Hohe Mieten: Was passiert, wenn die Schweiz die Zuwanderung bremst?

Illustration Simon Tanner / NZZDie SVP macht die hohen Mieten zu einem Argument für ihre 10-Millionen-Initiative. Die Anklage gegen die Zuwanderung ist nicht aus der Luft gegriffen – doch es gibt mehrere Mittäter.02.06.2026, 05.30 Uhr6 LeseminutenDie Wohnungsknappheit prägt den Abstimmungskampf um die 10-Millionen-Initiative. Für die Befürworter steht der Schuldige fest: die Zuwanderung.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Ihre Anklage lautet: Mehr Menschen bedeuten mehr Wohnbedarf, steigende Mieten und höhere Eigenheimpreise. Eine Begrenzung der Zuwanderung soll das Problem lösen.Doch eine plausible Anklageschrift ersetzt kein Urteil. Die Beweisaufnahme beginnt am Tatort, dem Schweizer Wohnungsmarkt.Tatortder Schweizer WohnungsmarktAm Tatort zeigen sich drei Befunde. Erstens: Die Schweiz schont ihren Raum. Sie schützt Landschaften und Ortsbilder, begrenzt die Zersiedelung und ringt mit Verdichtung.Zweitens: Die Bevölkerung wächst stark. Seit der Einführung der Personenfreizügigkeit im Jahr 2002 ist die ständige Wohnbevölkerung um 25 Prozent gestiegen, von rund 7,3 Millionen auf über 9,1 Millionen. Das ist ein Plus von 1,8 Millionen Personen.Drittens: Der Wohnungsmarkt ist angespannt. Die Leerwohnungsziffer liegt bei bescheidenen 1 Prozent. Das bedeutet zwar nicht, dass nur so wenige Wohnungen verfügbar sind. Viele Wechsel finden nahtlos und ohne Leerstand statt. Doch dem Markt fehlt der Puffer. Bei so wenig Leerstand haben Wohnungssuchende kaum Ausweichmöglichkeiten.Parallel dazu sind die Mieten stark gestiegen. Der Mietpreisindex des Bundesamts für Statistik hat sich seit 2002 um 37 Prozent erhöht. Das ist deutlich mehr als die allgemeine Teuerung von 15 Prozent.Damit rückt das Bevölkerungswachstum ins Zentrum der Debatte. Und mit ihm die Zuwanderung.Der erste Verdächtigedie ZuwanderungDie Anklage ist nicht unbegründet. Seit der Einführung der Personenfreizügigkeit stammt ein Grossteil des Bevölkerungswachstums aus der Migration. Seit dem Jahr 2002 betrug der Wanderungssaldo jährlich durchschnittlich 66 700 Personen. Das entspricht rund 82 Prozent des gesamten Wachstums.Mehrere Studien zeigen, dass diese Zuwanderung die Wohnkosten erhöht hat. Forscher der Universität Freiburg haben errechnet, dass eine Nettozuwanderung von 1 Prozent der ansässigen Bevölkerung die Preise von Einfamilienhäusern um 1,8 Prozent, jene von Eigentumswohnungen um 2,4 Prozent und die Mieten um 2,2 Prozent steigen lässt.Auch Daniel Sager von Meta-Sys sieht einen Zusammenhang. Sager verfolgt das Zusammenspiel von Zuwanderung und Wohnungsmarkt seit Jahren im Monitor Wohnungsmarkt, den er für das Bundesamt für Wohnungswesen erstellt. Laut seiner Analyse geht ein Bevölkerungswachstum von 1 Prozent – bei sonst gleichen Bedingungen – mit einem realen Mietwachstum von 0,44 Prozent einher.Die Schätzungen variieren also, doch die Richtung ist eindeutig. Eine Studie des Büros Demografik im Auftrag des Staatssekretariats für Migration fasst den Forschungsstand so zusammen: Die Zuwanderung infolge Personenfreizügigkeit hat kurzfristig Kauf- und Mietpreise erhöht, besonders in Regionen mit stärkerer Zuwanderung.Für eine Alleinschuld reicht das jedoch nicht.Der zweite Verdächtigedas träge AngebotNachfrage verteuert Wohnraum vor allem dann, wenn das Angebot nicht Schritt hält. Darauf verweisen die Gegner der Initiative. Sie bestreiten nicht, dass die Zuwanderer Wohnungen brauchen, argumentieren aber, dass Knappheit auch durch ein unzureichendes Angebot entsteht.Die Schweiz ist hier besonders anfällig. Sie schützt Landschaften und Ortsbilder und begrenzt die Zersiedelung. Gleichzeitig ringt sie mit der Verdichtung.Der Einfluss der Angebotsseite ist in der Rückschau gut sichtbar. Nach der Einführung der Personenfreizügigkeit reagierte der Markt: Die Zahl der Wohnungen, die netto neu auf den Markt kamen, stieg von rund 30 000 im Jahr 2002 auf rund 57 000 im Jahr 2019.Diese Reaktion dämpfte den Preisdruck, allerdings mit Verzögerung. Laut der Demografik-Studie schwächte sich der Preiseffekt der Zuwanderung nach etwa einem Jahrzehnt ab, also ungefähr ab 2012.2019 kippte die Debatte sogar ins Gegenteil. Statt von Wohnungsknappheit war plötzlich von Leerstand die Rede. Medien berichteten von «Geistersiedlungen» in Orten wie Mellingen oder Staufen im Aargau.Heute sind diese Siedlungen längst zu beliebten Wohnquartieren geworden, und die Lage ist wieder angespannter.Laut Sager ist dafür das Rekordzuwanderungsjahr 2023 schuld, das bis heute nachwirke. Damals betrug der Wanderungssaldo fast 99 000 Personen, getrieben von der raschen Erholung der Wirtschaft nach der Corona-Pandemie. Der Wohnungsmarkt habe mit diesem Schub nicht mithalten können. Auch wenn die Zuwanderung seither wieder abgenommen habe, seien die Folgen bis heute spürbar.Das Angebot dürfte erneut reagieren, aber langsamer. Bauen ist komplizierter geworden. Die Anforderungen an Energieeffizienz, Klima- und Lärmschutz, Barrierefreiheit oder Denkmalschutz verzögern Projekte. Laut einer neuen Raiffeisen-Studie wurden die kantonalen Baugesetze seit 2005 im Durchschnitt um 26 Prozent umfangreicher, die Verordnungen sogar um 32 Prozent.Das entlastet die Zuwanderung als Hauptschuldige nicht, zeigt aber: Das unflexible Angebot ist ein Mittäter.Der dritte Verdächtigeder WohlstandDoch auch damit ist die Ermittlungsakte nicht geschlossen. Es gibt noch weitere Verdächtige. Selbst wenn die Zuwanderung abnimmt und gleichzeitig mehr gebaut wird, könnten die Mieten weiter steigen. Denn Nachfrage hängt nicht nur von der Bevölkerungszahl ab, sondern auch vom Einkommen. Wer mehr verdient, wünscht sich eine grössere Wohnung, einen höheren Ausbaustandard und eine attraktivere Lage – und ist auch bereit, dafür mehr zu bezahlen.Ein Arbeitspapier der Federal Reserve Bank of San Francisco zeigt: In amerikanischen Metropolregionen treibt nicht nur das Bevölkerungswachstum die Mieten, sondern auch steigende Einkommen.Für die Schweiz ist das relevant. Zuwanderer sind oft gut verdienende Erwerbstätige. Die Konkurrenz um Wohnraum betrifft daher nicht nur die Menge, sondern auch die Qualität und Lage.Zugleich hat die Zuwanderung auch das Bruttoinlandprodukt pro Kopf erhöht. Das ermöglicht es auch der ansässigen Bevölkerung, mehr für Wohnraum auszugeben.Sager hat berechnet, dass 1 Prozent Wachstum der realen Einkommen pro Kopf 0,42 Prozent reales Wachstum der Wohnungsmieten bewirkt – ein ähnlich starker Effekt wie das Bevölkerungswachstum.Hinzu kommt: Die Menschen wohnen anders. Im Jahr 2000 lebten in der Schweiz im Schnitt 2,24 Personen pro Haushalt; 2024 nur noch 2,18. Gleichzeitig stieg die Wohnfläche pro Person von 44 auf 46,6 Quadratmeter. Sager schätzt, dass ein Rückgang der Haushaltsgrösse um 1 Prozent die Mieten um 0,18 Prozent erhöht.Der zusätzliche Flächenbedarf entsteht also nicht nur durch mehr Menschen, sondern auch durch veränderte Wohngewohnheiten und höhere Ansprüche.Die Anklage hältaber nur teilweiseDie Beweisaufnahme zeigt: Die Zuwanderung hat das Wohnen verteuert. Doch sie erklärt die hohen Mieten nicht allein. Der Preisdruck entstand dort, wo zusätzliche Nachfrage auf ein träges Angebot traf – und wo steigende Einkommen die Nachfrage nach Lage, Fläche und Qualität erhöhten.Die Frage bleibt: Kann die 10-Millionen-Initiative das Problem lösen?Die VerteidigungKurzfristig dürfte eine Begrenzung der Zuwanderung den Wohnungsmarkt entlasten. Wenn weniger Menschen zuziehen, reichen die derzeit rund 38 000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr eher aus. Die Leerstände könnten steigen, und der Mietdruck würde nachlassen.Doch die Initiative verändert nicht nur die Nachfrage nach Wohnungen, sondern auch die Voraussetzungen, unter denen Wohnungen gebaut, Einkommen erzielt und Sozialwerke finanziert werden. Hier setzt die Verteidigung der Zuwanderung an.Ein erster Einwand betrifft das Angebot. Weniger Zuwanderung könnte den Arbeitskräftemangel verschärfen – auch im Bau. Die Demografik-Studie kommt zu dem Schluss, dass die Beschäftigung im Baugewerbe bei einer Begrenzung der Bevölkerung bis 2075 um 11,1 Prozent tiefer läge als in einer Entwicklung ohne Begrenzung. Das entspräche 33 000 fehlenden Arbeitskräften. Verzögerte Projekte, steigende Baukosten und weniger neuer Wohnraum wären die Folge.Ein zweiter Einwand betrifft die Haushalte selbst. Tiefere Mieten bedeuten nicht automatisch mehr Wohlstand. Entscheidend ist nicht nur, was eine Wohnung kostet. Entscheidend ist, was einem Haushalt nach Miete, Steuern, Sozialabgaben, Krankenkassenprämien und weiteren Fixkosten zum Leben übrig bleibt.Laut Demografik läge das absolute Bruttoinlandprodukt bei einer Begrenzung der Zuwanderung auf 10 Millionen bis 2075 rund 11 Prozent tiefer als ohne Begrenzung. Das Bruttoinlandprodukt pro Kopf wäre tiefer: im harten Umsetzungsszenario um gut 4000 Franken oder 2,6 Prozent.Gleichzeitig könnten die Abgaben steigen, etwa für die AHV oder das Gesundheitssystem, weil die Bevölkerung schneller altert. So könnten die Vorteile niedrigerer Mieten an anderer Stelle aufgezehrt werden.So führt die Wohnungsfrage über den Mietzins hinaus. Entscheidend ist nicht nur, ob Wohnungen günstiger werden. Entscheidend ist, ob den Haushalten nach allen Abgaben und Fixkosten mehr Geld bleibt.Das UrteilDas Urteil fällt nicht so einfach aus, wie es die Abstimmungslogik nahelegt.Die Zuwanderung hat das Wohnen verteuert – das ist unbestritten. Doch sie allein erklärt die Wohnungsnot nicht. Ohne träges Angebot, steigende Einkommen, kleinere Haushalte und höhere Ansprüche an Lage und Fläche wäre der Preisdruck geringer ausgefallen.Der Lösungsvorschlag, der allein bei der Zuwanderung ansetzt, greift deshalb zu kurz.Die 10-Millionen-Initiative mag kurzfristig die Nachfrage nach Wohnungen senken und den Markt entlasten. Doch ob die Haushalte am Ende besser dastehen, bleibt fraglich.Eine starre Bevölkerungsgrenze greift zu kurz, um die Wohnungsfrage zu lösen.Passend zum Artikel