El deterioro del acceso a la vivienda en Espa�a se concentra en el alquiler. Todav�a no hay capitales ni municipios metropolitanos que superen una tasa de esfuerzo el 50%, pero s� hay mercados muy pr�ximos ya a ese umbral, especialmente en el �rea metropolitana de Barcelona.Estas son algunas de las conclusiones del III Informe sobre el Acceso a la Vivienda en Espa�a, elaborado por Century 21 Espa�a. El estudio analiza 40 municipios espa�oles para medir, con datos comparables, hasta qu� punto las familias pueden acceder hoy a una vivienda. El ejercicio cruza los ingresos netos medios de los hogares con los precios de compra y alquiler en cada mercado, tomando como referencia una vivienda tipo de 90 m� y una tasa de esfuerzo del 33% sobre la renta neta disponible. Con esta metodolog�a, el estudio permite identificar qu� tipo de vivienda puede asumir cada hogar y cu�nto esfuerzo econ�mico exige hacerlo en cada ciudad.El alquiler supera niveles sostenibles en los grandes mercadosLas diferencias entre ciudades son significativas. Mientras que alquilar una vivienda de 90 m� exige un esfuerzo del 46% de los ingresos familiares en Barcelona y del 40% en Madrid, en ciudades como Palma de Mallorca y Valencia el porcentaje alcanza el 37% y el 36%, respectivamente. En el extremo opuesto se sit�an mercados como M�rida, donde el esfuerzo necesario baja hasta el 19%.La situaci�n se ha deteriorado con rapidez. Entre 2022 y 2025, los alquileres aumentaron en todas las ciudades analizadas, con incrementos que oscilan entre el 18% registrado en Pamplona y el 51% en Palma de Mallorca. En los grandes mercados urbanos, el encarecimiento ha sido especialmente intenso en Madrid y Barcelona, donde las rentas han aumentado hasta cerca de 500 euros mensuales para una vivienda de 90 m�."El verdadero problema del mercado hoy no es �nicamente el precio de la vivienda, sino el nivel de esfuerzo que las familias tienen que asumir para acceder a ella. Cuando un hogar debe destinar el 40% o el 50% de sus ingresos al alquiler, hablamos de una situaci�n dif�cilmente sostenible para la clase media y media-baja", explica Ricardo Sousa, CEO de Century 21 Espa�a.�Y la compra?A pesar del fuerte incremento de los precios de venta registrado en los �ltimos a�os, con subidas de hasta el 40% en ciudades como Valencia, Murcia u Oviedo, la compra ha mejorado relativamente frente al alquiler gracias a una evoluci�n m�s moderada de las cuotas hipotecarias y a la bajada de los tipos de inter�s en los �ltimos dos a�os.De hecho, comprar resulta actualmente m�s accesible que alquilar en todas las capitales analizadas. El estudio concluye que la cuota hipotecaria mensual es entre un 16% y un 45% inferior al coste del alquiler de una vivienda equivalente. Incluso en ciudades con mercados especialmente tensionados, la diferencia es relevante: en Barcelona, comprar exige una tasa de esfuerzo del 31%, frente al 46% necesario para alquilar; en Madrid, la diferencia se sit�a entre el 34% en compra y el 40% en alquiler.Sin embargo, esta mejora relativa no implica una soluci�n al problema de acceso. Los datos del INE muestran que, aunque los ingresos familiares crecieron entre un 19% y un 24% desde 2022, la tasa de ahorro de los hogares cay� hasta el 12% de la renta disponible en 2025, reduciendo la capacidad de muchas familias para afrontar la entrada inicial necesaria para comprar una vivienda."El mercado funciona cada vez m�s para quienes ya tienen patrimonio y cada vez menos para quienes intentan acceder por primera vez. Ah� es donde realmente se est� produciendo la fractura", a�ade Sousa.Pa�s de propietariosEl 73,3% de los hogares espa�oles resid�a en una vivienda en propiedad, seg�n los datos proporcionados en la Encuesta de Condiciones de Vida elaborada por el INE en 2025. De ellos, casi la mitad del total el 48,9%, ten�a la vivienda totalmente pagada, sin hipoteca pendiente, mientras que el 24,4% manten�a la hipoteca activa.Esta estructura de propiedad ayuda a entender por qu� el mercado residencial puede mantener un elevado nivel de actividad incluso en un contexto de creciente dificultad de acceso: existe una amplia base de hogares con patrimonio inmobiliario acumulado que puede facilitar operaciones de cambio de vivienda entre propietarios."Son los propios espa�oles quienes sostienen el mercado residencial. La mayor�a de las operaciones no responde a nuevos compradores, sino a propietarios que cambian de vivienda utilizando el patrimonio acumulado como palanca financiera", se�ala Sousa."Esta din�mica permite que el mercado siga funcionando en t�rminos de actividad, pero deja fuera a una parte creciente de la poblaci�n: j�venes, hogares sin patrimonio previo y familias de renta media o media-baja que no pueden apoyarse en una vivienda ya pagada para acceder a otra", concluye el informe.