En las conversaciones sobre el problema de la vivienda —la principal preocupación de los españoles, según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas— es habitual que se repitan determinados mantras casi de manera mecánica. Uno de ellos es la escasez de oferta y, por tanto, la necesidad de construir más. Según el Observatorio de Vivienda y Suelo (OVS) perteneciente al ministerio correspondiente, el número de viviendas libres iniciadas alcanzó las 34.200 viviendas en el último trimestre de 2025, un 14,5% más que el mismo trimestre del año anterior, pero aún lejísimos de las más de 600.000 de antes de la crisis de 2008.Un dato que también está muy alejado de las necesidades que actualmente reclama el sector. El Banco de España cifró, en septiembre de 2025, en 700.000 las viviendas necesarias para cubrir la demanda residencial, 100.000 unidades más que las estimaciones de un año antes. Una cifra similar a la que calcula CaixaBank Research, que asegura que España ha acumulado un déficit de vivienda que supera las 750.000 unidades. “Desde 2021 se ha producido una intensa creación de hogares (en torno a 1,2 millones) que no ha ido acompañada de una producción equivalente de vivienda: se han terminado menos de 500.000 viviendas en ese mismo periodo”, explica Nuria Bustamante, economista principal de CaixaBank Research, que apunta además que esas 750.000 es una estimación de mínimos.“A este desajuste se ha sumado una demanda especialmente dinámica, apoyada en un crecimiento poblacional cercano a 520.000 personas anuales desde 2021, la solidez del mercado laboral y la recuperación de la renta y las condiciones financieras relativamente favorables. Mientras tanto, la oferta ha mostrado una respuesta muy poco elástica, lastrada por múltiples cuellos de botella”, asegura Bustamante. Una pequeña tormenta perfecta que, según expertos del sector, puede convertirse en un obstáculo estructural de cada vez más difícil solución.“El problema no es tanto el déficit acumulado como si esa brecha está en vías de solucionarse”, sentencia Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). Según el informe Mercado inmobiliario en España 2025, elaborado por OBS Business School, en 2030 se prevé que la población llegue a los 52 millones, lo que requerirá que se necesiten, en los próximos cinco años, entre 1,6 y 2,3 millones de nuevas viviendas.Más obra pero más lentaEl sector es prácticamente unánime en cuanto a cuáles son los cuellos de botella que están ralentizando la construcción de nuevas viviendas. “Los promotores identifican cinco grandes barreras: escasez de suelo finalista, lentitud administrativa, demora en la concesión de licencias, falta de mano de obra cualificada y aumento de los costes de construcción. También una creciente incertidumbre regulatoria que dificulta la planificación de inversiones a largo plazo”, resume María Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Por su parte, Carolina Roca, presidenta de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA), puntualiza: “El primero es la falta de suelo finalista disponible en las zonas donde realmente existe demanda”.Esa matización es importante. Según el último informe de CaixaBank Research, aunque los visados de obra nueva aumentaron en 2025, este aumento no siempre se produce allí donde la carencia es mayor. “El déficit se concentra de forma muy clara. Cerca de la mitad se localiza en cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Murcia. Además, las mayores tensiones se observan en grandes áreas metropolitanas y zonas turísticas y litoral”, relata Bustamante. Son lugares en los que se da un mayor crecimiento de la población y más dinamismo económico, por lo que las restricciones de oferta son aún mayores.Precisamente la falta de dinamismo es una queja recurrente de los promotores, que señalan la necesidad de agilizar la gestión urbanística y de reducir los tiempos de concesión de licencias. “El ciclo completo de transformación del suelo puede situarse de media entre 15 y 20 años. Esto se debe a la complejidad en la gestión urbanística, con reiteración de informes sectoriales en los procesos de elaboración de instrumentos para el desarrollo de suelo (Planes Generales, Planes Parciales, proyectos de urbanización…), pero también por la posibilidad de impugnaciones de los planes sin limitación”, argumenta Vilajoana. Es decir, que ante la falta de algún documento o estudio, el procedimiento no solo se paraliza, sino que se devuelve al inicio.“Si no conseguimos aumentar significativamente la oferta de forma inmediata veremos un mercado todavía más tensionado, con precios más elevados y mayores dificultades de acceso. Estamos a las puertas de una crisis habitacional sin precedentes”, advierte Matos. Algo que, a su vez, está repercutiendo en otros aspectos, lastrando el progreso. “La escasez de vivienda empieza a actuar como un cuello de botella para el crecimiento económico, al restringir la movilidad geográfica del trabajo, tensionar los costes salariales en los polos económicos, y dificultar la capacidad de las empresas para atraer y retener talento”, sentencia Bustamante.¿Cuánto hay que edificar?Ante la pregunta de cuántas viviendas deberían construirse al año para empezar a reducir el déficit, Vilajoana sitúa en más de 150.000 viviendas anuales la necesidad de creación de hogares. “Si añadimos el acumulado, la construcción de viviendas debería doblarse para dar respuesta a las necesidades de los ciudadanos”, afirma Vilajoana. A 250.000 viviendas nuevas al año eleva la necesidad Roca, que afirma: “Si además queremos corregir el déficit acumulado, habría que elevar temporalmente esa producción hacia el entorno de las 300.000-330.000 viviendas anuales”. Por su parte, la directora de Estudios de Fotocasa asegura que España necesitaría incorporar alrededor de 1,8 millones de viviendas para alcanzar una situación de equilibrio. “En estos momentos, por cada vivienda que sale al mercado existen aproximadamente 20 familias interesadas en adquirirla”, explica Matos.