El Banco de Espa�a detecta restricciones en la gesti�n urban�stica y del suelo frente a una demanda inmobiliaria creciente, descarta una enorme concentraci�n de la propiedad pero alerta de la presi�n que ejercen los pisos tur�sticos.El de la vivienda es, probablemente, el principal problema econ�mico y social que padece Espa�a. La confluencia de un fuerte repunte de la demanda y una considerable restricci�n de la oferta han dado lugar a un d�ficit de unas 750.000 viviendas, seg�n ha calculado este jueves el Banco de Espa�a, cuyo gobernador, Jos� Luis Escriv�, insta a los gobiernos central y auton�micos a coordinarse y colaborar para comenzar a solventar la situaci�n. El Banco de Espa�a ha destinado buena parte de su �ltimo informe anual a analizar uno de los principales retos estructurales de la econom�a espa�ola: el del acceso a la vivienda. El problema radica en un escenario de fuerte demanda y restricci�n de vivienda, que eleva los precios de compra y alquiler, dificultando la accesibilidad a la vivienda en un contexto de crecimiento de empleo y hogares, lo que general problemas sociales y econ�micos.As�, de un lado, el supervisor achaca la fortaleza de la demanda a un enorme dinamismo demogr�fico; las condiciones financieras favorables para los hogares; un crecimiento econ�mico que se traduce en avances sostenidos en t�rminos de empleo y renta de los hogares; y la presi�n adicional que ejerce las viviendas tur�sticas y los no residentes.Del lado de la oferta, a su vez, el supervisor denuncia restricciones en la gesti�n urban�stica y del suelo; la productividad y rentabilidad del sector constructor; y la escasa disponibilidad de mano de obra.El estudio realizado por el supervisor revela un diferencial acumulado entre la construcci�n de vivienda y la creaci�n de hogares, que es del -3,9% en Espa�a, y se da en pa�ses como Francia o Alemania, reflejando un d�ficit en la creaci�n de vivienda. En concreto, el diferencial acumulado desde 2021 asciende a unas 750.000 viviendas, calcula el Banco de Espa�a.En cualquier caso el supervisor bancario concluye que los riesgos para la estabilidad financiera asociados a la vivienda est�n contenidos, dada la mayor solvencia de los hogares y la limitada laxitud de las condiciones crediticias, en comparaci�n con el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008.As�, solo el 13% del total de hipotecas concedidas para la adquisici�n de vivienda habitual se financia por encima del 80% del valor del inmueble; solo un 11% de las familias dedica al cr�dito m�s del 11% de sus ingresos; lo que limita el riesgo al 2% de los hogares hipotecados. El mercado inmobiliario espa�ola es, sin embargo, muy heterog�neo por territorios. Las tasas de crecimiento real de los precios entre 2014 y 2025 -respecto a la subida del nivel de vida respectivo- var�an con fuerza por territorios, con avances del 5,2% en M�laga, el 4,8% en Madrid, el 4,7% en Baleares, frente a las ca�das del 1,6% en Zamora, el 1,3% en Soria, o el 1,2% en Teruel o Ciudad Real.El an�lisis indica que no existe una elevada concentraci�n de cuotas en el mercado del alquiler, puesto que el 75% de los inmuebles arrendados pertenecen a personas f�sicas que tan solo poseen uno.La vivienda tur�sticaEl peso de las viviendas tur�sticas en el mercado de alquiler, sin embargo, supone ya el 28,9% del total en M�laga; el 12,9% en las Palmas de Gran Canaria; o el 12,1% en Sevilla; frente al 4% en Barcelona, o el 2,8% en Madrid. El porcentaje escala al 44,6% en M�laga o Sevilla si se tiene en cuenta solo el centro de la ciudad.El Banco de Espa�a tambi�n subraya que el esfuerzo para comprar una vivienda crece por encima de la renta de los hogares, con subidas sostenidas desde los a�os 80. Desde entonces, la renta ha crecido un 1,8 veces mientras que los precios inmobiliarios lo han hecho un 3,5%.Los a�os de renta para comprar una vivienda en 2024 ascend�an a 6,8 de media en Espa�a, pero ascienden a 7,5 a�os de salario en el caso de j�venes o extranjeros, y alcanza los 10 a�os en grandes ciudades con alta demanda como Madrid, Barcelona o M�laga. Como consecuencia, desde 2007 el peso relativo de la compra de hogares por parte de los j�venes (18 a 35 a�os) ha ca�do desde el 41% al 22%.Problemas de ofertaEl Banco de Espa�a relata que tras la crisis inmobiliaria de 2008 se fren� el desarrollo de suelos y la planificaci�n urban�stica, mientras que se agravan la falta de coordinaci�n e inversiones, dificultando por ejemplo el acceso a red el�ctrica de las nuevas promociones.Un segundo factor lo ocasi�n al propio sector de la construcci�n, que colaps� en 2008, quedando atomizado en peque�as empresas de baja productividad. Adem�s, a pesar del aumento general del empleo, este sector apenas supone el 7% del total, es decir, cuatro puntos porcentuales del que necesitaron antes del comienzo de la burbuja inmobiliaria. La productividad por hora y trabajador es muy limitada y la disponibilidad de mano de obra es del 63%.Otro elemento diferencial es el del escaso parque p�blico de vivienda en Espa�a, donde tan solo una de cada 65 viviendas es p�blica, frente a referentes como Pa�ses Bajos, donde una de cada tres es p�blica.En este marco, el propio gobernador del Banco de Espa�a ha instado a los gobiernos con competencias, fundamentalmente el Ejecutivo central y los auton�micos, a coordinarse y colaborar para resolver el problema. El supervisor urge a tomar medidas para incrementar la oferta de vivienda (fomentando la construcci�n industrializada, promoviendo m�s vivienda p�blica asequible), mejorar la gesti�n urban�stica y de suelo y contener la demanda, limitando por ejemplo los usos no residenciales.