Historischer Glücksfall für Hausbesitzer: Die Bevölkerungszunahme lässt Vermögen explodierenSeit der Einführung der Personenfreizügigkeit boomt der Schweizer Immobilienmarkt. Wer rechtzeitig kaufte, hat sein Eigenkapital mehr als verzehnfacht.07.06.2026, 05.30 Uhr4 LeseminutenRiesige Wertsteigerungen: Einfamilienhaus in Hünenberg im Kanton Zug.KeystoneEin Dienstagmorgen in Cham im Kanton Zug. Akkurat gestutzte Hecken, ein Kastanienbaum, der Zugersee in makellosem Blau. Neben einem alten Mehrfamilienhaus mit Satteldach steht ein moderner Klinkerbau: dunkle Fensterfronten, zurückversetztes Attikageschoss. Im Raum Zug dominiert der dörfliche Charakter.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Doch das könnte sich bald ändern. Die meisten Zuger Gemeinden revidieren gerade ihre Ortsplanung: aufzonen, verdichten, höher bauen. Das verändert nicht nur das Gesicht der Ortschaften. Es steigert vor allem den Wert der Grundstücke.Hünenberg hat das in einer Volksabstimmung abgelehnt, in Baar kommt die Frage am 14. Juni zur Abstimmung. Die meisten anderen Zuger Gemeinden haben den Revisionen zugestimmt.Globale Konzerne, qualifizierte Fachkräfte, Seen und Steuervorteile: Zug hat alles – und war noch nie so wohlhabend. Doch der Erfolg hat seinen Preis. Wo Raum knapp ist und kein neues Bauland entsteht, kennen Immobilienpreise und Mieten nur eine Richtung: nach oben.Mit 7 bis 8 Prozent pro Jahr im PlusZwar gibt es noch Mietwohnungen zu vergleichsweise moderaten Kosten in älteren Gebäuden. Aber eine grosszügige Wohnung in einem Neubau kostet schnell 4000 bis 6000 Franken, luxuriösere Appartements liegen oft deutlich über 10 000 Franken. An den besten Lagen am See oder am Zugerberg sind Villen für 15 oder 20 Millionen Franken keine Seltenheit mehr.«Innerhalb des letzten Jahres verteuerten sich Eigentumswohnungen im Kanton Zug um etwa 7 bis 8 Prozent», sagt Christopher Valkovsky, Immobilienexperte aus Zug. Dieser Preisanstieg liege deutlich über dem Schweizer Durchschnitt.Eigenkapital mehr als verzehnfachtWährend die Wohnungssuche für Mieter – etwa junge Familien – oft zur Geduldsprobe wird, hat sich dieselbe Entwicklung für eine andere Gruppe als historischer Glücksfall erwiesen: die Besitzer von Wohneigentum.Wie gross dieser Vermögenseffekt ausfällt, zeigt ein einfaches Beispiel. Wer 2002 in einer Boomregion wie Zug oder Zürich eine Eigentumswohnung für 1,25 Millionen Franken kaufte, musste bei einer üblichen Finanzierung 250 000 Franken Eigenkapital einsetzen. Den Rest übernahm die Bank.Was seither geschah, lässt selbst viele Eigentümer staunen. Die Preise haben sich in den gefragtesten Lagen ungefähr verdreifacht. Die Wohnung ist heute rund 3,75 Millionen Franken wert. Die Hypothek dagegen blieb bei einer Million Franken. Der gesamte Wertzuwachs von 2,5 Millionen Franken floss damit direkt in das Vermögen des Eigentümers. Das ursprünglich eingesetzte Eigenkapital hat sich dadurch mehr als verzehnfacht.2900 Milliarden Franken an PrivatvermögenDas ist noch nicht alles. Gemäss Zahlen der Schweizerischen Nationalbank (SNB) besitzen die Privathaushalte der Schweiz Immobilien im Gesamtwert von rund 2900 Milliarden Franken – fast die Hälfte des gesamten privaten Vermögens. «Man hat von einem starken Zuwachs an Immobilienvermögen profitiert, das lässt sich nicht wegdiskutieren», sagt Marco Salvi, Ökonom bei der Denkfabrik Avenir Suisse.Für Ökonomen ist klar: Eine starke Bevölkerungszunahme führt zumindest kurzfristig zu steigenden Mieten, Bodenpreisen und Immobilienwerten. Eine Studie der Uni Fribourg konnte dies eindeutig nachweisen, vor allem für die Phase unmittelbar nach der verstärkten Zuwanderung.Die Schweiz führte die Personenfreizügigkeit mit der EU am 1. Juni 2002 ein. Zugleich setzte eine lange Phase guter Konjunktur und tiefer Zinsen ein. Kein Zufall also, dass ab dann die Preise stark zu steigen begannen.Das Preisrally wird zwar oft als spekulative Überhitzung kritisiert. Die Finanzmarktaufsicht (Finma) und die SNB warnen seit Jahren mit bemerkenswerter Konstanz vor einer «Überhitzung» des Immobilienmarktes. Wohneigentum sei «überbewertet», heisst es regelmässig.Gefahr eines Crashs wurde gedämpftDas Schreckgespenst eines Immobiliencrashs begleitet den Markt seit Jahren. Doch Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum dämpfen diese Gefahr.Weil der Markt eben von einer konstant starken Nachfrage geprägt war, sieht Salvi die These von der «Blase» widerlegt. «Mit den rasant steigenden Immobilienwerten sind die prozentualen Belehnungsquoten bei bestehenden Hypotheken faktisch gesunken», betont der Ökonom. Das systemische Risiko im Hypothekarmarkt habe sich nicht erhöht – im Gegenteil, die «Resilienz der Gesamtwirtschaft» dürfte sich insgesamt verbessert haben.Das Problem mit dem AngebotWas nun der tatsächliche Effekt des Booms ist, hängt gemäss Salvi davon ab, ob das Angebot – also konkret der Wohnungsbau – angemessen auf die starke Nachfrage reagieren kann. Trifft Zuwanderung auf einen Markt, der flexibel ist, wächst der volkswirtschaftliche Kuchen: Es entstehen mehr und bessere Wohnungen, die Wertschöpfung steigt.«In den letzten hundert Jahren war es in der Schweiz immer so, dass die Bautätigkeit reagieren konnte und sich der Markt wieder eingependelt hat», so Salvi. Gemessen am Einkommen gäben die Haushalte heute gleich viel fürs Wohnen aus wie in den 1920er Jahren, verfügten jedoch über deutlich mehr Wohnraum pro Kopf, sagt er weiter.Doch genau daran hapert es heute. Die Reserven an Bauland an guten Lagen sind erschöpft, der Druck konzentriert sich auf die Städte und ihre «innere Verdichtung». Doch wer in einer Stadt bauen will, kämpft: Einsprachen, Auflagen und endlose Genehmigungsverfahren bremsen Projekte aus – oder verhindern sie ganz.Die Konsequenz ist klar: Wer nicht bauen kann, baut anderswo – oder gar nicht. Das Angebot schrumpft, die Preise steigen weiter.Wer kein Eigentum besitzt, verliert gleich doppelt: Erstens sehen sich Mieterinnen und Mieter in den Städten mit laufenden Mietpreissteigerungen konfrontiert. Sie müssen oft bis an die finanzielle Grenze gehen, um eine Wohnung zu bekommen. Zweitens schwindet wegen der starken Teuerung der Spielraum, jemals selbst eine Immobilie kaufen zu können.Die stille Beteiligung der PensionskassenEs gibt jedoch einen Trost für die mietende Bevölkerung – einen, den die wenigsten unmittelbar wahrnehmen. Über die berufliche Vorsorge ist die Schweiz eine Nation von Immobilieninvestoren. Rund 25 Prozent der gesamten Pensionskassenvermögen sind in inländischen Liegenschaften angelegt, primär in wirtschaftsstarken Zentren.Da nahezu jeder Arbeitnehmer über die zweite Säule daran partizipiert, schlagen die Vermögenszuwächse des Immobilienbooms letztlich über stabilere Rentenversprechen auf fast alle Bürgerinnen und Bürger durch – auch auf jene, die sich kein Eigenheim leisten können.Der Nettoeffekt des Immobilienbooms ist also positiv. Den Jackpot aber haben die geknackt, die zur rechten Zeit am richtigen Ort zugegriffen haben.Ein Artikel aus der «NZZ am Sonntag»Passend zum Artikel