Cuando los problemas individuales afectan a los conjuntos residenciales y el impacto de las cuotas en el bolsillo de toda la copropiedad

NoticiaLa abogada Nora Pabón Gómez responde dudas e inquietudes de los lectores sobre temas de propiedad horizontal.Edificio de apartamentos Foto: Generada con IA/ GeminiABOGADA - ASESORA EXTERNA04.07.2026 02:01 Actualizado: 04.07.2026 02:01

Consultan los lectoresPregunta:Cuándo el problema de un propietario podría afectar a otros“Acerca del ruido en una propiedad horizontal, vivo en un segundo piso; exactamente sobre un supermercado que concentra sus neveras debajo de mi apartamento (justo bajo mi habitación). No se trata de ruido sino de vibraciones durante la madrugada que afectan el sueño. No sé qué hacer con ese problema, porque a nadie más afecta y me es difícil demostrarle a un inspector de policía o llamar a la policía a las 3 am para que vaya a mi cuarto a ver si sienten las vibraciones, que además pueden ser más o menos fuertes todos los días. El dueño del supermercado se limita a decir que no puede hacer nada porque le es muy costoso redistribuir el tema eléctrico. Agradezco cualquier orientación.”Respuesta:El 23 de mayo de 2026 publiqué un artículo especial sobre los ruidos y su control en las copropiedades. En esa oportunidad recordé que la Constitución Política protege los derechos a la vida, la salud, la tranquilidad, la intimidad, la seguridad y un ambiente sano, que son precisamente los que pueden verse afectados en un caso como el consultado.Igualmente, señalé que la Ley 675 de 2001 reconoce los derechos de los residentes y les impone el deber de respetar los derechos de los demás y de evitar la contaminación auditiva.Una de las principales normas sobre la materia es el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, modificado por la Ley 2450 de 2025 (Ley contra el ruido), además de las disposiciones nacionales y territoriales aplicables. Esta ley define la contaminación acústica como la alteración del ambiente por ruidos o vibraciones nocivas, molestas o no deseadas que afectan la salud, la calidad de vida o el ambiente.A su vez, el artículo 33 del Código dispone que no se puede perturbar el sosiego mediante sonidos o vibraciones producidos por dispositivos, accesorios o maquinaria, facultando a las autoridades para identificar, registrar y desactivar temporalmente la fuente de emisión en los casos previstos por la ley.Por ello, el análisis del caso debe partir de la posible vulneración de derechos fundamentales y de la eventual procedencia de la acción de tutela. También conviene verificar que el establecimiento comercial cumpla las normas sobre uso del suelo.La explicación del propietario del supermercado, según la cual resulta muy costoso redistribuir la instalación eléctrica, no constituye una justificación válida. Su obligación es adoptar las medidas necesarias para eliminar o mitigar las vibraciones,reemplazando el equipo que las produce o implementando otra solución técnica eficaz.Esta perturbación permanente no solo desconoce lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley 675 de 2001, sino que también puede dar lugar a una actuación ante la inspección de policía competente.Aunque ningún otro residente resulte directamente afectado, ello no significa que no se estén vulnerando el reglamento de propiedad horizontal y la Ley 675 de 2001. El propietario afectado puede acudir a la administración y al consejo de administración para que activen los mecanismos de solución de conflictos y, de ser necesario, impongan las sanciones previstas en el reglamento y en la ley.Finalmente, la Ley 2450 de 2025 prevé multas por el incumplimiento de las normas sobre ruido y vibraciones. También es importante que los reglamentos de propiedad horizontal de uso mixto establezcan reglas que eviten que la actividad comercial afecte el uso residencial. Sugiero consultar la jurisprudencia de la Corte Constitucional, especialmente las decisiones que han ordenado mitigar ruidos y vibraciones, realizar obras de insonorización y adoptar medidas para proteger los derechos fundamentales frente a la contaminación acústica.Conjunto residencial en Colombia Foto:Generada con IA/ GeminiPregunta: Nuevo aumento de cuotas de administración“En el mes de febrero del presente año fue aprobado el presupuesto con un incremento intermedio entre el IPC y el Salario Mínimo y teniendo en cuenta las necesidades del conjunto, lo cual fue recomendado por Usted y otros expertos. Sin embargo, la Administración y el Consejo han anunciado que podría haber otro incremento debido a que la Compañía de vigilancia ha señalado la necesidad de replantear la contratación debido a que a partir del presente mes de julio se reduce la jornada laboral y se aumenta el recargo por el trabajo dominical y festivo, así como el hecho de que la jornada nocturna comienza desde las 7:00 pm y no desde las 9:00 pm”Respuesta:Aunque el caso se debe analizar con todos sus antecedentes, en principio no se debería realizar un nuevo aumento por concepto del servicio de vigilancia, pues no se trata de normas nuevas que las empresas prestadoras de este servicio desconocieran, sino de disposiciones expedidas con anterioridad, cuya aplicación se ha venido implementando de manera progresiva y gradual.En cuanto a la reducción de la jornada laboral de 48 a 42 horas semanales, sin disminución del salario ni de los derechos de los trabajadores, la Ley 2101 de 2021 estableció un cronograma para su implementación gradual. De acuerdo con dicho cronograma, a partir del 15 de julio de 2026 la jornada ordinaria se reduce a 42 horas semanales.Por su parte, la Ley 2466 de 2025 (Reforma Laboral) dispuso un incremento gradual del recargo por trabajo en dominicales y festivos hasta alcanzar el 100%. Conforme a esta norma:-A partir del 1.º de julio de 2025, el recargo por laborar en día de descanso obligatorio se incrementó al 80%.-A partir del 1.º de julio de 2026, dicho recargo se incrementa al 90%.-A partir del 1.º de julio de 2027, se aplicará plenamente el recargo del 100%.La misma ley añade: “Lo anterior, sin perjuicio de que, a la entrada en vigencia de la presente Ley, el empleador se acoja al recargo del 100%”En consecuencia, tanto la reducción de la jornada laboral como el incremento de los recargos obedecen a un régimen legal conocido con anticipación y de implementación gradual, por lo que, en principio, estos factores debieron ser considerados por las empresas prestadoras del servicio al estructurar sus propuestas económicas.No obstante, la procedencia de un ajuste dependerá de las condiciones particulares del contrato suscrito y de las cláusulas que regulen su revisión o modificación económica.Pago de la administración Foto:Generada con IA/ GeminiEvento nacional para administradores y consejos La Escuela de formación Convivir es Vivir, realizará el sábado 11 de julio de 2026 en el Centro de Eventos de Corferias (Pabellón 7), el Tercer Encuentro de Administradores y Consejos de Administración.Por invitación de su director general Doctor Guillermo López, participaré en la apertura del evento con una breve intervención sobre la importancia de la Ley 675 de 2001 y el desarrollo y evolución de esta en sus 25 años de vigencia, así como la necesidad de capacitación de los órganos directivos de las copropiedades.ConsultasPara sus consultas envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com. 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