Actualizado Jueves,

junio

23:28En Espa�a hacen falta muchas viviendas y ni los topes al alquiler, ni los bonos de arrendamiento para j�venes, ni los avales del ICO, ni las limitaciones de los pisos tur�sticos ni la protecci�n extraordinaria ante los impagos son medidas suficientes ni efectivas para abordar la crisis habitacional derivada de ese d�ficit de casas. Lo dice el Banco de Espa�a, a su manera, en el Informe Anual de 2025 publicado ayer por el organismo liderado por Jos� Luis Escriv�, en el que dedica un cap�tulo espec�fico a la situaci�n residencial del pa�s. El documento supone una enmienda a las principales iniciativas de la pol�tica de vivienda desplegadas por el Gobierno de Pedro S�nchez en los �ltimos a�os porque considera que act�an m�s sobre la demanda que sobre la oferta y porque sus consecuencias -advierte- pueden acabar siendo muy diferentes a las esperadas. Todo esto lo dice el supervisor -insistimos, a su manera- en un ejercicio de s� pero no que apela a la literatura econ�mica contrastada y que pretende poner el foco en la necesidad de crear nuevas viviendas para responder a la creciente presi�n demogr�fica en el pa�s. Para ello, su marco de partida es que en Espa�a existe un d�ficit de 750.000 viviendas que ha crecido respecto a previsiones anteriores y que seguir� creciendo si los esfuerzos del mercado y de las administraciones p�blicas no se centran en incrementar la oferta, porque la creaci�n de hogares se mantendr� al alza en los pr�ximos a�os. "Si tenemos un d�ficit de 750.000, cerrarlo s�lo depende de cu�nto puede crecer la oferta de vivienda respecto a la creaci�n de hogares. Si somos capaces de dinamizar eso tardaremos menos, pero al ritmo de producci�n actual tardaremos bastante porque no podemos detener la din�mica poblacional", asegur� ayer David L�pez Salido, director general de Econom�a del supervisor, durante la presentaci�n del estudio en Madrid. "�C�mo podemos hacer que sea lo m�s r�pido posible?", a�adi�, dejando la pregunta en el aire. El Banco de Espa�a incluye en su an�lisis una serie de recomendaciones para conseguirlo, entre las que figuran elevar la coordinaci�n entre administraciones con competencias de vivienda, especialmente en planificaci�n urban�stica y gesti�n del suelo, as� como simplificar la regulaci�n; apuesta tambi�n por potenciar la construcci�n industrializada, aumentar la rehabilitaci�n y la movilizaci�n de vivienda vac�a; invertir en transportes e infraestructuras en las �reas metropolitanas de las grandes ciudades e impulsar el parque de vivienda p�blica. "El parque p�blico de vivienda es dram�ticamente diferente en Espa�a respecto al nivel internacional", dijo L�pez Salido. Y basta un dato para ilustrarlo: en Espa�a, la proporci�n del parque de vivienda p�blica sobre el total de viviendas principales es un 1,5%, es decir, una de cada 65 viviendas es p�blica, frente a lugares como Pa�ses Bajos, donde una de cada tres viviendas es p�blica.Pero el supervisor incluye tambi�n una radiograf�a de las medidas que se han puesto en marcha y es ah� donde cuestiona su efectividad. "Tratamos de poner de manifiesto la importancia de que la situaci�n de vivienda actual requiere pensar en factores de oferta fundamentalmente y en los factores de demanda habr�a que usar pol�ticas m�s focalizadas en grupos de vulnerabilidad muy concretos y temporales porque tienden a generar distorsiones. No se ataja el problema con medidas sobre la demanda", dijo L�pez Salido. "Y los controles de precios son medidas sobre la demanda", aclar�. Precisamente sobre el tope a las rentas de alquiler y la protecci�n contractual de los inquilinos (por ejemplo, el reciente decreto fallido para prorrogar los contratos vigentes), el informe del Banco de Espa�a reconoce que pueden funcionar a corto plazo, pero generan efectos indeseados si se sostienen en el tiempo porque suponen "una disminuci�n de la renta real de los propietarios de vivienda" que afecta afecta a los incentivos a la inversi�n residencial y con ella disminuir�a la oferta de nuevas viviendas en alquiler. "Este efecto sobre la oferta tambi�n podr�a dar lugar al desplazamiento de viviendas a otros usos alternativos (tur�stico o de temporada) o a la venta de estas viviendas" y "puede incentivar incrementos de los precios de los contratos que se encuentran por debajo de los m�ximos regulatorios [...] las ganancias de bienestar de corto plazo sobre los hogares vulnerables debidas a los controles de precios se ver�an compensadas por p�rdidas de bienestar a medio y largo plazo", recoge. En una referencia a las limitaciones de las viviendas tur�sticas o los alquileres temporales, el supervisor se�ala que "las regulaciones que limitan el uso no residencial de la vivienda pueden contener la demanda en zonas con problemas de acceso, si bien reducen la actividad de otros sectores econ�micos como el turismo, la restauraci�n, el comercio o, incluso, la educaci�n superior". El Banco de Espa�a tambi�n se ha reservado espacio para analizar las medidas de protecci�n a los inquilinos dise�adas considerando distintos criterios de vulnerabilidad social, como las que estableci� el Gobierno para los casos de impagos de familias vulnerables. "Pueden generar efectos adversos sobre la oferta de vivienda en alquiler si las AAPP no cubren determinados riesgos que afectan a los propietarios de las viviendas", alerta. En el contexto europeo existen programas de avales p�blicos o de aseguramiento de rentas del alquiler por parte de las AAPP que, bajo determinadas circunstancias, garantizan a los arrendadores el cobro del alquiler de manera �gil. Esta medida es una herramienta que puede favorecer el acceso al alquiler de j�venes o trabajadores con un adecuado nivel de ingresos que no disponen de garant�as adicionales para acceder al arrendamiento", recomienda. En cuanto a medidas fiscales de apoyo a la demanda de alquiler o la compra, recoge que pueden ser poco efectivas en �mbitos territoriales con una oferta r�gida. "Entre las m�s destacadas se encuentran los beneficios fiscales en el impuesto sobre la renta personal o los bonos y las transferencias a los inquilinos destinados a sufragar el alquiler. La literatura econ�mica documenta que las pol�ticas de apoyo a la demanda se trasladan, en funci�n de la inelasticidad de la oferta, a unos mayores precios y los recursos p�blicos se transfieren a la oferta. La traslaci�n a precios puede no observarse en, por ejemplo, los contratos vigentes de alquiler, pero se reflejar�a en la fijaci�n de los precios de los nuevos contratos en aquellas zonas con oferta r�gida", apunta. Sobre los avales p�blicos para la adquisici�n de vivienda con hipotecas-como los que han puesto en marcha el ICO y algunas CCAA-, avisa de que tienen una efectividad "cuantitativamente limitada" en las �reas tensionadas "donde los precios son m�s elevados que el l�mite promedio fijado a nivel de comunidad aut�noma y donde los hogares deben realizar mayores esfuerzos para adquirir una vivienda".