Zürich stimmt über Wohnschutz ab, in Basel sind strenge Regeln bereits in Kraft: Der höchste Raumplaner blickt besorgt auf den Immobilienmarkt, ein Verwalter klagt, die Stadt befinde sich in einer SackgasseAm Sonntag entscheidet Zürich über die Wohnschutzinitiative. Basel dient Gegnern und Befürwortern als Beispiel – höchste Zeit für einen Augenschein.11.06.2026, 05.05 Uhr9 LeseminutenFabian Halmer ist seit 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig und kennt den Basler Markt gut. Er sagt, mit dem Wohnschutz manövriere sich die Stadt in eine Sackgasse.Gundeldingen im Süden des Basler Hauptbahnhofs gehört zu den Trendquartieren der Stadt. Um die Jahrtausendwende begann sich das einstige Fabrik- und Arbeiterquartier mit seinen alten Mehrfamilienhäusern und Villen zu mausern. Städtebaulich und historisch ist es mit dem Zürcher Stadtteil Aussersihl vergleichbar: ein bisschen schäbig, aber mit Chic und Charme.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Es ist ein Teil von Basel, der sich rasant entwickelt. Auf dem Gewerbeareal Dreispitz, das bis 2007 Basels Zollfreilager beherbergte, planen die Stararchitekten Herzog & de Meuron drei bis zu 150 Meter hohe Wohntürme mit rund 800 Wohnungen. 2025 entstand hier das grösste Neubauprojekt des Jahres mit 67 Mietwohnungen.Es sind Projekte mit Seltenheitswert in Basel – in den letzten Jahren war die Neubautätigkeit stark rückläufig: Entstanden 2022 noch 902 neue Wohnungen, waren es 2025 nur 263, im Jahr davor sogar nur 151.Das Jahr 2022 steht in Basel für eine Zäsur. Im April trat damals die sogenannte Wohnschutzverordnung in Kraft. Sie soll verhindern, dass Eigentümer allen Mietern einer Liegenschaft kündigen, das Gebäude sanieren und die Wohnungen dann teurer neu vermieten. Das Mittel zum Zweck: Die Mietzinse sind begrenzt.Seit Inkrafttreten der Wohnschutzgesetzgebung wird in Basel deutlich weniger Geld in Sanierungen investiert.Am Sonntag entscheiden die Stimmberechtigten des Kantons Zürich über die Wohnschutzinitiative, mit der dieses Prinzip auch hier eingeführt würde. Wie die Mietzinsbeschränkung konkret ausgestaltet wird, würden die Gemeinden selbständig bestimmen.Investitionen im freien FallFabian Halmer, der Präsident des Verbands der Immobilienwirtschaft Svit beider Basel, weiss, wie er als Zürcher abstimmen würde. «Man kann es drehen und wenden, wie man will, der Wohnschutz löst keine Probleme, sondern schafft nur neue», sagt er.Zusammen mit der Wohnschutzpionierin Genf, wo seit 1983 sehr strikte Vorgaben gelten, muss Basel als Paradebeispiel herhalten – im Guten wie im Schlechten. Denn sowohl Befürworter als auch Gegner der Zürcher Initiative fühlen sich durch Basels Entwicklung bestätigt. Seit der Einführung der Wohnschutzgesetzgebung sind die Sanierungsinvestitionen dort regelrecht eingebrochen – von fast 200 Millionen Franken im ersten Halbjahr 2022 auf knapp 51 Millionen Franken in der zweiten Jahreshälfte. 2024 wurden Renovationen für insgesamt 85 Millionen Franken getätigt.Befürworter des Wohnschutzes werten den Investitionsrückgang als Erfolg im Kampf gegen unnötige Luxussanierungen. So schreibt der Basler Mieterverband, jetzt werde genau das saniert, «was von uns allen gewünscht ist».Fabian Halmer teilt diese Ansicht nicht. «Wohnschutz friert den Bestand ein, das hat etwas Engstirniges.» Langfristig stehe Basel bevor, was in Genf schon Realität sei: «80 Prozent der Gebäude in Genf, die älter als vierzig Jahre sind, wurden noch nie saniert. Neuer Wohnraum entsteht nur noch auf der grünen Wiese.» In Basel werde das nicht anders sein.Die Einzigen, die im weitesten Sinne etwas davon hätten, seien die Leute, die bereits in Basel wohnten – «wobei sie wohl langfristig beim Komfort Abstriche machen müssen, weil an den Wohnungen nur noch das Nötigste gemacht wird.» Wer in Basel aber etwas Neues suche oder neu in die Stadt ziehen wolle, werde es künftig noch schwerer haben.Vier Zimmer, 89 Quadratmeter, Sanierung blockiertEs ist ein heisser Frühsommertag. Der Basler Svit-Präsident steht vor einem Mehrfamilienhaus im «Gundeli» – so nennen die Basler das Quartier Gundeldingen liebevoll. Erstellt in den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg, befindet sich das Haus seit je in Privatbesitz. Die Besitzerfamilie wohnte jahrzehntelang darin.Seit zwei Jahren stehen sieben der zehn Wohnungen leer. Die Eigentümer würden das Gebäude gern sanieren – vorbildlich, im bewohnten Zustand – wegen eines Rechtsstreits ist das Vorhaben aber blockiert.Im 19. Jahrhundert war Gundeldingen das erste Quartier Basels jenseits der Bahnlinien.Gundeldingens Strassenzüge entstanden in weiten Teilen am Reissbrett.Die spiralförmige Steintreppe mit Metallgeländer versprüht Retro-Charme. Erbaut wurde das Mehrfamilienhaus in den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg.versprühtIm Eingangsbereich des Hauses ist es düster, aber angenehm kühl. Der Lift ist mit Holz ausgekleidet und sehr eng. Einen Rollstuhl bekommt man da kaum hinein. Fünf Stockwerke höher ist es deutlich wärmer. Halmer öffnet die Tür einer Wohnung. Vier Zimmer auf 89 Quadratmetern mit einem kleinen Balkon für 1350 Franken. Das ist auch für Basler Verhältnisse sehr günstig.Die Wohnung hat Charme: Wohn- und Esszimmer sind durch eine verglaste Doppeltür miteinander verbunden, der Linoleumboden in der Küche hat ein blau-weisses Karomuster, das heisse Wasser im Badezimmer kommt aus dem Boiler in der Ecke hinter der Tür.Allerlei Annehmlichkeiten, die heute oft Standard sind, fehlen: ein Waschturm etwa oder grössere Einbauschränke. Die Geräte in der Küche sind in die Jahre gekommen, einen Kühlschrank hat es nicht. Die Wohnungen seien bewusst einfach gehalten, sagt Halmer. «Die Eigentümer legten stets grossen Wert darauf, dass die Mieten tief bleiben.» Auf eine umfassende Sanierung habe sie deshalb verzichtet. «Was kaputtging, wurde repariert oder ersetzt. Die Fenster wurden vor vielen Jahren erneuert.»In der Wohnung im Basler Gundeli-Quartier kommt das heisse Badewasser aus dem Boiler hinter der Tür.Weil die Besitzer die Miete tief halten wollten, verzichteten sie bewusst auf umfassende Sanierungen.Auch die Eigentümer des Mehrfamilienhauses wollen keine Luxuswohnungen, betont Halmer. Es gehe ihnen darum, das Gebäude für die nächsten Jahre in Schuss zu bringen. «Eigentümer, die in der Vergangenheit ihre Liegenschaft unterhalten, die Mieten aber moderat gehalten haben, werden nun besonders hart bestraft.» Der Fall dieses Wohnhauses zeige dies exemplarisch. «Bei jeder Liegenschaft kommt der Zeitpunkt, an dem Unterhalt allein nicht mehr genügt und eine umfassende Renovation nötig wird.»Mehrere Jahre bevor der Wohnschutz in Basel Thema wurde, begannen die Eigentümer, sich kundig zu machen, welche Möglichkeiten es für das Haus gibt. Neue Küchen und Bäder, ein grösserer Lift und neue Balkone sowie ein Ausbau des Estrichs zu Wohnungen. Mehrere Jahre habe die Planung des Vorhabens gedauert, sagt Halmer. Kurz vor dem Inkrafttreten der Wohnschutzgesetzgebung sei die Baueingabe erfolgt.Die Besitzer hoffen, noch unter die Übergangsregelung zu fallen und so von den Einschränkungen des Wohnschutzes verschont zu bleiben. Bisher bekamen die Eigentümer zwar recht, der Rechtsstreit ist aber noch nicht abgeschlossen. Sollte am Ende dennoch die Gegenseite obsiegen, wären den Eigentümern in Sachen Mietzins die Hände gebunden.Wegen der sehr tiefen Ausgangsmieten würde sich das Sanierungsvorhaben für sie nicht rechnen. Um das zu verstehen, ist ein genauer Blick in den Basler Wohnschutzmechanismus nötig. Da keine Kündigungen ausgesprochen wurden, könnten die Eigentümer bei den Arbeiten, die sie planen, in das sogenannte «vereinfachte Bewilligungsverfahren». Es ist eines der drei Verfahren, nach denen der Wohnschutz funktioniert.Die Eigentümer wollen das Wohnhaus für die nächsten Jahrzehnte fit machen. Kostenpunkt: 2 bis 2,5 Millionen Franken. Gemäss Wohnschutzgesetz dürfte die Miete um maximal 160 Franken steigen.Seit zwei Jahren sind sieben der zehn Wohnungen unbewohnt.Das vereinfachte Bewilligungsverfahren ist für Arbeiten gedacht, die über einfache Unterhalts- und Reparaturarbeiten hinausgehen und eine Baubewilligung benötigen. Am Schluss eine Wohnschutzkommission den künftigen Mietzins fest. Dafür muss sie sich an eine gesetzlich verankerte Bandbreite halten. Bei Ein- bis Zweizimmerwohnungen ist ein Mietzinsaufschlag von bis zu 80 Franken erlaubt, bei drei Zimmern bis 120 und ab vier Zimmern bis 160 Franken.Für die Wohnung im Gundeli-Quartier würde das einen Mietzins von maximal 1510 Franken pro Monat bedeuten. «Das wäre nicht ansatzweise kostendeckend», sagt Halmer. Durch die Sanierung entstehen Kosten von etwa 2 bis 2,5 Millionen Franken. Die Eigentümer würden ihre Pläne wohl ad acta legen.Und wie hoch würden die Eigentümer die Miete nach der Sanierung ansetzen? Halmer schätzt, dass nach Bundesrecht und je nach Wohnungstyp Aufschläge zwischen 400 und 600 Franken ohne Nebenkosten möglich wären. Also deutlich mehr als die 160 Franken, die gemäss den Wohnschutzregeln erlaubt wären. «Wegen der tiefen Anfangsmiete wären die Wohnungen aber immer noch klar unterhalb der Marktmiete im Quartier für einen vergleichbaren Wohnraumstandard», sagt Halmer.Das Problem seien aber nicht nur die zu tief angesetzten Bandbreiten, sondern auch, dass die Wohnschutzkommission erst ganz zum Schluss ins Spiel komme, wenn Planungs- und Bewilligungsverfahren abgeschlossen seien. «Dann hat man schon viel Zeit und Geld investiert – nur, um dann am Schluss womöglich herauszufinden, dass es finanziell nicht aufgehen wird. Das ist ein Fehler im System.»Erste Anpassungen in KraftLukas Ott leitet die Kantons- und Stadtentwicklung in Basel. Bis 2017 war der Grüne Stadtpräsident von Liestal. Er sagt, der Svit-Präsident treffe mit seiner Kritik einen wichtigen Punkt, den die Behörden bereits aufgenommen hätten. Dass die Wohnschutzkommission erst am Schluss ins Spiel komme, begründet Ott damit, dass man ein «Pingpong» zwischen Bauherrschaften und Behörden habe verhindern wollen. Schliesslich sei erst nach Abschluss des Baubewilligungsverfahrens sicher, was alles gemacht werde. Es könne beispielsweise sein, dass die Baubehörde noch Vorgaben mache, welche die Bauherrschaften nicht bedacht hätten.Die Basler Wohnschutzmechanismen seien aber nicht in Stein gemeisselt. «Wir haben aus der ersten Anwendungsphase gelernt, dass die Verfahren teilweise zu langsam waren.» Bis 2027 werde das Gesetz überarbeitet.Mit einer Teilrevision letzten November sei ein erster wichtiger Schritt gemacht worden, sagt Ott. Im vereinfachten Verfahren entscheide nun nicht mehr eine paritätische Dreierkammer, sondern die Vorsitzende der Wohnschutzkommission per Präsidialentscheid. «Damit nähern wir uns der Idee eines ‹Expressschalters› an, den sowohl der Hauseigentümer- als auch der Mieterverband befürworten.» Im Zuge der laufenden Gesetzesrevision werde geprüft, wie die Planungssicherheit für die Eigentümerschaften weiter verbessert werden könnte.Es ist nicht die einzige Anpassung, welche die Basler Behörden am Wohnschutz vorgenommen haben. Eine weitere Erkenntnis aus den ersten Jahren Wohnschutz war nämlich, dass der markante Rückgang bei den Sanierungen auch für die energetischen Sanierungen gilt – und somit im Widerspruch zum Klimaziel der Stadt steht. Dieses besagt nämlich: netto null bis 2037.Einst war Gundeldingen ein Stadtteil mit Fabriken und Arbeiterwohnungen – heute ist es eines von Basels Trendquartieren.Ein bisschen schäbig, aber mit Chic und Charme: Durch die Zürcher Brille betrachtet, ist das Quartier südlich des Basler Hauptbahnhofs mit Aussersihl vergleichbar.Anfang November 2025 hat die Basler Regierung den Wohnschutz angepasst. Mit der Lockerung sollen energetische Sanierungen gefördert werden. Der Mechanismus des umfassenden Bewilligungsverfahrens funktioniert so, dass Gesuchsteller nachweisen müssen, mit den geplanten Arbeiten mindestens 15 Prozent Energieeinsparung zu erzielen. Dann entfallen die engen Mietzinslimiten, und es können 40 Prozent der wertvermehrenden Kosten auf die Mieter überwälzt werden. Nach Bundesrecht wären gar 50 bis 70 Prozent erlaubt.Basel hat eine eigene Regelung dazu erlassen. «Immerhin eine verlässliche Grösse, mit der man rechnen kann», sagt Fabian Halmer. Abgesehen davon überzeugt ihn aber auch das umfassende Verfahren nicht in jeder Hinsicht. «Je besser ein Gebäude in der Vergangenheit in Schuss gehalten wurde, desto schwieriger wird es, die 15 Prozent Energieeinsparung zu erreichen.» Basels Wohnschutz brauche weitergehende Anpassungen, sagt Halmer. Anpassungen, die einen Kompromiss ermöglichen, der den Bedürfnissen der Eigentümer und der Mieter Rechnung trage.Der Stadtentwickler Ott ist überzeugt, dass mit den jüngsten Anpassungen die richtigen Anreize gesetzt worden seien. Das umfassende Bewilligungsverfahren stehe auch Eigentümerschaften offen, die laufend in ihre Liegenschaften investiert hätten. In begründeten Einzelfällen sei es zudem möglich, erschwerte Bedingungen geltend zu machen.Für eine abschliessende Bilanz zur Revision vom letzten Herbst sei es noch zu früh, sagt Ott, aber die Zahl der Sanierungsgesuche sei um 40 Prozent gestiegen. «Der Trend zeigt klar in die richtige Richtung.»Damit der Wohnschutz energetische Sanierungen nicht mehr ausbremst, hat die Basler Regierung 2025 Lockerungen eingeführt.Lukas Ott vertritt den Basler Wohnschutz nicht, ohne ihn zu hinterfragen. «Den entscheidenden Hebel für ein grösseres Wohnungsangebot liefert er nicht.» Dafür brauche es Neubauten.Geschützt würden primär die bestehenden Mieterinnen und Mieter, sagt Ott. Das sei der Schutz, den sich die Stimmbevölkerung gewünscht habe. «In den Jahren vor 2021 erlebte Basel eine markante Häufung von Leerkündigungen – allein in den vier Jahren vor Inkrafttreten des Wohnschutzes waren rund 380 Liegenschaften betroffen. Gleichzeitig stiegen die Mieten überproportional an.»Was Ott Sorgen bereitet, ist der Blick auf die Mieten in Genf. Sie gehören auch nach Jahrzehnten des strengen Wohnschutzes zu den höchsten. Europaweit.Gemäss Auswertungen der Basler Kantonalbank sind die Mieten der neu ausgeschriebenen Wohnungen in Basel allein 2025 um bis zu drei Prozent gestiegen. Die Bank geht davon aus, dass sich dieser Trend in den nächsten Jahren fortsetzen wird. Zudem beobachtet die Basler Kantonalbank eine steigende Zahlungsbereitschaft bei Immobilientransaktionen. Das dürfte sich langfristig auf das Mietzinsniveau auswirken.Fabian Halmer zieht die Tür der Wohnung im Gundeli-Quartier hinter sich zu und zeigt die Treppe hinauf. «Ohne das enge Regelkorsett des Wohnschutzes und die damit verbundenen Einsprachen könnten hier längst wieder glückliche Mieter wohnen.» Stattdessen sei das Haus nun seit Jahren nur zu einem Drittel bewohnt. Und die bauliche Entwicklung der Stadt stecke in der Sackgasse.Fabian Halmer hofft auf weitere Lockerungen des Wohnschutzgesetzes.Passend zum Artikel