El problema crece en el sector del alquiler, porque existe una alta demanda y escasa oferta de inmuebles, principalmente en las grandes ciudades del pa�s.Todas las encuestas de opini�n se�alan que la insuficiencia de viviendas se ha convertido en uno de los problemas que m�s preocupan a los espa�oles en la tercera d�cada del siglo XXI. No es sorprendente. Nuestro pa�s se enfrenta a un serio desaf�o en este campo, que afecta especialmente a las personas j�venes. No se trata, desde luego, de una situaci�n desconocida, ni en Espa�a, ni en otros pa�ses.El desarrollo econ�mico y los procesos de industrializaci�n que llevaron a numerosos trabajadores del campo a la ciudad han generado, a lo largo de la historia, numerosas situaciones en las que era muy dif�cil satisfacer la demanda de viviendas, dada la oferta disponible. Y, con frecuencia, la regulaci�n p�blica ha agravado el problema al tratar de implementar soluciones de corto plazo, interviniendo el mercado, cuyo resultado ha sido reducir a�n m�s la oferta de casas, en especial en el sector del alquiler. Pero no parece que hayamos aprendido mucho de los errores del pasado.�Qu� sucede en Espa�a? No estamos, ciertamente, ante un proceso de creaci�n de nuevas zonas industriales. Pero en las �ltimas d�cadas se est� produciendo una concentraci�n de la actividad econ�mica -basada en el sector servicios- en las metr�polis; y las grandes �reas urbanas generan cada vez mayor actividad econ�mica y atraen a trabajadores de todo tipo. El problema de la escasez de viviendas -y la consecuente alza que experimentan sus precios- no tiene, por tanto, car�cter general, sino que se centra en determinadas zonas de cada pa�s, en especial en sus grandes ciudades.La demanda se ve afectada, adem�s, por otros factores, como el aumento de la inmigraci�n, el n�mero creciente de hogares unipersonales y el menor n�mero de residentes por vivienda. Y, pueden encontrarse, tambi�n, otros factores de menor importancia, que act�an en la misma direcci�n. Se mencionan, por ejemplo, con frecuencia, los arrendamientos temporales y los efectos de la econom�a colaborativa en el sector del turismo, que habr�an contribuido a reducir la oferta de casas en alquiler para residentes permanentes.Parece que hay un consenso bastante general entre nuestros pol�ticos en que nos enfrentamos a un problema serio de escasez de viviendas; pero est� resultando muy dif�cil llegar a un acuerdo con respecto a sus causas y a las posibles estrategias a adoptar para solucionarlo. Hay al menos alg�n punto de coincidencia en los diagn�sticos. La mayor parte de nuestros pol�ticos y gobernantes est�n de acuerdo, con raz�n, en que no es posible resolver la cuesti�n en el corto plazo y en que hay que adoptar una serie de medidas escalonadas a lo largo del tiempo.Pero, cuando llega el momento de opinar sobre reformas concretas, las discrepancias son importantes. Desde la izquierda se afirma que la soluci�n -en el caso del alquiler, que es el sector en el que se podr�a incidir a m�s corto plazo- est� en llevar a la pr�ctica en todos sus t�rminos la Ley del Derecho a la Vivienda; e insisten en la necesidad de una intervenci�n p�blica a�n mayor en las denominadas "zonas tensionadas" fijando topes a las rentas y restricciones a la compra de viviendas por personas f�sicas o jur�dicas que no vayan a utilizarlas para uso propio o para dedicarlas al arrendamiento en las condiciones restrictivas que quieren establecer algunos gobiernos regionales.En cambio, la mayor�a de las Comunidades Aut�nomas y los municipios -con buen sentido- se niegan a poner en vigor en sus territorios unas medidas que piensan que acabar�an por estrangular la ya escasa oferta existente.No deber�amos olvidar que muchas de las regulaciones introducidas por la ley actual tienen muy poco de novedosas; y suponen, en realidad, volver a algunas pr�cticas establecidas por la legislaci�n del general Franco, en especial la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1946; y sabemos que tal pol�tica no s�lo fue un fracaso en el corto plazo, sino que, adem�s, impidi� el desarrollo de un mercado eficiente de arrendamientos durante d�cadas.Es interesante se�alar que en 1985 el denominado Decreto Boyer trat� de poner fin a muchas de las restricciones m�s absurdas que estrangulaban el mercado de arrendamientos. Y, aunque no lograra una reforma del sistema tan amplia como era necesaria, tuvo un �xito indudable.Pero ahora, cuarenta a�os m�s tarde, parece que queremos regresar a un pasado bastante lamentable. Y los hechos muestran los indudables efectos negativos de las �ltimas reformas. Baste fijarse en la reducci�n del n�mero de viviendas que salen al mercado de alquiler como consecuencia de los nuevos obst�culos creados a los propietarios a la hora de recuperar sus pisos en casos de impago o de ocupaci�n.Efecto reforzado, adem�s, por la inseguridad jur�dica que tales medidas han generado en todo el sector del alquiler. A�n estamos a tiempo de cambiar. Pero no va a resultar f�cil. Seamos, en todo caso, optimistas y confiemos en que quien escriba un art�culo sobre este mismo tema dentro de cuarenta a�os pueda describir una situaci�n muy diferente.Francisco Cabrillo es catedr�tico em�rito de la Universidad Complutense. Fundaci�n Civismo.