Ein Zürcher Neubauprojekt zeigt, wie Bauland, Baukosten, Miete und Rendite zusammenspielen – und weshalb der Schlüssel oft im Boden liegt.07.04.2026, 05.30 Uhr4 LeseminutenWer in der Agglomeration Zürich eine Wohnung sucht, weiss: Angebote sind rar. Und wenn einmal etwas auf den Markt kommt, ist der Preis hoch – oft sehr hoch. Schon eine Besichtigung zu ergattern, gilt als Glücksfall. Entsprechend aufgeladen ist die politische Debatte über Wohn- und Mieterschutz, städtische Verdichtung und Renditen.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Doch wie entsteht eine Miete konkret? Wer bestimmt am Ende, ob eine 4,5-Zimmer-Wohnung 2400, 3000 Franken oder noch mehr kostet? Und wer verdient an der baulichen Verdichtung, die überall stattfindet?Um diese Fragen zu beantworten, hat die NZZ die detaillierten Daten zu einem Neubauprojekt in der Agglomeration Zürich analysiert.Der Ausgangspunkt: Ein Grundstück kommt auf den MarktBevor überhaupt an neue Grundrisse oder Mietpreise zu denken ist, steht eine andere Frage im Zentrum: Was ist ein Grundstück wert? Im vorliegenden Fall geht es um eine rund 2500 Quadratmeter grosse Parzelle an einer guten Wohnlage im Raum Zürich. Das darauf stehende Mehrfamilienhaus stammt aus dem Jahr 1942 und befindet sich in Privatbesitz.Das Gebäude mit seinen elf Wohnungen ist sanierungsbedürftig und schöpft das Potenzial der Parzelle bei weitem nicht aus. Entsprechend gross ist das Interesse, als die Erbengemeinschaft das Objekt im Bieterverfahren verkauft – der Meistbietende bekommt den Zuschlag. Zahlreiche Investoren bieten mit und schaukeln den Preis hoch. Entscheidend ist, was gemäss der Zonenordnung gebaut werden darf – 18 Meter hoch und bis zu sechs Vollgeschosse.Versetzen wir uns in die Lage einer typischen Investorin – nennen wir sie Immobilien AG. Bevor sie ein Gebot abgibt, analysiert sie sorgfältig, was an diesem Standort tatsächlich vermietet werden kann. Denn ein Neubau nützt niemandem, wenn die Wohnungen anschliessend leer stehen oder ständig Mieterwechsel stattfinden. Aktuelle Inserate und Marktstatistiken zeigen: Gefragt sind an solchen Lagen vor allem 2,5- bis 5,5-Zimmer-Wohnungen im Preissegment zwischen 1500 und 3200 Franken pro Monat.Weiter schaut sich die Immobilien AG vergleichbare Projekte an und leitet daraus eine zentrale Grösse ab: den Ertrag in Franken pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr.Damit ist ein wichtiger Schritt gemacht: Die Investorin plant einen Neubau mit 2240 Quadratmetern Wohnfläche und rechnet mit rund 363 Franken pro Quadratmeter und Jahr.Rückwärts rechnen: Vom Ertrag zum LandpreisJetzt kommen wir zum Kern der ganzen Logik – und er wird häufig missverstanden. Die Immobilien AG rechnet nicht einfach: Landkosten plus Baukosten gleich Miete. Sie rechnet «umgekehrt».Ausgangspunkt ist der zu erwartende Jahresertrag: Der gesamte Mietertrag des Gebäudes inklusive Parkplätzen beträgt 925 000 Franken pro Jahr.Für ein solches Mehrfamilienhaus akzeptiert die Immobilien AG derzeit eine Bruttorendite von 2,8 Prozent. Das ist eine interne Vorgabe, die auch die Erwartungen der Pensionskassen spiegelt, die hinter der Immobilien AG stehen.Die Rechnung ist einfach: Dividiert man den Jahresertrag durch diese Renditeerwartung, ergibt sich ein Ertragswert des fertigen Gebäudes von 33,04 Millionen Franken.Davon zieht die Immobilien AG die Bau- und Nebenkosten ab – im Beispiel 17,04 Millionen Franken. Was übrig bleibt, ist genau der Betrag, den sie für das Land maximal zahlen kann: 16 Millionen Franken.Wer mehr bietet, muss entweder höhere Mieten verlangen oder eine tiefere Rendite akzeptieren. Beides hat Grenzen.2900 FrankenWarum nicht teurer oder billiger?Wie hoch ist also die Miete? Der gesamte Jahresertrag des Hauses muss auf die einzelnen Wohnungen umgelegt werden. Eine 4,5-Zimmer-Wohnung mit 95 Quadratmetern ergibt in dieser Rechnung eine Miete von rund 2900 Franken pro Monat, netto ohne Nebenkosten.Eine Miete von 2000 Franken wäre bei dem hohen Landpreis und den Baukosten wirtschaftlich nicht tragbar. Und eine deutlich höhere Miete, zum Beispiel 4000 Franken, wäre an dieser Lage zu teuer. Die Wohnung würde wohl leer stehen.Die Miete entsteht also im Spannungsfeld von Zahlungsbereitschaft, tatsächlichen Kosten und Renditeerwartungen. Und diese sind in diesem Fall keineswegs übertrieben: Das Bundesgericht erlaubt beim gegenwärtigen Zinsniveau für Neubauten Bruttorenditen von bis zu 4,75 Prozent. Die 2,8 Prozent der Immobilien AG liegen weit darunter. Von missbräuchlichen Renditen kann keine Rede sein.Wer verdient an dem Projekt? Die Antwort dürfte überraschenHinter der Immobilien AG stehen Schweizer Pensionskassen als Anleger. Wer ihre Renditeerwartung senken möchte, muss erklären, woher das fehlende Kapital für die Renten der Versicherten kommen soll. Dazu kommt: Die Immobilien AG trägt zahlreiche Risiken – Einsprachen, Verzögerungen und langwierige komplexe Verfahren sind im Wohnungsbau Alltag. Planung, Architektur, Baubewilligung und Vorfinanzierung müssen bezahlt werden, lange bevor die erste Miete eingeht.Einen schönen Gewinn erzielt hingegen die private Erbengemeinschaft, die das Grundstück verkauft. Ihr Grundstück war vor zehn bis fünfzehn Jahren noch rund 4 Millionen Franken wert. Heute erzielt sie dafür 16 Millionen – ohne unternehmerisches Risiko, begünstigt allein durch die rasante Bodenpreisentwicklung der vergangenen Jahre. An guten Lagen in der Agglomeration Zürich werden heute oft 6000 bis 10 000 Franken pro Quadratmeter bezahlt. Genau hier, beim Boden, liegt der eigentliche Hebel.Warum nicht günstiger wohnen?Ein Blick auf die StellschraubenHätte die Immobilien AG das Grundstück schon vor zehn oder fünfzehn Jahren erworben, könnte sie heute billiger vermieten – und würde trotzdem eine angemessene Rendite erzielen. Das Schweizer Mietrecht würde das sogar verlangen: Zulässig wäre nicht der derzeitige Marktwert des Bodens, sondern der damals bezahlte Kaufpreis, teuerungsbereinigt. Das Prinzip ist klar: Tiefere Kosten führen zu günstigeren Mieten.Ein tiefer Landpreis ist in der Praxis die Ausnahme. Häufig gelangen Grundstücke durch Erbfolgen auf den Markt, und private Eigentümer verfügen weder über die Mittel noch über das Know-how, um grössere Projekte zu stemmen.Eine Monatsmiete von 2900 Franken für eine neue 4,5-Zimmer-Wohnung ist kein Mondpreis und nicht Ausdruck überhöhter Gewinne. Mit den stark gestiegenen Bodenpreisen lassen sich selbst Mieten von 4000 bis 5000 Franken ökonomisch erklären.Passend zum Artikel