El precio de la vivienda se ha convertido en el principal problema económico para los españoles. La subida de precios parece no tener final, pero ya empiezan a surgir algunos informes que apuntan a un punto de inflexión en esta escalada. La explicación está en que la demanda ya no es capaz de seguir la escalada de los precios. Los salarios de los nacionales son insuficientes para continuar alimentando al mercado, pero también la demanda extranjera está en un punto de inflexión. Y el crédito hipotecario se enfrenta a meses de endurecimiento por el ciclo que comienza ahora la política monetaria. Todo ello ha llevado a que coincidan en el tiempo dos informes que apuntan en la misma dirección: el enfriamiento del mercado inmobiliario. Y son de dos casas de análisis que son expertas en la economía española: Funcas y Oxford Economics. El escenario ya ha cambiado. Lo confirman los datos de compraventas del inicio del año. El número de operaciones en enero, febrero y marzo fue inferior al de los mismos tres meses del año anterior. La caída fue generalizada, con un descenso del 5,3% de la vivienda nueva y del 1,8% de la usada. El argumento de Oxford Economics es que los precios de la vivienda están ya alejándose de los fundamentales. En otras palabras, no hay ya argumentos que sostengan las valoraciones que se están viendo. En esta situación, un cambio en las condiciones económicas como el que se está produciendo llevará al mercado a ajustarse, tarde o temprano. Varios de los motores que empujaban a la vivienda se están desacelerando y volviendo paulatinamente a los niveles estructurales después de una fase de expansión inesperada de la economía española. El crecimiento del PIB y la creación de empleo se van desacelerando hacia tasas próximas al 2% y los economistas creen que se situarán por debajo de este nivel en los próximos años. Esto también ralentizará la llegada de inmigrantes, conteniendo así la presión sobre el mercado inmobiliario. En paralelo, la crisis inflacionista provocada por la guerra en Oriente Medio está a punto de iniciar un ciclo de subidas de los tipos de interés. Los mercados trabajan ya con la hipótesis de que el Banco Central Europeo iniciará en junio el endurecimiento de la política monetaria con tres subidas de un cuarto de punto hasta finalizar el año. De esta forma, el "precio del dinero" se situaría en el nivel más alto desde mayo de 2025. El efecto inmediato de este ciclo de subidas de tipos es el encarecimiento de las hipotecas y, por lo tanto, una menor demanda de crédito. En paralelo, los bancos están endureciendo sus criterios de préstamo por el temor a que el deterioro de la economía aumente sus tasas de morosidad. Para cerrar el círculo, el Banco de España está realizando una vigilancia estrecha de estos criterios de concesión por si considera necesario fijar límites adicionales. Precios irracionales La coyuntura económica tan favorable que tenía el mercado de la vivienda está cambiando. Sin embargo, los precios siguen escalando. Esto lleva a Ángel Talavera, economista jefe para Europa de Oxford Economics, a interpretar que el mercado sube por la especulación. Los compradores piensan que los precios van a seguir subiendo, por lo que están dispuestos a pagar más hoy para conseguir esa rentabilidad futura. Quienes ya no pueden pagar los precios actuales son los hogares comunes. Y no se trata solo de las clases populares, también las clases medias tienen grandes dificultades de acceso a la vivienda. El informe de Oxford Economics muestra que un hogar medio tiene que destinar ocho años completos de sus ingresos brutos para pagar una vivienda. Se trata de una cifra que no se veía desde el final de la crisis financiera. Es más, el precio de la vivienda en relación con la renta de los hogares es más del doble que en los años noventa. Los salarios ya no justifican la escalada de los precios. Talavera escribe que "la proporción de subidas de precios que no están explicadas por los fundamentales está creciendo". En su opinión, "este componente no explicado puede ser una aproximación razonable a las expectativas de precios" que tienen los compradores. La especulación es difícil de frenar, pero también puede desaparecer rápidamente si los inversores perciben que su inversión está en riesgo. De ahí que las subidas de precios puedan estar amenazadas. Para Funcas, los datos de compraventas del primer trimestre ya no apuntan a grandes subidas de precios, sino a "una estabilización del mercado de la vivienda en un nivel relativamente elevado". Eso sí, anticipa que "en los próximos trimestres podría sufrir una cierta contracción". En la misma línea, Oxford Economics señala que "la ralentización de las ventas es típica de un mercado que empieza a enfriarse, incluso aunque los precios sigan subiendo a un ritmo rápido". Y anticipa que "la subida de los precios empezará a moderarse". Sus previsiones son que los precios sigan subiendo un 11% este año, pero frenen hasta el 5% en 2027. Las dos casas de análisis dibujan así un punto de inflexión para el mercado inmobiliario. Un frenazo de las subidas de precios del 11% al 5%, sumado a las dificultades de acceso que tienen hoy los ciudadanos, puede generar preocupación entre quienes compran para especular. De hecho, con unas previsiones de inflación superiores al 3% y al alza, esto significa que los precios reales de la vivienda prácticamente no subirían el próximo año. Y todo ello, sobre la expectativa de que la guerra en Oriente Medio no termine descarrilando la economía global. Cuestión que nadie se atreve a descartar con el estrecho de Ormuz cerrado. Oxford Economics señala que en un escenario de "recesión prolongada" los precios nominales de la vivienda empezarían a caer. ¿Cómo digerirá el mercado estos informes que apuntan al final de la fiesta? El precio de la vivienda se ha convertido en el principal problema económico para los españoles. La subida de precios parece no tener final, pero ya empiezan a surgir algunos informes que apuntan a un punto de inflexión en esta escalada. La explicación está en que la demanda ya no es capaz de seguir la escalada de los precios. Los salarios de los nacionales son insuficientes para continuar alimentando al mercado, pero también la demanda extranjera está en un punto de inflexión. Y el crédito hipotecario se enfrenta a meses de endurecimiento por el ciclo que comienza ahora la política monetaria.