Durchschnittsfamilie, Dinks und Alleinstehende träumen vom Eigenheim – doch der Experte sagt: «Sogar ein Bundesrat hätte heute Mühe, sich Wohneigentum zu kaufen»In Zürich will eine Initiative Wohneigentum erleichtern. Wer kann sich angesichts steigender Preise überhaupt noch ein Haus leisten? Drei Beispiele.04.06.2026, 05.00 Uhr6 LeseminutenDie Schweiz ist ein Land der Mieterinnen und Mieter: 61 Prozent der Haushalte leben in gemieteten Wohnungen und Häusern. Und doch ist der Traum vom eigenen Haus weit verbreitet.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Eine Initiative des Zürcher Hauseigentümerverbands (HEV) soll nun dafür sorgen, dass der Traum erreichbarer wird. Die Idee: Der Staat soll neben Miet- auch Eigentumswohnungen fördern und diese günstig an Einwohner verkaufen. Diese dürfen bei einem Weiterverkauf des Hauses keinen Gewinn machen, wenn sie nicht mindestens 30 Jahre darin gewohnt haben.Mit der Initiative will der HEV dafür sorgen, dass sich wieder mehr Menschen Eigentum leisten können. Denn die Preise sind in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen. Immer weniger Private besitzen Wohneigentum.Am teuersten sind Eigenheime – ob Haus oder Wohnung – in der Stadt Zürich und in den Seegemeinden. Unter einer Million Franken geht dort schon lange nichts mehr.Doch ist es wirklich so schwierig, sich in der Stadt oder im Kanton Eigentum zu leisten? Drei Rechenbeispiele.1. Die Normalverdiener-FamilieFamilie Meier ist das erste Beispiel. Die Eltern, Nicole (40) und Claudio (39), arbeiten beide und verdienen zusammen pro Jahr 154 800 Franken. Das ist genau das Medianeinkommen im Kanton Zürich. Sprich: Die Hälfte der Bevölkerung verdient mehr als die beiden, die Hälfte weniger. Die Meiers haben zwei Kinder und einen Hund. Dazu hätten sie gerne auch ein eigenes Haus.Beide haben über die Jahre Geld zur Seite gelegt, mittlerweile liegen 100 000 Franken auf ihrem Sparkonto. Das entspricht genau dem Durchschnitt dessen, was Personen im Alter der Meiers gespart haben.Mit ihrem Lohn könnten die Meiers im Prinzip eine Hypothek in der Höhe von rund 730 000 Franken beziehen. Das ergibt sich daraus, dass sie maximal einen Drittel ihres Einkommens für das Wohnen ausgeben sollten. Um die Wohnkosten zu ermitteln, verwenden Banken einen Schlüssel aus Hypothekarkosten, Unterhalt und Amortisation, wobei bei den Hypothekarkosten nicht die tatsächlichen Zinsen gerechnet werden, sondern mit einem Satz von 5 Prozent – dem sogenannten kalkulatorischen Zins.Zusammen mit den bestehenden Eigenmitteln würde die Hypothek der Meiers für den Kauf einer 830 000 Franken teuren Wohnung reichen. Das Problem ist aber, dass ihr Eigenkapital mit 100 000 Franken zu tief ist. Dieses muss nämlich reichen, um 20 Prozent des Kaufpreises zu stemmen. Ausgehend vom Ersparten der Familie wäre der maximale Preis eine halbe Million Franken.Früh erben oder die Pensionskasse plündernUm doch an ein Eigenheim zu kommen, müssen die Meiers also ihr Eigenkapital erhöhen. Aber selbst wenn sie sofort beginnen, noch mehr zu sparen, dürfte das ihr Vermögen nur wenig vergrössern.Um das Eigenkapital zu steigern, gibt es andere Möglichkeiten. Eine davon ist, die Pensionskasse anzuzapfen. Das birgt allerdings einiges Risikopotenzial. Werden die dadurch entstehenden Vorsorgelücken nicht durch spätere Nachzahlungen geschlossen, drohen tiefere Altersleistungen, was den Lebensstandard nach der Pensionierung oder die Tragbarkeit des Eigenheims gefährden kann.Die zweite Option ist ein Erbvorbezug. Das heisst, sie bekommen von ihren Eltern bereits zu Lebzeiten einen Teil des künftigen Erbes ausbezahlt – und erhalten dafür weniger, wenn ihre Eltern sterben. Zu beachten ist dabei aber, dass bei der späteren Erbteilung möglicherweise eine Ausgleichspflicht gegenüber anderen Nachkommen bestehtAngenommen, die beiden erhalten von ihren Eltern je 50 000 Franken, verschafft ihnen das zusätzliche 100 000 Franken Eigenkapital. Damit hätten sie genug eigene Mittel, um sich etwas in der Preiskategorie um 930 000 Franken zu kaufen. Laut Fredy Hasenmaile, Chefökonom von Raiffeisen Schweiz, verfügen die Meiers damit über genug Geld, um sich etwa 22 Prozent der ausgeschriebenen Eigentumswohnungen im Kanton zu leisten. Eine Wohnung in der Stadt dürfte es für sie nicht werden – in der Agglo sind ihre Chancen aber durchaus intakt.Mit einem genau durchschnittlichen Einkommen ist für eine Familie also eine kleine Eigentumswohnung realistisch – der Traum vom eigenen Einfamilienhaus wird aber unerfüllt bleiben. Fredy Hasenmaile sagt: «Ein freistehendes Einfamilienhaus ist für diese Familie kaum denkbar.»Eine Wohnung zu kaufen, würde sich für das Paar aber lohnen: Rechnet man mit einem Hypothekarzinssatz von 2 Prozent, ist Mieten nur dann günstiger, wenn die Wohnung weniger als 2050 Franken pro Monat kostet.2. Das kinderlose Gutverdiener-PaarAlessandro (35) und Marco (35) sind sogenannte Dinks: Double Income, No Kids. Die beiden verdienen mit jährlich 280 000 Franken Einkommen sehr gut. Ihr Lohn entspricht der obersten Lohnstufe der Tech-Branche, die in Zürich momentan die besten Löhne zahlt.Die beiden wohnen in der Stadt und möchten dies eigentlich auch weiterhin. Sie sind immer mit dem Velo unterwegs, schätzen Kultur, Restaurants und Bars in der Stadt und haben viele Freunde hier. Ein Umzug aufs Land ist ihnen ein eigenes Haus nicht wert.Ihre Chancen auf Wohneigentum im städtischen Raum stehen gut. Chefökonom Hasenmaile sagt, dass sie sich mit ihrem Einkommen und der halben Million Franken auf dem Sparkonto 41 Prozent der Eigentumswohnungen entsprechender Grösse in der Stadt Zürich leisten können.Dass für Marco und Alessandro angesichts ihres hohen Einkommens nur rund zwei Fünftel des Eigentumswohnungsmarkts drinliegen, hat damit zu tun, dass die Stadt Zürich zu den teuersten Pflastern gehört. Hasenmaile sagt: «Heute hätte sogar ein Bundesrat Mühe, sich Wohneigentum zu kaufen.»Genau wie bei der Familie Meier dürfte es auch den Dinks nichts nützen, wenn sie mehr sparen. Denn damit die Bank sicher davon ausgeht, dass jemand seinen Hypothekarzins regelmässig zahlen und die Pflichtamortisation leisten kann, muss das Einkommen stimmen. Fredy Hasenmaile sagt: «Früher scheiterten viele Hypotheken am Eigenkapital. Heute ist es eher das Einkommen, das bei solchen Preisen schlicht nicht reicht.»Aus einer Mehrheit der in der Stadt Zürich angebotenen Wohnungen aussuchen kann momentan nur, wer nicht nur viel verdient, sondern auch bereits sehr viel Geld hat: 500 000 Franken Erspartes und jährlich 280 000 Franken Lohn reichen dafür nicht.3. Die AlleinverdienerinVöllig aussichtslos ist die Lage für Céline: Sie wohnt in Wiedikon, das in den letzten zwanzig Jahren zu einem der angesagtesten Stadtteile Zürichs wurde. Céline ist 29 Jahre alt und arbeitet Vollzeit als Barkeeperin. Damit verdient sie 4870 Franken pro Monat. Zurücklegen konnte sie mit diesem Lohn noch nicht viel, sie hat 30 000 Franken Erspartes auf dem Konto.Damit, sagt Hasenmaile ganz direkt, «hat diese Frau keine Chance, in den Eigentumsmarkt einzusteigen». Sie würde von der Bank eine Hypothek über maximal 275 000 Franken erhalten. Das ist zu wenig, um auch nur eine kleine Wohnung zu kaufen – selbst in der Agglomeration. Sie kann sich 0 Prozent der angebotenen Wohnungen im Kanton Zürich leisten.Dabei würde sich Wohneigentum rein rechnerisch auch für sie lohnen: Mit einer Hypothek von 275 000 Franken müsste ihre Miete tiefer als 700 Franken sein, damit Mieten günstiger ist als Kaufen. In der Stadt Zürich sind solche tiefen Mieten aber selbst für kleine Wohnungen nicht realistisch. Hasenmaile sagt: «Der Eigentumsvorteil liegt beim gegenwärtigen Zinsniveau bei 20 bis 30 Prozent Einsparung.»Für den Traum vom Wohneigentum müsste Céline ihr Eigenkapital massiv steigern. Ein Erbvorbezug müsste sehr gross sein, um das tiefe Einkommen auszugleichen. Und selbst dann würde es wohl höchstens für eine kleine, baufällige Wohnung auf dem Land reichen – sofern Céline zum Wegziehen bereit wäre. Dann würde es allerdings teuer, das Objekt zu renovieren und instand zu halten. Fredy Hasenmaile sagt: «Wem Eigentum aus Prinzip sehr wichtig ist, für den kann das eine Option sein. Aber baufällige Objekte zu kaufen, lohnt sich eigentlich nicht.»Wenn, dann müsste Céline eine langfristige Strategie anpeilen und ihr Leben ändern. Fredy Hasenmaile sagt: «Eine Hypothekarberatung wird manchmal auch etwas zum Karrierecoaching.» Manchmal rate er deshalb zu einer Weiterbildung. «Die einzige Option in so einem Fall ist, an der Karriere zu arbeiten, damit das Einkommen deutlich steigt.»Die AusnahmehypothekEs gebe Fälle, in denen die Kreditgeber bei der Beratung bereits mit der weiteren Karriereentwicklung der Kunden rechnen, sagt Hasenmaile. Diese sind aber selten. Wenn sehr junge Menschen, die am Anfang einer vielversprechenden Karriere stehen, eine Hypothek aufnehmen wollen, kann die realistische Aussicht auf ein deutlich höheres Einkommen in absehbarer Zukunft in die Kalkulation einbezogen werden. In der Regel werden in solchen Ausnahmefällen aber erhöhte Amortisationen verlangt, damit die Tragbarkeitsbelastung mittelfristig reduziert werden kann.Barkeeperin Céline ist dafür eine schlechte Kandidatin. In ihrer Branche wird sie, gemessen an den Preisen für Wohneigentum, selbst dann noch wenig verdienen, wenn sie eine Führungsfunktion übernimmt und deutlich mehr verdient als jetzt. Einen Vertrauensvorschuss wird ihr die Bank also aus Risikoüberlegungen nicht geben.Céline müsste also die Branche wechseln und sich einen lukrativeren Job suchen. Tut sie das und spart dazu viel, besteht eine kleine Chance, dass sie sich Wohneigentum in der Peripherie leisten kann. Dafür braucht sie aber Zeit.Passend zum Artikel