Wohnungen sind im Schnitt günstiger als auf Homegate & Co. – auch weil viele unter der Hand weitergereicht werdenWer heute im Internet eine Wohnung sucht, sieht vor allem hohe Preise. Eine Studie der Zürcher Kantonalbank zeigt nun: Viele Neumieter zahlen weniger, als die Inserate vermuten lassen.19.05.2026, 16.59 Uhr4 LeseminutenNicht jede frei werdende Wohnung landet im Inserat: In Zürich laufen viele Mieterwechsel über persönliche KontakteAnnick Ramp / NZZWer heute eine Wohnung sucht, braucht starke Nerven. Auf Immobilienportalen steigen die Mieten seit Jahren. Im Kanton Zürich haben die Angebotsmieten, also die Mieten von Angeboten im Internet, in den vergangenen fünf Jahren um fast 25 Prozent zugelegt.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Wer lange in derselben Wohnung lebt, zahlt dagegen meist deutlich weniger. Die Bestandesmieten, das heisst die Mieten in Wohnungen ohne Mieterwechsel, stiegen im selben Zeitraum nur um 7 Prozent. Daraus ist eine beachtliche Differenz entstanden. Laut der Zürcher Kantonalbank (ZKB) liegen die Angebotsmieten in der Stadt Zürich rund einen Drittel über den Bestandesmieten.Daraus wurde eine einfache Erzählung: Wer umzieht, verliert den Vorteil seines alten Mietvertrags und zahlt den heutigen Marktpreis.Viele Wohnungen erscheinen nie auf PlattformenEine neue Studie der ZKB stellt diese Annahme infrage. Viele Neumieter zahlen weniger, als die Inserate vermuten lassen. «Die Angebotsmieten sind im Schnitt rund 10 Prozent höher als der Markt», sagt Ursina Kubli, Leiterin Immobilien Research der Bank. Gemeint ist: Die Preise in den Inseraten liegen im Durchschnitt über jenen Mieten, die nach einem Wohnungswechsel tatsächlich bezahlt werden.Der Grund liegt in der Struktur des Marktes. Öffentlich ausgeschrieben ist nur ein Teil des Angebots. Gerade in knappen Märkten wie Zürich werden viele Wohnungen nie auf Plattformen wie Homegate oder Immoscout inseriert. Sie wechseln über persönliche Kontakte, Verwaltungen oder Empfehlungen den Mieter. Was bei solchen Wechseln mit der Miete geschieht, war bisher kaum bekannt.Genau diesen blinden Fleck untersucht die ZKB. Ihr Befund widerspricht der Vorstellung, dass jede frei werdende Wohnung sofort auf das höchstmögliche Mietzinsniveau gehoben wird. Nach kurzen Mietdauern bleibt die Miete meist unverändert. War der Vormieter höchstens ein Jahr in der Wohnung, wird der Mietzins in der grossen Mehrheit der Fälle nicht erhöht. Auch nach Mietverhältnissen von einem bis drei Jahren bleibt die Miete bei mehr als der Hälfte der Wechsel gleich.Erst nach längeren Mietdauern steigen die Anpassungen deutlich. Nach drei bis sieben Jahren wird bei knapp der Hälfte der Mieterwechsel die Miete erhöht. Hat der Vormieter sieben Jahre oder länger in der Wohnung gelebt, geschieht dies zwar bei der Mehrheit der Wechsel. Doch selbst dann bleibt die Miete in mehr als 40 Prozent der Fälle unverändert. Nur in einem Drittel der Fälle steigt die Miete mehr als zehn Prozent.Der Vorteil günstiger alter Mietverträge verschwindet beim Wohnungswechsel also in der Regel nicht vollständig. «Viele Neumieter starten auf einem Niveau, das deutlich unter den Angebotsmieten liegt», sagt Kubli.Der alte Mietzins bleibt ein AnkerDie ZKB-Analyse zeigt: Bei Wechseln unter der Hand setzen Vermieter die Miete offenbar weniger stark herauf als bei öffentlich ausgeschriebenen Wohnungen. Dafür gibt es zwei naheliegende Erklärungen: Zum einen verursachen solche Wechsel dem Vermieter oft kaum Aufwand. Keine Kontrolle der Endreinigung, keine neu gestrichenen Wände, kein Teppichersatz.Zweitens setzt das Mietrecht Schranken. Vermieter können die Miete bei einem Mieterwechsel nicht beliebig erhöhen. Steigt die Miete deutlich, muss dies begründbar sein; sonst kann der neue Mietzins angefochten werden. Dadurch bleibt der bisherige Mietzins ein wichtiger Bezugspunkt. Die neue Miete richtet sich oft stärker nach dem Vertrag des Vormieters als nach den teuersten vergleichbaren Inseraten. Bei den ausgeschriebenen Wohnungen wiederum dürften überdurchschnittlich viele neu und umgebaute Wohnungen dabei sein, bei denen der Mietzins frei festgelegt werden darf.An dieser Stelle kommt der Begriff ins Spiel, mit dem die ZKB den Preisvorteil langjähriger Mieter beschreibt: Sie nennt ihn «Verweilbonus». Gemeint ist der Abstand zwischen Bestandesmieten und Angebotsmieten. Bestandesmieten sind Mieten in laufenden Mietverhältnissen; Angebotsmieten sind die Mieten in Inseraten.Schweizweit beträgt dieser Abstand laut ZKB inzwischen 21 Prozent der durchschnittlichen Nettomiete. In der Stadt Zürich liegt er bei rund einem Drittel, in Genf sogar bei 58 Prozent. Nach ungefähr zehn Jahren Mietdauer beträgt er im Durchschnitt bereits rund ein Viertel der Nettomiete. Bei sehr langen Mietverhältnissen kann er fast 90 Prozent erreichen.Eine Kennzahl mit TückenDoch gerade die neue Analyse zeigt, dass man diese Kennzahl vorsichtig lesen muss. Sie misst nicht den Abstand zwischen bestehenden Mietverträgen und tatsächlich neu abgeschlossenen Mietverträgen. Sie misst den Abstand zwischen bestehenden Mietverträgen und ausgeschriebenen Wohnungen.Das ist nicht nur eine technische Feinheit. Wenn die Angebotsmieten systematisch höher liegen als die Mieten, die Neumieter effektiv bezahlen, überschätzt die Kennzahl den Preisaufschlag, den ein Umzug tatsächlich mit sich bringt. Sie bleibt ein wichtiger Hinweis auf die Spannung im Mietmarkt. Aber sie ist kein präzises Mass dafür, wie viel mehr Wohnungssuchende nach einem Umzug wirklich zahlen müssen.«Der Inseratemarkt zeigt nicht den ganzen Mietmarkt», sagt Kubli. «Er zeigt vor allem den sichtbaren Teil.» Genau deshalb kann der Blick auf Immobilienportale den Markt verzerren.Auch dafür liefert die ZKB-Studie Hinweise. So gibt es vermehrt Mietinserate, in denen die Mieten während der Aufschaltung gesenkt wurden Schweizweit liegt der Anteil solcher Inserate zwar relativ stabil bei rund 3 Prozent. Im Kanton Zürich ist er seit 2023 jedoch von etwa 2 Prozent auf fast 5 Prozent gestiegen.Das zeigt: Auch in einem angespannten Markt können Vermieter nicht jeden Preis durchsetzen. Bei manchen Wohnungen wird zuerst getestet, wie hoch die Zahlungsbereitschaft ist. Bleiben die Interessenten aus, müssen die Anbieter zurückbuchstabieren.Passend zum Artikel