Wohnungsmarkt in Zürich: Wenn die Stadt selbst zum Preistreiber wird

Ein Zürcher Genossenschafter sagt über den Immobilienmarkt: «Viele wissen: Wenn du möglichst teuer verkaufen willst, musst du die Stadt einladen»Auf dem Wohnungsmarkt konkurrieren Genossenschaften, die Stadt und ihre Stiftungen miteinander. Private Genossenschafter sagen: Das macht Wohnungen teurer.30.06.2026, 05.01 Uhr6 LeseminutenDie städtischen Akteure konkurrenzieren nicht nur Firmen, sondern auch private Genossenschaften – und treiben die Preise in die Höhe, kritisieren manche Genossenschafter.Dominic Nahr / NZZTheo Schaub ist verärgert. «Das ist doch einfach asozial!», sagt er, vor sich einen Stapel Akten, der zeigen soll: Eines der grössten Probleme für die steigenden Preise auf dem Wohnungsmarkt sind nicht private Investoren. Sondern die Stadt und ihre Immobilienkäufe – die vom Steuerzahler finanziert werden.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Schaub ist 65 Jahre alt, gelernter Maler, Unternehmer – und Genossenschafter. Er ist Präsident der Baugenossenschaft Zentralstrasse, die mehrere Liegenschaften im Zürcher Kreis 3 besitzt. Aber in dieser Funktion ist Schaub unter anderem dafür verantwortlich, den Überblick über die Gebäude der Genossenschaft zu behalten. Und dafür, neue zu kaufen. Doch das ist gar nicht so einfach.Steht in Zürich ein Gebäude oder, seltener, ein Grundstück zum Verkauf, ist das begehrte Ware. Nicht nur Pensionskassen, Versicherungen und Banken buhlen um den Zuschlag, sondern auch Genossenschaften, die Stadt Zürich und Stiftungen der öffentlichen Hand.Schaub stören vor allem Letztgenannte: die Stadt und ihre Stiftungen. Das sind die Stiftung für preisgünstige Wohn- und Gewerberäume (PWG), die Stiftung Alterswohnungen (SAW), die Stiftung Familienwohnungen (SFW) und die Stiftung Einfach Wohnen (SEW). In den Jahren 2026 bis 2029 soll die Stadt unter anderem über diese Stiftungen über 6 Milliarden Franken in Immobilien investieren. Die städtischen Akteure konkurrenzieren nicht nur Firmen, sondern auch private Genossenschaften – und treiben die Preise in die Höhe.Die Stadt und ihr GeldDie Stadt ist dabei bereits regelmässig an Immobilienkäufen beteiligt: Im Zeitraum von 2022 bis 2025 hat sie zusammen mit einzelnen Stiftungen für insgesamt 1,3 Milliarden Franken 47 Immobilien gekauft – entweder selber oder über die SAW, die SEW oder die SFW. 33 davon kosteten die Stadt über 5 Millionen. Der teuerste Kauf war dabei ein Areal in Witikon für 210 Millionen Franken. Dort sollen dereinst über 300 Wohnungen entstehen.Die Stadt ist vor allem wegen einer Abstimmung von 2011 auf dem Immobilienmarkt aktiv. Damals setzten die Stimmberechtigten der Stadt das Ziel, dass bis 2050 ein Drittel aller Mietwohnungen in der Stadt gemeinnützig sein soll. Bis jetzt sind es 27 Prozent – und der Anteil ist zurückgegangen. Die Stadt muss also kaufen, kaufen, kaufen. Oder selber bauen.Aus Schaubs Sicht führt das auf dem Immobilienmarkt zu einer unfairen Situation. Die Stadt hat, verglichen mit privaten Stiftungen und Genossenschaften, deutlich mehr Geld zur Verfügung. 600 Millionen sind im Zürcher Budget dieses Jahr für Liegenschaftskäufe vorgesehen. Der Betrag wurde in den letzten Jahren sukzessive erhöht.Dieses Geld kann die Stadt einsetzen, um über die «Liegenschaften Stadt Zürich» Wohnungen oder Grundstücke zu kaufen. Ausserdem unterstützt die Stadt ihre vier Wohnbaustiftungen mit Beträgen in Millionenhöhe. Dafür steht ein separater Geldtopf zur Verfügung. Die Stiftungen müssen diese À-fonds-perdu-Gelder jeweils nicht zurückzahlen. Dadurch können die städtischen Stiftungen und die Stadt im Zweifel mehr Geld für eine Liegenschaft bieten, als sie eigentlich zur Verfügung haben. Eine Möglichkeit, die den privaten Genossenschaften verwehrt bleibt.Theo Schaub sieht deshalb private Genossenschaften im Nachteil. Diese könnten schliesslich nicht einfach auf die Unterstützung der Stadt zählen, wenn ihnen Geld fehle, um ihre Konkurrenz auf dem Immobilienmarkt auszubooten. Schaub sagt: «Es ist schon viel einfacher, etwas zu kaufen, wenn dir die Öffentlichkeit Millionen schenkt.»Schaub erzählt von einem Beispiel, als er mit seiner Genossenschaft ein Haus kaufen wollte. Die PWG konnte für eine Liegenschaft mit 11 Wohnungen 8,1 Millionen Franken bieten. Schaubs Genossenschaft bot zuerst gleich viel – doch die Generalversammlung lehnte den Betrag ab: Er lag deutlich über dem Verkaufswert von 6 Millionen, zu dem die Liegenschaft ursprünglich ausgeschrieben wurde. Die Genossenschaft hätte also Verlust gemacht – das wollten die Mitglieder nicht.Die PWG konnte beim selben Geschäft die Stadt um einen Beitrag ersuchen, den sie nicht zurückzahlen muss – und konnte die Liegenschaft deshalb kaufen. Die 1,3 Millionen, die die Stadt für den Erwerb beisteuern musste, wurden für diese zum Verlust.Schaub sagt: «Dieses Geld hätte sich die Stadt sparen können – wir vermieten als gemeinnützige Genossenschaft ja nach dem gleichen Prinzip der Kostenmiete wie die städtischen Stiftungen.»Die Stadt und ihre PreistreiberDoch das ist nicht das einzige Problem. Angesichts des knappen Angebots an verkäuflichem Wohnraum ist anzunehmen, dass Stiftungen, Stadt und Genossenschaften regelmässig um die gleichen Liegenschaften buhlen.Und weil die Stadt und die Stiftungen viel Geld zur Verfügung haben, wird auch das zum Problem für die Genossenschaften – denn die Stadt kann die Preise weiter nach oben treiben, als die Genossenschaften können. Schaub sagt: «Viele wissen: Wenn du möglichst teuer verkaufen willst, musst du die Stadt und die PWG zum Bieterverfahren einladen.»Das kritisiert auch der FDP-Gemeinderat Emanuel Tschannen aus dem Zürcher Kreis 7. Er sagt: «Es sind viele staatliche Akteure auf dem Markt aktiv, die sich konkurrenzieren. Das treibt die Preise nach oben – eine fehlgeleitete politische Entwicklung!»Tschannen fordert deshalb vom Stadtrat Massnahmen, um diesen «Preiskampf zwischen der Stadt, städtischen Stiftungen und anderen gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften» zu verhindern. Zumindest, findet Tschannen, müsste die Stadt koordinieren, welche städtische Akteurin um welches Grundstück werbe. «Idealerweise sollte die Stadt dabei auch anderen gemeinnützigen Organisationen nichts wegnehmen.»Genossenschaften scheitern an den BieterverfahrenLiegenschaften Stadt Zürich sowie die Stiftung Alterswohnungen äussern sich momentan nicht zum Thema. Weil der Vorstoss von Emanuel Tschannen momentan vom Stadtrat diskutiert werde, gehe das nicht, lassen sie verlauten.Die PWG schreibt auf Anfrage, dass ihr viele Liegenschaften direkt zum Kauf angeboten würden. Das bedeutet, dass es gar kein Bieterverfahren gibt, in dem die PWG Genossenschaften überbieten könnte.Es gibt Genossenschaften, die das Problem, das Tschannen und Schaub beklagen, gar nicht als solches interpretieren. So schreibt etwa Michel Nussbaumer von der Baugenossenschaft Brunnenhof Zürich (BBZ) auf Anfrage, dass alle gemeinnützigen Bauträger grundsätzlich dieselben Ziele verfolgten. Deshalb sehe man sich nicht in einem Konkurrenzverhältnis zu den städtischen Akteuren. Allerdings sagt auch er: «Wichtig ist, dass sich die Akteure ergänzen und nicht in direkte Konkurrenz um die gleichen Objekte geraten.»Das sei aber selten der Fall, sagt Nussbaumer. Seien Objekte ausgeschrieben, stimme man sich nach Möglichkeit unter gemeinnützigen Wohnbauträgern ab, wer biete. «Wir haben noch nie erlebt, dass es zwischen gemeinnützigen Bauträgern Konkurrenz um das gleiche Objekt gab.» Um das zu verhindern, finde gelegentlich auch ein Austausch zwischen verschiedenen gemeinnützigen Bauträgern statt.Doch solche Absprachen können wahrscheinlich schon aus rein vertraglichen Gründen nicht jede Konkurrenzsituation zwischen Genossenschaften, Stadt und städtischen Stiftungen verhindern: Oft müssen alle Bietenden unterzeichnen, dass sie über das Geschäft nicht sprechen. So schreibt auch die PWG: «Absprachen sind wegen Vertraulichkeitserklärungen unzulässig.»Stefan Schneider ist Geschäftsführer des Regionalverbands der Zürcher Genossenschaften. Er sagt, dass Konkurrenz durch Stadt und Stiftungen für die meisten Genossenschaften kein drängendes Problem sei. Er sagt: «Was Genossenschaften kaufen, ist selten öffentlich ausgeschrieben – die öffentlich ausgeschriebenen Objekte sind Gemeinnützigen sowieso zu teuer.» So könne die Stadt auch nicht direkt zur Konkurrentin werden.Das Problem könnte sich zuspitzenDoch selbst wenn die Stadt und ihre Stiftungen Genossenschaften bis anhin nur gelegentlich konkurrenzieren: Solche Situationen dürften sich in Zukunft häufen. Für die stärkste Partei der Stadt, die SP, ist der Budgetposten für Immobilienkäufe nämlich ein Zielwert. Nütze die Stadt das Budget nicht aus – wie etwa im vergangenen Jahr –, solle sie das übrige Geld im Folgejahr ausgeben, findet der SP-Präsident Oliver Heimgartner. 2026 müsste die Stadt folglich fast eine Milliarde Franken investieren. Heimgartner ist überzeugt: «Mit dem entsprechenden politischen Willen wäre das möglich.»Die SP hat im Frühling zudem eine Initiative lanciert, um die PWG mit zusätzlichen 500 Millionen Franken auszustatten. «Im Gegensatz zur Stadt kauft die PWG aktiv Liegenschaften, das ist wichtig, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern», sagt Heimgartner.Ein Konkurrenzproblem zwischen der Stadt, städtischen Stiftungen und privaten Genossenschaften sieht Heimgartner dabei nicht. «Die Stadt konkurrenziert kleinere Genossenschaften nicht, sie füllt vielmehr eine Lücke, weil gemeinnützige Wohnbauträger deutlich zu wenig erworben haben.» Gleichzeitig sagt er, dass die Stadt in der Verantwortung stehe, um solche Konkurrenzsituationen auch in Zukunft zu vermeiden: «Die Stadt sollte sich mit allen beteiligten Akteuren absprechen, um Situationen zu vermeiden, in denen sich Gemeinnützige konkurrenzieren.»Auch der Genossenschafter Theo Schaub findet, dass solche Absprachen nötig seien. Er kritisiert aber auch grundsätzlich das Bestreben, die Budgets der staatlichen Akteure zu erhöhen. Er sagt: «Eine Verstärkung der Immobilienkäufe durch die Stadt führt zu weiter steigenden Preisen.» Das erschwere es auch privaten Genossenschaften, Liegenschaften zu erwerben. Der Staat sei für sie eine Konkurrenz, die es nicht brauche.Passend zum Artikel