Anbieter von Business-Apartments unterliegen vor Bundesgericht: Stadt Zürich darf Einschränkungen erlassenSeit fünf Jahren ringen vier Kurzzeitvermieter mit der Stadt vor Gericht. Nun ist der finale Entscheid gefallen.25.06.2026, 12.00 Uhr4 LeseminutenDas höchste Gericht gewichtet das Interesse der Ortsansässigen an bezahlbarem Wohnraum höher, als das der Kurzzeitvermieter.Goran Basic / NZZEs ist das Bundesgerichtsurteil, auf das sowohl Zürichs Stadtregierung als auch die Betreiber von Business-Apartments seit zwei Jahren warten: Darf die Stadt Zürich kurzzeitige Vermietungen in Wohngebieten einschränken oder nicht? Das nämlich ist zusammengefasst die Konsequenz einer neuen Regelung, die das Stadtparlament 2020 auf Betreiben der Alternativen Linken (AL) beschlossen hat.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Dagegen haben sich vier Betreiber von Business-Apartments gerichtlich gewehrt. Die neue Regelung werteten sie als «direkten Angriff» auf ihre Branche, als Verletzung ihrer Grundrechte. Zudem würden sie gegenüber der Hotellerie willkürlich benachteiligt. Bemerkenswert ist, dass die zwei bekanntesten Anbieter in Zürich, Vision Apartments und Swiss Star Apartments, die Beschwerde nicht mitgetragen haben. Eine der beschwerdeführenden Firmen ist inzwischen Konkurs gegangen.Wie der am Donnerstag publizierte Entscheid zeigt, sind die Kurzzeitvermieter nun auch am obersten Gericht unterlegen. Die Stadt darf sie also einschränken. Das Gericht hat ihre Beschwerde samt und sonders abgewiesen. Somit können Wohnungen, die für weniger als ein Jahr am Stück vermietet werden, nicht mehr an den Pflichtwohnanteil angerechnet werden. Dieser variiert in der Stadt Zürich je nach Bauzone und kann bis zu 90 Prozent betragen.Bund und Kantone lassen Gemeinden RaumDas Bundesgericht kommt zum Schluss, dass die Stadt Zürich im Rahmen der Gemeindeautonomie sowohl einen Mindestwohnanteil definieren als auch Vorschriften machen könne, wie der Wohnraum genutzt werden dürfe. Es sei unbestritten, dass Wohnungen in der Stadt Zürich rar seien, heisst es im Urteil. Es bestehe erwiesenermassen die Gefahr, dass langfristig vermietete Wohnungen an attraktiven Lagen zu kurzzeitig vermieteten gemacht werden.Die strittige Regelung der Stadt ziele darauf ab, «die ansässige Wohnbevölkerung vor der unerwünschten Gefahr der Verdrängung zu schützen». Zudem bezwecke sie, die Mietwohnungsknappheit zu bekämpfen, «wobei als Nebeneffekt auch eine gewisse Stabilisierung des Preisniveaus» erreicht werden solle. Das Bedürfnis der Bevölkerung nach genügend Wohnungen in einem bestimmtem Preissegment, wertet das Bundesgericht als «schutzwürdiges öffentliches Interesse».Um diesem nachzukommen, lasse sowohl das Bundes- wie auch das Kantonsrecht den Gemeinden Raum, um Massnahmen zu ergreifen. Die Regelungen haben nach Ansicht des Bundesgerichts auch den Zweck, die Wohnlichkeit der Stadtquartiere zu fördern. Business-Apartments führten durch ihre Befristung zu häufigen Mieterwechseln. Die hohe Fluktuation fördere tendenziell die Anonymität in städtischen Gebieten und nicht deren Wohnlichkeit.Das Argument der betroffenen Unternehmen, sie würden gegenüber der Hotellerie willkürlich benachteiligt hatte bei der Vorinstanz noch teilweise verfangen. Wie dem Bundesgerichtsurteil zu entnehmen ist, hatte eine Minderheit der Kammer des Verwaltungsgerichts argumentiert, die Zürcher Regelung leide an einem «inneren Widerspruch». Denn die Hotellerie mit ihren noch kürzeren Vermietdauern fördere die Stabilität der Nachbarschaft ebenso wenig. Den Hotels werde also ein ungerechtfertigter Vorteil eingeräumt und der Wettbewerb unter direkten Konkurrenten verzerrt.Auch diese Vorwürfe lässt das Bundesgericht nicht gelten. So trügen Hotels durchaus zur Belebung von Quartieren bei, förderten die Durchmischung und steigerten die Attraktivität mit gastronomischen Angebote. Dies insbesondere in einer grossen Stadt wie Zürich, in der der Tourismus auf ein ganzjähriges Angebot ausgerichtete sei.Eine direkte Konkurrenz zwischen Hotels und Business-Apartments ist gemäss Bundesgericht nicht gegeben. Während Hotels ihren Gästen spezifische Ausstattungen und auf touristische Bedürfnisse ausgerichtete Dienstleistungen böten, seien Business-Apartments – wie auch Ferienwohnungen – auf Selbstversorgung ausgerichtet.Möblierte Wohnungen mit Internet und Wäschedienst2025 gab es in Zürich 5320 Business-Apartments, also möblierte Wohnungen, die für kurze Aufenthalte vermietet werden. Oft sind zusätzliche Leistungen wie das Internet, ein Wäschedienst oder eine Reinigungskraft inbegriffen.In den letzten Jahren ist die Zahl der Business-Apartments in der Stadt kontinuierlich gestiegen. Allein zwischen 2023 und 2025 kamen 610 dazu. Die meisten Apartments befinden sich in den Kreisen 1 (5,9 Prozent aller Wohnungen) und 4 (6,2 Prozent). Der Entscheid des Bundesgerichts dürfte weitreichende Folgen für die Anbieter haben – insbesondere solche, die ganze Gebäude bewirtschaften.Die verlangten Mieten sind deutlich höher als bei regulären Wohnungen. Das macht Business-Apartments zu einem attraktiven Geschäftsfeld für Eigentümer, die aus ihren Immobilien das Maximum herausholen wollen. Bei Vision-Apartments, eine der grössten Anbieter für kurzzeitig vermietete Wohnungen in der Stadt, kostet beispielsweise eine 30-Quadratmeter-Wohnung im Kreis 4 rund 300 Franken pro Nacht. Dem gegenüber stehen laut Betreibern aber auch ein Mehraufwand und das Risiko von Leerständen.Das Geschäft mit den möblierten Wohnungen den linken Parteien ein Dorn im Auge. Sie fürchten, dass die ständige Wohnbevölkerung zugunsten von Kurzzeitaufenthaltern verdrängt werden könnte. 2009 reichte AL-Mitbegründer Niklaus Scherr einen Vorstoss ein. Dieser sei eine direkte Reaktion auf den Markteintritt von Vision Apartments gewesen, sagt Scherr.Das wohl bekannteste Beispiel sind drei der sogenannten «Sugus-Häuser» im Kreis 5. Deren Besitzerin hatte der ganzen Mieterschaft gekündigt. Die Kündigung wurde zwar als missbräuchlich taxiert und die Mieter können die nächsten Jahre in ihren Wohnungen bleiben. Doch jede frei werdende Wohnung taucht über kurz oder lang auf einer Plattform für Kurzzeitvermietungen auf.Um die Entwicklung zu stoppen, hat die SP zusammen mit den Grünen und der AL eine Initiative lanciert.Die AL nimmt den Entscheid des Bundesgerichts «hocherfreut zur Kenntnis». Wie die Partei in einer Mitteilung schreibt, gelte es nun unverzüglich zu handeln. Der Stadtrat solle eine zeitlich befristete Arbeitsgruppe einsetzen, «damit die in den letzten Jahren erfolgten Umnutzungen möglichst rasch rückgängig gemacht» werden können.Passend zum Artikel