infraestructuras de transporte adecuadas que garanticen los desplazamientos sin depender exclusivamente del vehículo privado."No se puede olvidar que existe un parque edificado que va a absorber parte de la población", recalca también el arquitecto Enrique Manzano, vocal de la Junta de Gobierno del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), que subraya la necesidad de potenciar la rehabilitación asegurando el mantenimiento de unas adecuadas condiciones de habitabilidad de las viviendas, al mismo tiempo que insiste en la importancia de adaptar la configuración y el tamaño de las nuevas construcciones a las necesidades vitales de los nuevos hogares. Según el INE, se espera que para 2041 casi un tercio de los hogares estén conformados por una sola persona, superando a los de dos.Salcedo coincide en señalar como ineludible la adaptación de las nuevas viviendas al tamaño y las necesidades de los nuevos hogares y destaca que una menor superficie supone también un menor coste y, por tanto, una mayor asequibilidad. "Hay que hacer más viviendas de todo tipo: en venta y en alquiler, protegidas y libres... pero sobre todo hay que hacer viviendas adaptadas a la realidad", subraya, insistiendo en que los altos precios representan cada vez más un obstáculo para acceder a la compra. De acuerdo con los datos de los notarios, en grandes ciudades como Madrid o Barcelona un piso de 85 metros cuadrados supera ya los 400.000 euros."La demanda quiere comprar, pero ya no puede", advierte Salcedo. "El asunto no es que se construyan más viviendas, sino que se construyan más viviendas que se puedan vender a un precio que la gente pueda pagar", recalca. El economista ve poco posible una reducción de los costes de producción en el contexto actual. Apunta a que, para ello, sería necesario, por ejemplo, simplificar el acceso al suelo. Salcedo señala que si continúa el ritmo actual de producción de vivienda y la población sigue creciendo, el desajuste entre oferta y demanda de pisos seguirá empujando los precios al alza. "La presión sobre los precios seguirá siendo muy fuerte", avisa.Según el INE, de los hogares que se creen hasta 2041, dos de cada tres se concentrarán en Madrid, Andalucía, Comunidad Valenciana y Cataluña, que son las comunidades que ya cuentan actualmente con zonas más tensionadas. "Donde más presión vamos a ver yo creo que será en Madrid, Barcelona y Málaga y quizás también en Valencia y Alicante", opina Manzano, que aboga por mejorar el transporte para liberar tensión de los puntos más críticos y facilitar que la población pueda vivir en zonas más asequibles y desplazarse para trabajar. "Una de las soluciones al problema de la vivienda es el tren", asegura. "Empezaremos a solucionar el tema de la vivienda el día que seamos capaces de calcular las distancias en minutos y no en kilómetros", decía en esa misma línea hace unos días en el Congreso el presidente de APCEspaña.