Der Schweiz gehen die günstigen Wohnungen aus – doch es liegt nicht nur an der Zuwanderung

Der Schweiz gehen die günstigen Wohnungen aus – doch es liegt nicht nur an der ZuwanderungHierzulande eine Wohnung zu finden, wird zur Glückssache. Eine Spurensuche führt zu Senioren in zu grossen Wohnungen, zu gehortetem Bauland, verhinderten Hochhäusern und Quartieren, die sich gegen mehr Dichte wehren.NZZ-Redaktion09.06.2026, 05.30 Uhr12 Leseminuten«Wir hätten mit heruntergelassenen Rollläden leben müssen», sagt das Ehepaar Bouverat, das sich zusammen mit anderen Quartierbewohnern erfolgreich gegen ein Hochhausprojekt in Kleinbasel wehrte.Karin Hofer / NZZOptimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Am 14. Juni stimmt die Schweiz nicht nur über die Zuwanderung ab, sondern auch über die Angst vor der Enge. Laut den jüngsten Umfragen hat die Zuwanderungsinitiative der SVP intakte Chancen. Die Partei will die Zahl der Bewohner der Schweiz bei 10 Millionen deckeln. Eines ihrer stärksten Argumente ist der Wohnungsmarkt: In vielen Städten ist eine bezahlbare Bleibe kaum mehr zu finden, die Leerwohnungsziffer liegt vielerorts unter der kritischen Schwelle von 1 Prozent.Die Erklärung klingt simpel: Mehr Menschen brauchen mehr Wohnungen. Auch manche linke Zürcherin sieht in den gutverdienenden Expats inzwischen vor allem Preistreiber. Die Zuzüger erhöhen die Nachfrage, können hohe Mieten zahlen und wollen oft dort wohnen, wo auch die Jobs sind: in den Zentren. Laut dem Beratungsunternehmen Wüest Partner ist der Effekt beträchtlich: Steigt die Zuwanderung um 1 Prozent, steigen die Angebotsmieten im gleichen Ausmass.Dennoch ist die Zuwanderung nur einer von vielen Faktoren, die dazu geführt haben, dass günstiger Wohnraum in der Schweiz zur Mangelware geworden ist. Die Gründe reichen von gestiegenen Ansprüchen an das Daheim über Senioren, die mangels Alternativen in zu grossen Wohnungen leben, bis zu Baulandreserven, die am falschen Ort liegen oder gehortet werden. Von Hochhäusern, die nicht gebaut werden, bis zu einer Verdichtungsoffensive, die kaum vorankommt, und Regulierungen, die den Bau neuer Wohnungen erschweren.Mehr Wohlstand bedeutet mehr WohnraumWas zunächst widersprüchlich erscheint: Seit 2010 ist die Zahl der Wohnungen um gut 17 Prozent gestiegen – und damit deutlich stärker als die Bevölkerung im gleichen Zeitraum, die um 14 Prozent gewachsen ist. Dass dennoch in manchen Regionen akute Wohnungsnot herrscht, hat damit zu tun, wie sich die Bewohner auf die Wohnungen verteilen.Der Trend hin zu Haushalten mit wenigen Personen, der sich seit Jahrzehnten zeigt, hat sich in den vergangenen fünfzehn Jahren akzentuiert. Mittlerweile lebt in 37 Prozent der Wohnungen eine einzige Person. 32 Prozent sind Zweipersonenhaushalte. Das bedeutet, dass nicht einmal mehr in jeder dritten Wohnung drei oder mehr Personen wohnen.Für diese Entwicklung gibt es verschiedene Gründe. Einer ist die Individualisierung: Immer mehr junge Menschen möchten allein wohnen – und können sich dies auch leisten. Eine Familie gründet man heute zu einem späteren Zeitpunkt im Leben als noch vor ein paar Jahrzehnten. Oder man verzichtet ganz darauf. Ein anderer Grund ist die demografische Entwicklung: Die Zahl der Senioren, die zu zweit oder allein leben, steigt stark an.Viele Ältere bleiben in zu grossen Wohnungen«Wir würden eigentlich nicht so viel Platz brauchen», sagt Hans Hofer und zeigt auf das geräumige Wohnzimmer. Er und seine Frau sind beide 81 Jahre alt und leben im Obwaldner Hauptort Sarnen an bester Lage, in kurzer Distanz zum Bahnhof. Ihre Wohnung liegt im obersten Stock eines Mehrfamilienhauses, 5,5 Zimmer auf 160 Quadratmetern. Es gibt zwei grosszügige Terrassen mit Blick auf die Berge.Vor 22 Jahren ist das Ehepaar hier eingezogen, es war damals die erste grössere Überbauung im Ort. Hans Hofer und seine Frau kauften die Wohnung, als eine solche Immobilie für den Mittelstand noch bezahlbar war. Mittlerweile liegt der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche in Sarnen bei rund 10 000 Franken, Tendenz steigend.Die eigenen Kinder waren beim Einzug schon weg. Dafür kamen oft die Grosskinder vorbei. «Es war schön, dass wir so viel Platz für sie hatten», sagt Hofer. Heute dient ein Zimmer nur noch zum Bügeln und als Abstellkammer. Die beiden Rentner sind noch fit genug, um die Wohnung in Schuss zu halten. Dennoch würden sie gerne in eine kleinere Bleibe wechseln.Ältere Menschen, die Wohnraum im Überfluss haben: Das ist ein häufiges Phänomen – und eines, das die Wohnungsnot in der Schweiz verschärft. Laut dem Bundesamt für Statistik belegt jeder dritte Haushalt von Einzelpersonen zwischen 65 und 79 Jahren eine Wohnfläche von 100 Quadratmetern oder mehr. Bei Zweipersonenhaushalten sind es sogar über 60 Prozent.All diese grossen Wohnungen und Einfamilienhäuser stehen nicht für Familien zur Verfügung. Der Bund hat deshalb eine «Fehlallokation» diagnostiziert. Das Bundesamt für Wohnungswesen spricht von rund «300 000 Einfamilienhäusern auf grosszügigen Parzellen, die häufig unterbelegt sind und von einer zunehmend älteren Bewohnerschaft bewohnt werden». Das ergebe eine Chance für eine «qualitätsvolle und sozialverträgliche Verdichtung».Sogar in ländlichen Gegenden wie in Sarnen ist es für den Mittelstand schwierig geworden, bezahlbaren Wohnraum zu finden.ImagoDer «Blick» schliesst aus solchen Aussagen, dass der Bund die Babyboomer aus ihren Häusern drängen wolle. Doch es ist klar, dass Massnahmen, die auf Druck oder sogar Zwang setzen, politisch chancenlos sind. Der Anteil der 55- bis 74-Jährigen, die umziehen, ist tief, auch wenn er zuletzt von 9 auf 12 Prozent gestiegen ist. Dafür gibt es gute Gründe.Viele wollen nicht weg, weil sie emotional mit ihrem Eigenheim und dem Quartier verbunden sind. Und jene, die gerne eine kleinere Wohnung hätten, stossen auf mehrere Hindernisse, wie eine Studie der Hochschule Luzern zeigt. Ältere Menschen haben häufig Mühe mit schnellen Entscheidungen und digitalen Vermietungsprozessen. Vor allem aber macht der Schweizer Markt einen Umzug unattraktiv: Langjährige Mieter und Eigentümer wohnen oft günstig; wer neu sucht, zahlt meist deutlich mehr für weniger Wohnraum. Hinzu kommt der Mangel an kleinen Wohnungen.Mit diesen Schwierigkeiten sind auch Hans Hofer und seine Frau konfrontiert. Sie hätten gerne etwas in der Nähe ihrer heutigen Wohnung, weil sie in Sarnen einen grossen Freundeskreis haben und die Einkaufsmöglichkeiten schätzen. Doch die Suche gestaltet sich schwierig. In ihrem Alter nochmals Wohneigentum zu erwerben, kommt für das Ehepaar nicht infrage. Und die wenigen Mietwohnungen, die in Sarnen ausgeschrieben sind, gefallen ihnen nicht.Oder sie sind finanziell unattraktiv. Er habe ein Inserat für eine Dreizimmerwohnung für 2700 Franken gesehen, erzählt Hofer. «Das ist deutlich mehr, als wir heute für die Hypothekarzinsen bezahlen. Warum sollten wir das machen?» Deshalb ist auch ein Wohnungstausch, für den das Ehepaar grundsätzlich offen wäre, wenig realistisch.Sein Sohn spreche ihn zwar ab und zu darauf an, dass sie in einer für sie zu grossen Wohnung lebten – und ob sie sie nicht freimachen wollten für eine Familie mit Kindern. «Doch die Frage ist, ob junge Eltern sich die Immobilie überhaupt leisten könnten. Reich werden wir durch den Verkauf nicht, aber verschenken kann ich sie auch nicht – sie ist unsere Altersvorsorge.»So dürfte das Ehepaar Hofer auf absehbare Zeit in seinem Daheim bleiben – wie viele Angehörige der Babyboomer-Generation. Obwohl dadurch viel Wohnraum blockiert bleibt, passiert wenig: Die meisten älteren Menschen ziehen nur noch einmal um – ins Pflegeheim. Oder sie sterben in ihrer Wohnung.Baulandreserven sind am falschen Ort oder werden gehortetWenn der Zugang zu bestehendem Wohnraum schwierig ist, müsste neuer umso schneller entstehen. Doch auch dort stösst die Schweiz an Grenzen – obwohl auf dem Papier eigentlich genügend Bauland vorhanden wäre. Schätzungen gehen davon aus, dass zwischen 9 und 17 Prozent der Wohnbauzonen unbebaut sind. Würden diese Reserven genutzt, entstünde Wohnraum für 1 bis zu 1,6 Millionen Personen. Ein grosser Teil des in den nächsten dreissig Jahren erwarteten Bevölkerungswachstums könnte damit aufgefangen werden.Und doch bleiben die meisten Baulandreserven ungenutzt. In den letzten zehn Jahren hat sich die Bautätigkeit auf unbebautem Land halbiert: 2010 entstanden noch fast 70 Prozent der neuen Wohnungen auf der «grünen Wiese», heute ist es weniger als ein Drittel. Diese Verlagerung ist politisch gewollt. Das Raumplanungsgesetz, das seit 2014 in Kraft ist, soll die Zersiedelung bremsen und dafür sorgen, dass mehr dort gebaut wird, wo bereits Siedlungen bestehen. Der Preis dafür ist jedoch hoch: Weil Neueinzonungen stark eingeschränkt wurden, ohne dass die Verdichtung genügend schnell vorankommt, wurde Bauland deutlich teurer.Eine Analyse von Raiffeisen deutet die künstliche Verknappung des Bodens als zentralen Treiber für die Immobilienpreise – neben den tiefen Zinsen und der Zuwanderung. Der Markt sei zwar auf Ersatzneubauten und Umbauten ausgewichen. Doch diese Form der Bautätigkeit vernichte häufig günstige Altbauwohnungen, führe zu Leerkündigungen und erhöhe die Wohnkosten.Dass so wenig auf unbebautem Land gebaut wird, liegt auch daran, dass viele Reserven am falschen Ort liegen. In den Gemeinden mit den besten Lagen wohnen laut Raiffeisen 18 Prozent der Haushalte, dort befinden sich aber nur 4 Prozent des unbebauten Baulands. Viele freie Parzellen liegen dagegen in weniger attraktiven Gemeinden oder schlecht erschlossenen Lagen. Hinzu kommt: Nicht alles, was als Bauland gilt, kann sofort genutzt werden.Selbst wenn das Land an attraktiver Lage liegt, bleibt ein grosser Teil der Parzellen unbebaut. Grund dafür ist die sogenannte «Baulandhortung»: Die Eigentümer warten lieber ab, statt zu bauen oder zu verkaufen. Das ist volkswirtschaftlich fragwürdig, aber aus Sicht des Besitzers oft rational. In den vergangenen 25 Jahren zahlte es sich an den meisten Orten aus, Land zurückzuhalten. Die unbebaute Parzelle gewann an Wert, während der Bau und die Vermietung eines Mehrfamilienhauses mit Kosten und Risiken verbunden waren.Hinzu kommt die Spekulation auf spätere Aufzonungen: Wer wartet, kann hoffen, später dichter und damit rentabler bauen zu dürfen. Der Immobilienexperte Stefan Fahrländer bringt die Logik auf den Punkt: «Weshalb soll ich als Eigentümer heute Land für 400 Franken verkaufen, wenn die Chance besteht, dass dieses durch Um- oder Aufzonung oder aufgrund von Knappheit morgen 800 Franken wert ist?» Bauland sei nicht nur ein Produktionsfaktor für Wohnungen, sondern auch eine Vermögensanlage.Nicht alles, was als Bauland gilt, kann sofort genutzt werden: das Dorf Blauen im Kanton Basel-Landschaft.Kenneth Nars / BLZDie bisherigen Massnahmen gegen das Horten von Bauland greifen kaum. Zwar sollen die Kantone dafür sorgen, dass eingezontes Land auch bebaut wird. In der Praxis jedoch geschieht vielerorts wenig. Die Verfahren dauern lange, kosten Geld und sind rechtlich heikel. Und solange Warten sich mehr lohnt als Bauen, besteht ein Teil des dringend benötigten Wohnraums nur auf dem Papier.Zu wenige HochhäuserWerden Baulandreserven nicht oder nur langsam aktiviert, müsste stattdessen mehr verdichtet oder in die Höhe gebaut werden. Doch auch hier bleibt die Schweiz zurück: Es gibt zwar einige Gebäude, die höher sind als 100 Meter, wie die Roche-Türme in Basel oder der Zürcher Prime Tower. Doch sie sind fürs Business gedacht, nicht fürs Wohnen. Warum ist das so?An der Ökonomie kann es nicht liegen. Ein Hochhaus zu bauen, ist zwar teuer, und die Grenzkosten für ein zusätzliches Stockwerk nehmen ab einer gewissen Höhe progressiv zu – etwa, weil man wegen der Windlasten stabiler bauen muss oder weil es ein zweites Treppenhaus braucht. Aber bei den derzeitigen Bodenpreisen in Zürich, Genf oder Zug wäre es dennoch ein ebenso gutes Geschäft. Der Immobilienexperte Fahrländer sagt, der Hochhausbau rechne sich an allen Orten mit Knappheit. «Wenn die Knappheit nicht beseitigt wird, dürfte sich der lohnende Perimeter quasi konzentrisch um die Hotspots ausbreiten.»Es ist in der Schweiz vielmehr eine Mentalitätsfrage: Es gibt hier eine tief verwurzelte Aversion gegen Wolkenkratzer, die angeblich nicht zu den historisch gewachsenen Städten mit ihren flachen Strukturen passen. Ein Beispiel dafür ist die Stadt Zürich. Dem kleinen Hochhausboom der sechziger und siebziger Jahre, in dessen Zug das Lochergut und die Hardau-Türme entstanden, bereitete eine 1984 angenommene Volksinitiative ein Ende.Das Verbot wurde um die Jahrtausendwende zwar wieder gelockert, woraufhin eine Reihe von Gebäuden mit zehn oder mehr Stockwerken entstand. Doch derzeit tobt wieder ein Streit um die Hochhäuser: Im Stadtparlament hat eine unheilige Allianz von Linken und SVP die restriktiven Hochhauszonen, die die Stadtregierung vorgeschlagen hat, weiter zusammengestrichen.«Die Schweiz ist ein Dorf, und die Bevölkerung tickt auch dann kleinstädtisch, wenn sie in grösseren Städten lebt», sagt Stefan Fahrländer. Es herrscht eine «Not in my backyard»-Haltung: Grundsätzlich halten viele Schweizer Hochhäuser für ein probates Mittel gegen die Wohnungsnot – aber bitte nicht im eigenen Quartier. Da überwiegt die Angst vor jahrelangem Baulärm oder dem ominösen «Schattenwurf», wenn der Turm dann einmal steht.Wer ein Hochhausprojekt stoppen oder verzögern will, hat hierzulande genug Möglichkeiten, politisch oder juristisch. So liegt der Bau des neuen Hardturm-Stadions und der beiden dazugehörenden Wohntürme seit Jahren wegen Rekursen auf Eis. In Lausanne lehnte die Bevölkerung 2014 ein Hochhausprojekt namens Taoua in einer Abstimmung ab.Es werden in der Schweiz zwar Hochhäuser gebaut wie hier in Kriens – doch eine Lösung für die Wohnungsnot sind sie nur beschränkt.Pius Amrein (Luzern, 31. 7. 2025) / Luzerner ZeitungEs gibt aus der jüngeren Vergangenheit mehrere Beispiele für gelungene Hochhausprojekte, etwa den Pilatus-Tower in Luzern oder den Claraturm in Basel. So dürften in den letzten zehn Jahren einige tausend Wohnungen in Hochhäusern entstanden sein. Doch sie machen nur wenige Prozent aller neuen Wohneinheiten aus. Viele würden sagen: zum Glück.Die Verdichtung kommt nur schleppend voranAls Ausweg bliebe die innere Verdichtung in den Städten. Doch auch sie kommt nur schleppend voran. Das zeigt etwa ein Blick nach Kleinbasel. Dort stehen die Häuser bereits dicht gedrängt, ehemalige Arbeiterwohnungen reihen sich an Quartierläden und Werkstätten in Hinterhöfen. An der Horburgstrasse aber öffnet sich die Stadt plötzlich. Dort, wo das frühere Chemiequartier Klybeck beginnt, stehen vier Wohnblöcke leicht verloren nebeneinander auf einer grossen Wiese.Um diese denkmalgeschützte Siedlung wird seit Jahren gestritten. Eigentümerin war bis vor kurzem die UBS Investment Foundation 4, früher die Credit-Suisse-Anlagestiftung. Sie wollte das Areal verdichten und plante, auf einem Teil der Parkanlage zwei neue Gebäude zu errichten – eines davon 70 Meter hoch. Rund hundert neue Wohnungen wären entstanden.Eigentlich müsste ein solches Projekt in Basel willkommen sein. Die Leerstandsquote liegt bei 0,85 Prozent, Wohnraum ist enorm knapp. Doch sobald Verdichtung konkret wird, regt sich Widerstand.Im Fall der Basler Siedlung etwa des Rentnerehepaars Doris und Marcel Bouverat, das im obersten Stock der Nummer 33 lebt. «Die neuen Bewohner des Hochhauses hätten uns direkt in die Wohnung gesehen», sagt Doris Bouverat. Ihr Mann ergänzt: «Wir hätten mit heruntergelassenen Rollläden leben müssen.» Die Bouverats schlossen sich einem Verein von Quartierbewohnern an, die das Bauprojekt bekämpften.«Das einfache Volk wird von Expats verdrängt», sagt Marcel Bouverat.Karin Hofer / NZZAuch die Politik mischte sich ein. Das Klybeck ist nach der Basler Altstadt das Quartier mit dem geringsten Anteil Grünflächen – und gehört zu den zwei Quartieren mit den niedrigsten Mieten. SVP-Vertreter kritisierten, den Bewohnern werde der ohnehin knappe Grünraum genommen. Linke Politiker wiederum verlangten strengere ökologische Auflagen und eine Mietzinskontrolle für die neuen Wohnungen.Am Ende war der Bebauungsplan politisch überladen: Die Investoren drohten mit dem Rückzug, das Parlament wies die Vorlage zurück. Zusätzlich überwies eine Mitte-links-Mehrheit – gegen den Widerstand der Regierung – einen Vorstoss, der den Kanton aufforderte, das Areal zu kaufen.Nach dem Hin und Her herrschte lange Zeit Stillstand. Mitte Mai nun verkaufte die UBS das Horburg-Areal dem Kanton Basel-Stadt, Nach dem Scheitern des Hochhausprojekts wollte die Grossbank das Areal offenbar loswerden. Der Kanton will das Areal im Baurecht an Wohnbaugenossenschaften abgeben; wie und wie stark künftig verdichtet wird, ist damit weiterhin offen.Rigide Vorschriften behindern den WohnungsbauAus Sicht der Hauseigentümer- und Immobilienverbände ist der Fall Klybeck ein Lehrstück darüber, was passiert, wenn man den Markt zu stark reguliert: Es wird weniger gebaut.Basel-Stadt hat seit 2022 eines der strengsten Wohnschutzgesetze der Schweiz: Wer eine Liegenschaft saniert, darf danach den Mietzins nicht einfach erhöhen. Hausbesitzer müssen die Sanierungskosten einer Kommission vorlegen, die dann entscheidet, wie stark die Miete steigen darf.Seit Einführung des Regimes haben zwar die Leerkündigungen abgenommen, also die Kündigungen der Mietverträge vor einer Sanierung. Doch auch die Zahl der neu gebauten Wohnungen ging zurück: Sie sank 2024 auf den tiefsten Stand seit 2007.«Investitionen in bestehende Liegenschaften sind für Eigentümer unattraktiv geworden», sagt Marcel Hug, Geschäftsführer von SVIT, dem Verband der Schweizer Immobilienwirtschaft. «Renoviert ein Eigentümer eine Liegenschaft, kann er die Kosten nicht mehr vollständig auf die Miete überwälzen.» Die Konsequenz sei, dass viele Eigentümer nicht mehr in Ersatzbauten oder Sanierungen investierten, bei denen häufig der Wohnraum vergrössert werde. Immerhin: Seit die Wohnschutzregeln in Basel etwas gelockert worden sind, wird wieder mehr saniert und gebaut, wie Regierungspräsident Conradin Cramer unlängst betonte.Nach Basel könnte bald auch der Kanton Zürich ein Wohnschutzregime erhalten. Am kommenden Wochenende entscheidet die Bevölkerung über eine entsprechende Initiative des Mieterverbands. Investoren reagierten bereits jetzt darauf, sagt Hug. «Wir beobachten, dass viele Liegenschaften in Stockwerkeigentum umgewandelt werden.» Er ist überzeugt: In Zürich werde es bei einem Ja ähnlich laufen wie in Basel. Das Wohnungsangebot werde dann noch knapper.Das Ehepaar Bouverat fürchtet derweil, in Basel zwischen Stuhl und Bank zu fallen. Für ihre Dreizimmerwohnung zahlen sie 1900 Franken. «Das liegt gerade noch drin», sagt Marcel Bouverat. Er beobachtet die Entwicklung in Kleinbasel mit Sorge: «Das einfache Volk wird von Expats verdrängt.» Aus seinen Worten spricht die Angst vor der Gentrifizierung.Das Ehepaar ist erst kürzlich in die Horburg-Siedlung gezogen. Nach über fünfzig Jahren mussten die beiden ihre Wohnung weiter östlich in Kleinbasel verlassen, das Hochhaus wurde totalsaniert. Sie hätten zwar in ihrer Wohnung bleiben dürfen, doch nach der Sanierung kostete sie fast 1000 Franken im Monat mehr. «Das konnten wir uns nicht leisten», sagt Marcel Bouverat.Wer verdichten will, stösst in der Schweiz oft auf Widerstand, so auch im alten Ciba-Block in Kleinbasel.Karin Hofer / NZZEine aktuelle Studie von Sotomo im Auftrag der Zürcher Handelskammer widerspricht jedoch der Vorstellung der Verdrängung durch Neubau. Zwar steigen mit neuen Wohnungen oft die Durchschnittsmieten im Quartier, weil Neubauten meist teurer sind. Laut der Studie verteuern sie aber bestehende Mietwohnungen nicht messbar. Eine rege Bautätigkeit führt vielmehr dazu, dass ansässige Familien und junge Menschen im Quartier eher eine Wohnung finden.So zeigt sich am Ende das Dilemma des Schweizer Wohnungsmarkts: Die Angst vor Verdrängung ist real, doch sie blockiert oft exakt jene Bautätigkeit, die den Druck verringern könnte.Passend zum Artikel