Ha llegado a casa como quien descuenta la hoja de un día del calendario. La luz está encendida y en la habitación se balancea una cuna. Esta imagen es, cada vez más, un endemismo en un país cuyo envejecimiento solo es comparable al de Japón y donde la carestía de vivienda es quizá el gran problema nacional. Casi es una pérdida de tiempo —aunque algunas veremos— remontarnos a las causas. Hay que centrarse en las soluciones. El Banco de España ha escrito mil veces que hacen falta 600.000 viviendas al año. Es tiempo pues para las segundas jornadas Inmobiliario 360º, que se celebraron el lunes pasado en la sede del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM). Los grados y la latitud hacen referencia a la voz de políticos, promotores, analistas, gestores o economistas para hallar las soluciones. La jornada amanece cálida. La luz y el aire se entrelazan a través de la sala del tercer piso. Allí, organizado por EL PAÍS en colaboración con Bilba, Clikalia, Nasuvinsa, PwC, TQ Eurocredit y Velux, se buscaron respuestas a un problema que trasciende a millones de jóvenes y mayores, que piensan que acceder a una vivienda es la gran quimera de su existencia.El relato lo abrió Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana. Anunció que sería breve, pero el tiempo en el ladrillo y el mortero gira con sus propias manecillas de reloj. Lo primero es una cifra. Se ha pasado de destinar 400 millones de euros a unos 13.000 millones en próximas fechas a vivienda pública. Es la magnitud del desafío. Trajo tres ideas del tiempo que lleva al frente del organismo. “Necesitamos mucha celeridad para abordar las soluciones, algunas de ellas con carácter de emergencia”, admitió. En ese mismo momento irrumpieron en la sala integrantes de una plataforma antidesahucios que interpelaron a la ministra, con la ira de la injusticia, por el mediático caso (hay muchos más) de Mari Carmen, una anciana de 87 años que vive junto al Retiro desde los 17 y a la que un fondo buitre intenta echar de su vivienda triplicando el precio del alquiler. Ante esta indecencia humana, la dirigente se mostró empática. “Usted y yo luchamos por lo mismo, nosotros estamos ofreciendo soluciones para que no ocurra ese desahucio”, aseveró. Y pese a que medios del grupo Prisa —como la SER— han dado un amplio espacio a este colectivo en repetidas ocasiones, Rodríguez aprovechó para solicitar que en las “próximas jornadas estos colectivos estén representados”. Si son 360º son 360º. Quizá esta plataforma equivocó el lugar y el momento, aunque le asistiese la razón.De regreso a las soluciones, al acuerdo, la discusión dejó en evidencia la gran conflictividad social que genera este problema. Desgranó la ministra, lo hemos visto, que han aumentado el presupuesto exponencialmente; a través de la organización pública Casa47 han invertido 2.000 millones de euros. “Pero si tuviéramos que escoger una única respuesta, pasa por la creación de un gran parque público de viviendas”. Es el objetivo de dicho organismo. Y el acuerdo. Las competencias están transferidas. Hay 17 comunidades autónomas, 11 gobernadas por el PP y sus aliados. Y se ha conseguido una mesa común en vez de que cada uno aplique medidas en función de su “mayor o menor sensibilidad social”, comentó la titular de Vivienda. También, tras 45 años de democracia, existe consenso en que la vivienda digna (artículo 47 de la Constitución) es un derecho. “Si no solucionamos este problema estrangulamos a la economía, al mercado y por su puesto a la sociedad y la democracia”, remarcó. Hace falta, eso sí, un acuerdo político. “Donde menos se han alcanzado en estos tres años ha sido en el Congreso de los Diputados”, lamentó, para recordar las polémicas golden visa, que con la compra de un inmueble de 500.000 euros daban derecho a residencia y, de paso, se apropiaban de casas que deberían ir a vecinos y vecinas; o los 50.000 millones de euros destinados a rescatar a la banca y no a las personas. Desperdiciados. Esas son parte, ya lo avanzábamos, de las causas. “No podremos seguir creciendo al ritmo actual si no solucionamos la vivienda”, zanjó Rodríguez.Sobreesfuerzo inasumibleSi alguien ha sabido leer bien este estallido que mezcla ganancias, desigualdad, exclusión social es José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra (UPF). En su tiempo libre práctica los 100 y 200 metros lisos. Va a hacer falta velocidad. A su juicio, analizando bien los datos del CIS, la principal preocupación son los políticos. Y también la polarización, que actúa un tanto en contra de la lógica. “La vivienda como principal preocupación tiene un rango de variación que va desde el 9% de los votantes hasta el 35%. Y no tiene nada que ver con la renta per cápita”, reveló. “Todo es horroroso”, ironizó. “Comprar en Barcelona, fatal; alquilar en Madrid, fatal; arrendar en Mallorca, fatal”. ¿Entonces? “El problema está en la proporción de sobreesfuerzo en el pago del alquiler de los quintiles [las personas] con menos ingresos”, concretó. Gasolina al fuego. “Estamos muy mal en los tres niveles de la Administración pública a la hora de desarrollar suelo”, subrayó.Nada que decir. Hasta ahora, el economista había trazado una ley física. En el Reino Unido hay un déficit de 4,5 millones de hogares. Peor que España. Y aquí surge un problema de matemáticas básicas. “No se tiene en cuenta un factor llamado crédito, que hinchó la burbuja especulativa. El banco te daba el 110% y, por qué no, un coche de lujo”. Ahora el límite del esfuerzo salarial es del 30%. La fiesta se acabó en el jardín del Gran Gatsby. Más matemáticas elementales. El problema de los subsidios es que parte terminan en el bolsillo del propietario. Y la famosa limitación de rentas acumula una infinidad de literatura científica sobre su ineficacia. Para añadir más lumbre al fuego se cuenta mal. En Barcelona se decía que el 11,8% del parque estaba vacío; cuando se hizo un censo real era del 1,4%. Esto propicia disparates. En Cataluña, el inquilino cada vez resulta más rico porque los que están en la cola nunca llegan a alquilar. “Hemos dejado absolutamente fuera a cualquiera que tenga poca renta”, objetó el catedrático. Falta suelo. Bildu ha cedido el suficiente para construir 7.000 viviendas que ni siquiera podrá desarrollar. Carece de los recursos. Al final es un quid pro quo: le doy suelo, pero qué impuesto me elimina. Así nos va. ¿Y qué cuentan los promotores? Se quejan del tiempo, de los impuestos, de la regulación, del precio de los materiales, de la falta de mano de obra. Si va tan mal, por qué han entrado. Todo ocurre a media luz. “El problema, y no culpo a un lado u otro, es la dejadez”, indicó Xavier Vilajoana, presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE España) y APCE Cataluña. “Estamos a la cola de las políticas de la vivienda. Sin inversiones no se puede hacer inmuebles”. Y es importante que el sector privado se una. Regular sí, pero siempre que surja una especie de Estado de emergencia. Lejos del archisabido modelo de Viena —nos lleva cien años de ventaja—, Vilajoana reconoció que estamos en un “momento de tener cuidado de verdad con la gente que necesita una vivienda asequible a un precio razonable”. Hace mucho viento, lo saben, y el pájaro está solo sobre el alambre. En Navarra, donde los aerogeneradores giran al igual que los girasoles para mirar al sol, han trazado líneas rojas. Fuera los fondos de inversión. El 70% vive en zonas tensionadas y las trampas se acabaron. “Han reducido un 7% el precio del alquiler; en Madrid ha subido el 10%. Quien quiera alquilar debe estar identificado en el pertinente registro”, describió Begoña Alfaro, vicepresidenta tercera del Gobierno de Navarra y Consejera de Vivienda. Como siempre, hay “listos” que buscan gateras; se las han cerrado. Han detectado un aumento de los contratos por temporada, es una vía, una fuga a un producto especulativo para evitar el control de precios. Solución: “Esperamos tener aprobado a finales de verano un registro donde tengan que apuntarse al igual que los contratos de alquiler y justificar cuál es el fin que motiva esta calificación: desplazamiento, estudios, ingresos médicos. También hemos detectado otra fuga en el arrendamiento de habitaciones y el propietario va a tener que registrarse al igual que en los otros dos casos”, avisó Alfaro. Y afrontar responsabilidades si no cumple. El encarecimiento del mercado navarro ha registrado incrementos anuales del 11% al 13% entre 2025 y 2026.Densificación urbanaSe reparten sobre el tapete dos cartas, la demografía y la arquitectura. “Si no fuera por los 70.000 migrantes que llegan al año a España, esta tierra estaría más envejecida que Japón”, alertó José María Ezquiaba, profesor de Urbanismo en la Universidad Politécnica de Madrid (UPM). Y la capital incorporará en los próximos 15 años un millón más de habitantes. Se necesita suelo, pero las promotoras lo quieren sin riesgo. Otra apuesta repetida hasta que se cansa la semántica es la “regeneración urbana”. Por ejemplo, lo que ha ocurrido en el distrito de Carabanchel (Madrid). La otra propuesta es vivir en “ciudades estupendas, del interior, como Cuenca. ¿Por qué no?”, se preguntó Ezquiaba. Pues porque las personas quieren vivir en los mismos lugares y la única opción posible es densificar la ciudad, como defiende el genio de Norman Foster; rascacielos, elevar los nuevos inmuebles. Si quedan algunos espacios en Madrid es la forma de aprovecharlos; a cambio vendes tu alma —al igual que Mefistófeles— al concepto de barrio. Si no, necesitas más tierra y destruyes más ecosistema. Ezquiaga no cree en la densificación, sino en esa regeneración urbana, de espacio, lugares, barrios. “No podemos tener el lujo de un país abarrotado frente a otro vacío”, señaló. Quizá tenga razón, o no, pero las dinámicas demográficas apuntan a la concentración cada vez mayor en menos ciudades, y la demografía es destino. Es cierto que pasa en París, Londres, Lisboa, Oporto o Berlín, pero si los municipios no toman conciencia de que hacen falta casas, la partida está perdida. Ojalá que esta noche, cuando Mari Carmen llegue a su hogar en Retiro, esté por fin la casa encendida.Madrid va por libre y el 98% de Barcelona está tensionadoEl pasado 4 de febrero, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, lanzó un titular que se clavó igual que una ballesta en la oposición: “Me encantaría intervenir con un 155 la Comunidad de Madrid”, una medida que recoge la Constitución y que solo se ha activado en una ocasión en democracia, tras la declaración unilateral de independencia de Cataluña. Rodríguez cree que Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la región madrileña, ignora sus obligaciones en materia de vivienda. Para su aplicación, hace falta la mayoría del Senado y no la tiene; la aritmética parlamentaria arroja 11 comunidades —sobre 17— controladas por el PP y sus correligionarios. Pero fue una llamada necesaria.Madrid se ha declarado, una vez más, en rebeldía y va contracorriente. Incumple el Plan Estatal de Vivienda Regulada, el alquiler por temporada y el que se hace por habitaciones. Bonifica el 99% del IRPF de los caseros. Nada de topes al precio del alquiler; ni en la capital, ni en Andalucía ni en Aragón. El PIB destinado a vivienda debería rondar el 2% y no llega al 1,5%, según los promotores. Todo termina en la buena voluntad incumplida de siempre: “Tendría que haber un pacto de Estado”, reclamó la ministra. También en salud y educación. El desacuerdo parece el verbo favorito del país. Agravado en un sector como el de la vivienda, que tiene un periodo de maduración mínimo de tres años.Quizá, como recomendó José María Ezquiaga, profesor de la Universidad Politécnica de Madrid, “el futuro del urbanismo pasa por volver al pasado; en los años 80 se tardaba en tramitar un plan general unos cuatro años y en los 60 menos todavía; eran más esquemáticos, no tenían la intensidad de las acotaciones importantísimas”, recordó. La segunda es la simplificación de la directiva europea que se transcribió de forma literal.Calificó los planes generales como un cajón de sastre y los de la Comunidad de Madrid “son muy limitativos porque siguen el criterio de la ley de 1976”. Nada es igual, todo es distinto. Empezar a construir por el techo. Seguimos anclados en el siglo XIX. Pero Barcelona ha declarado el 98% de sus municipios tensionados cuando hay algunos donde el precio del alquiler está por debajo de 400 euros. Al igual que la ética.