Solo una de cada 65 viviendas en España es pública, lo que equivale al 1,5% del parque, y sitúa al país a la cola de Europa, muy lejos del peso que representa en Países Bajos (34%), Austria (23,6%), Dinamarca (21,5%) o Reino Unido (16,4%). Así lo indica el Banco de España (BdE) en su informe anual de 2025, en el que asegura que con estos datos el parque público de vivienda no tiene capacidad para amortiguar los problemas de acceso.PublicidadEn las grandes ciudades, los hogares en alquiler necesitarían diez años de su renta neta para adquirir una vivienda, como es el caso de Málaga, Madrid y Barcelona, lo que reduce el peso relativo de las compras por parte de los jóvenes en las dos últimas décadas.Los jóvenes y los nacidos fuera de España necesitarían 7,5 años, mientras que el promedio de todos los hogares se sitúa en cuatro años. De esta forma, el acceso a la vivienda en propiedad de los jóvenes entre 18 y 35 años ha pasado del 41% que suponía en 2007, al 22% en 2025.La vivienda aumenta más que la renta de los hogaresAsimismo, el informe estima que en el mercado del alquiler cerca de un 90% de los propietarios son particulares. A su vez, los precios de compra y alquiler de vivienda crecen, en promedio, a un mayor ritmo que la renta de los hogares, agrega la entidad.Las dificultades para comprar una vivienda han desplazado la demanda al alquiler residencial y presionado al alza los precios y el esfuerzo en alquiler, que supera el 30% de la renta neta de los hogares en las zonas con mayor demanda (Málaga 34,6%, Cádiz 31,2%, Baleares 30,7%, Madrid 30,4%. Asimismo, el esfuerzo para comprar una vivienda crece por encima de la renta de los hogares y alcanza sus niveles más altos entre jóvenes, nuevos residentes y en las grandes ciudades.PublicidadLa entidad indica también que los precios reales de la vivienda alcanzan los niveles del 2005, apoyados por el aumento de la renta real de los hogares, y que se han acelerado desde 2024. El aumento de los precios reales de la vivienda se concentra en determinadas áreas y da como resultado una mayor dispersión territorial.Por ejemplo, la tasa de crecimiento medio anual del precio real de la vivienda entre 2014-2025 es del 5,2% en Málaga; 4,8% en Madrid o 4,7% en Balears. Y en las grandes áreas urbanas arroja un alza del 7,9% en València; 7,4% en Málaga; 6,1% en Madrid o 4,6% Barcelona.El aumento de los precios de la vivienda también se refleja en la fijación al alza de los precios de los nuevos contratos de alquiler (4,9%). Con un aumento mayor de los precios en las nuevas viviendas que entran en el mercado del alquiler residencia (16,6% en 2024).Publicidad"Déficit sustancial" de viviendaEl Banco de España ha situado el déficit de vivienda en el país en 750.000 unidades entre 2021 y 2025, una cifra que casi dobla la falta de vivienda que registran otros países europeos, como es el caso de Italia.En términos relativos al número de hogares residenciales en 2025, el déficit acumulado de viviendas fue sensiblemente mayor en España (3,7%), frente al 1,5% de Italia o a la situación de equilibrio de Francia. Alemania fue la única gran economía en la que durante este período la producción de viviendas aumentó más que la creación de hogares.Según ha explicado el director general de Economía del Banco de España, David López Salido, en España hay un "déficit sustancial" de vivienda que va a seguir aumentando por la evolución demográfica y el ritmo de creación de hogares, mientras se mantiene las restricciones en la oferta."Y a medio plazo, esto es lo que queremos que cambie", ha subrayado López Salido, que ha vuelto a abogar por medidas del lado de la oferta y no tanto de la demanda, donde rechazan intervenciones generales en los precios y plantean medidas "focalizadas" para determinados grupos muy vulnerables.El BdE incide en su análisis que la oferta no llega a cubrir la demanda, a pesar de que el uso residencial del parque de viviendas se ha incrementado en 1,2 millones entre 2021 y 2025, y que al menos un 60% procede de viviendas ya construidas que eran segundas residencias o viviendas desocupadas.El informe recoge que el auge de la demanda de vivienda residencial no se ha acompañado de una aceleración en los desarrollos de suelo o en la gestión urbanística, por lo que el incremento en el número previsto de viviendas en sus áreas en desarrollo ha sido "nulo o muy limitado" entre 2019 y 2025 en las seis grandes ciudades españolas.La capacidad del parque de viviendas actualmente construido es reducida en las provincias donde se concentra la actividad económica, con ratios de disponibilidad máxima del 14% en las cinco provincias que presentan una menor holgura en la disponibilidad de viviendas, como son Madrid, Barcelona y las tres de Euskadi. Un situación, ha explicado este jueves el Banco de España, que puede impactar en la movilidad laboral y las necesidades de mano de obra.PublicidadCrece la compra de vivienda turísticaPor otro lado, el informe detalla que las compras de vivienda por parte de ciudadanos no residentes entre 2021 y 2025 supusieron el 7,4% del total, datos superiores a los del boom de 2007 -cuando eran el 3,8%- pero lejos del 11,5% de 2013, en un contexto de caída de la demanda residencial.Aun así, estas adquisiciones tienen una gran relevancia en zonas de la costa mediterránea y las islas, pues significaron el 33,3% de en la provincia de Alacant, el 27,9% en Málaga, el 23% en Illes Balears o el 20,3% en Tenerife. En las provincias de Madrid y Barcelona, el peso relativo de estas adquisiciones fue muy inferior, con el 1,6% y el 2,2% de las operaciones, respectivamente.El informe recoge que las regulaciones que limitan el uso turístico de la vivienda pueden contener la demanda en zonas con problemas de acceso a la vivienda, pero también reducen la actividad de otros sectores económicos. Las viviendas turísticas son un 1,5% del parque total de la vivienda, "si bien su peso relativo alcanza cuotas en torno al 10% en el conjunto del mercado del alquiler".PublicidadPrincipales problemas y solucionesEl BdE considera que los problemas de acceso y las restricciones al crecimiento de la oferta son los principales retos del mercado de la vivienda. Entre las restricciones apunta al suelo y a la gestión urbanística o la falta de coordinación, que dificulta la conexión a la red eléctrica de nuevas promociones, así como a la productividad, rentabilidad y tamaño de las empresas del sector tras el colapso de 2008 o a la falta de mano de obra. Entre las soluciones que propone, figura la contención de la demanda con medidas transitorias y siempre con un adecuado diseño y análisis de los riesgos asociados. Cita así los límites a los usos no residenciales de la vivienda, y entiende que las medidas focalizadas en zonas o grupos pueden ser poco efectivas en zonas con una oferta rígida. Además, aboga por incrementar la oferta de vivienda y hacer énfasis en actuaciones en materia de gestión urbanística y suelo.