Régimen de conservación, mantenimiento y modificaciones de ventanería en edificios y conjuntos

NoticiaLa abogada Nora Pabón Gómez responde dudas e inquietudes de los lectores sobre temas de propiedad horizontal.Cambios de ventanas en conjuntos residenciales Foto: Generada con IA/ GeminiABOGADA - ASESORA EXTERNA18.07.2026 02:01 Actualizado: 18.07.2026 02:01

Consultan los lectoresPregunta:Reparación y mantenimiento de ventanas“¿De acuerdo con la Ley 675 de 2001, a quién corresponde la reparación, pintura y cambio por oxidación severa debida al deterioro normal de las ventanas y bisagras de un apartamento ubicado en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal?”Sobre el mismo tema, otro propietario consulta:“Por seguridad contraté la instalación de vidrios un poco más oscuros que los demás. Sin embargo, una vez instalados, varios residentes informaron a la administración para que me obligaran a retirarlos. La inversión fue alta y se me ha generado un conflicto con la copropiedad. ¿Qué puedo hacer?”RespuestaLa Ley 675 de 2001 destaca las fachadas como bienes comunes esenciales y, por tanto, estas no pueden ser modificadas libremente. Las fachadas hacen parte de los planos aprobados, del cuadro de áreas, del reglamento de propiedad horizontal y, de manera particular, de las especificaciones de construcción del edificio.Es clara la situación relacionada con los vidrios. Cuando estos se rompen, los propietarios deben reemplazarlos por otros que conserven la uniformidad con los existentes, precisamente porque forman parte de la apariencia exterior de la fachada.El tema resulta especialmente interesante si se tiene en cuenta que actualmente el mercado ofrece diversas alternativas de vidrios de seguridad, insonorizantes o con protección solar. Tanto las empresas que los comercializan como los propietarios interesados deben verificar previamente que dichos productos se ajusten a las especificaciones técnicas y arquitectónicas del edificio. Aunque estas soluciones pueden resultar atractivas, no es recomendable realizar una inversión de esta naturaleza sin consultar previamente, por lo menos, con la administración.Además, este tipo de vidrios o ventanales suele requerir elementos adicionales para su instalación y soporte. En principio, al tratarse de una mejora individual, el costo deberá ser asumido por el propietario interesado.En síntesis, será necesario determinar si los nuevos vidrios o ventanas instalados por razones de seguridad, privacidad o aislamiento acústico modifican la fachada, alteran la uniformidad arquitectónica o generan un impacto visual diferente al previsto para el conjunto. De ello dependerá la posibilidad de autorizar su instalación.En todo caso, considero que ni siquiera con autorización de la asamblea de propietarios podría aprobarse el cambio de una o de un número determinado de ventanas por otras diferentes a las existentes, pues una decisión de esta naturaleza tendría que aplicarse de manera uniforme para todo el edificio, precisamente para preservar la armonía estética de la fachada.Los marcos de las ventanas incorporados a la fachada constituyen, por su naturaleza y función, elementos integrantes de un bien común. En consecuencia, cuando presentan deterioro por oxidación, corrosión o envejecimiento natural y requieren intervención para preservar la seguridad, la impermeabilidad o la uniformidad estética del edificio, su reparación o reemplazo corresponde a la copropiedad, salvo que el reglamento de propiedad horizontal disponga expresamente una distribución diferente de responsabilidades o que el daño sea imputable al propietario.Los vidrios, por el contrario, al no integrar estructuralmente la fachada y servir de manera inmediata a la unidad privada, deberán ser reemplazados por el propietario cuando el daño obedezca a circunstancias particulares o al uso de la unidad.En cuanto a la primera consulta, si por el paso del tiempo, el clima o los agentes ambientales los marcos de las ventanas presentan oxidación, considero que el caso debe ser evaluado por la administración y el consejo de administración para que se programen las reparaciones y el mantenimiento general con cargo al presupuesto destinado a la conservación de las fachadas, como ocurre con cualquier otro bien común.Si cada propietario reparara o reemplazara por su cuenta los elementos de los ventanales, inevitablemente se perdería la uniformidad de la fachada y ello podría afectar la valorización del edificio. Esta constituye una razón adicional para considerar que dichas intervenciones deben ser asumidas por la copropiedad.En cuanto a la limpieza de la superficie exterior de las ventanas que forman parte de la fachada, considero que corresponde realizarla a la administración, como sucede con el mantenimiento de cualquier otro bien común.Cambios de ventanas en conjuntos residenciales Foto:Generada con IA/ GeminiDel Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana y su reglamentación parcial mediante el Decreto Nacional 768 de 2025Esta normativa guarda relación con la propiedad horizontal, aunque no modifica la Ley 675 de 2001 sino que la complementa. Tiene su origen en el Decreto 1070 de 2015, Decreto Único Reglamentario del Sector Administrativo de Defensa.En un artículo que publiqué en este mismo espacio cuando fue expedida esta reglamentación, hice referencia a lo dispuesto sobre las ventanas. La norma establece:“2.2.8.18.12.1.3. Protecciones exteriores de ventanas. En lo atinente a las protecciones exteriores de las ventanas, se aplicará el régimen de conservación de la integridad urbanística. La instalación de protección de las ventanas mediante vidrios insonorizantes, películas de protección solar o blindaje, elementos decorativos, vitrales, esmerilados, biselados o cualquier otro trabajo de vidriería de carácter temporal no se considerarán comportamientos que afectan la integridad urbanística.”Sin embargo, el límite continúa estando en los reglamentos de propiedad horizontal y en las normas urbanísticas, las cuales deben ser observadas por propietarios, residentes y ocupantes.De esta disposición se deduce que, aunque la instalación de estos elementos no constituye un comportamiento contrario a la integridad urbanística, sí debe ajustarse a las normas particulares de cada edificio, conjunto o condominio.Por ello, el segundo consultante deberá cumplir las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal y, si la instalación realizada no se ajusta a ellas, evaluar con el fabricante una solución que le permita proteger su inversión. Para ello, también sería conveniente analizar el caso a la luz del Estatuto del Consumidor y de las condiciones pactadas en el respectivo contrato.La instalación debe ajustarse a las normas particulares de cada edificio, conjunto o condominio. Foto:(GPT El Tiempo Visual, 2026). / EL TIEMPOConsultasPara sus consultas envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com. LEA TAMBIÉN LEA TAMBIÉN Sigue toda la información de Economía en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal.