El título de este artículo está inspirado en el libro que publicó Adam Smith hace ahora 250 años y que fue el inicio de la economía moderna. El libro de Smith no tenía matemáticas, el autor era un filósofo, y era muy accesible a cualquier lector, ya que explicaba con mucha pedagogía las causas que explicaban las decisiones humanas. Eso es lo mismo que acaba de hacer el Banco de España en su informe anual para explicar las causas de la crisis de vivienda. Yo estudié Economía Española en 1992 con Antonio Torrero en la Universidad de Alcalá y me enseñó que la lectura del informe anual del Banco de España es obligada para cualquier economista que analice la economía española. En esta ocasión, yo diría que el capítulo de vivienda, de tan sólo 70 páginas, debería ser lectura obligada para todos los políticos y funcionarios que en España se dedican a gestionar el suelo y las políticas públicas de vivienda. El Banco lo único que ha hecho, lo cual tiene un mérito enorme, es ordenar y cuantificar con datos los problemas. Aparece una novedad estadística, que es el cálculo del índice de precios de vivienda calculado con la metodología Case-Shiller, que es la que se usa en EEUU. Robert Shiller, además de premio Nobel de Economía, gestiona el portafolio de inversiones de su universidad y buena parte está en inmuebles; ante la ausencia de datos fiables, desarrolló su propio índice. La innovación ha sido posible gracias al esfuerzo del Consejo Notarial de crear una de las mayores bases de datos en España, que incluye todas las transacciones de compraventa con una serie homogénea desde 2007. La tecnología permite hoy, Adam Smith no podía tener datos reales de oferta, demanda y precios por calles, no por ciudades o distritos. Esto lo debería haber hecho el Instituto Nacional de Estadística, que sigue usando datos de registradores que llevan un retraso de unos cuatro meses y se publican con dos meses de retraso. O sea, los datos de vivienda que da el INE que estamos utilizando son de enero aproximadamente. Esperemos que, tras este avance del Banco de España, el INE use esta nueva metodología rápidamente. TE PUEDE INTERESAR En el informe se calcula el ratio de accesibilidad desde 1980 y se compara con Europa, precio dividido por renta real del hogar. En Europa ha subido tan sólo un 10% en casi 50 años y en España se ha doblado. En 1980 España tenía una inflación de dos dígitos y la peseta y las hipotecas estaban cerca del 20%. Ahora estamos en el euro, la sociedad española ha hecho un esfuerzo inconmensurable para tener una inflación baja y estable y los tipos de las hipotecas están por debajo del 3%. Los modelos de valoración de activos que enseñamos en las facultades explican que sólo esa bajada de tipos de interés provoca una subida de los precios de todos los activos, de la vivienda también. La vivienda es un bien de primera necesidad y su demanda está directamente asociada a la creación de hogares. Desde 1980 la población de la Unión Europea ha crecido un 10% y la española más del 30%. Por lo tanto, el fuerte crecimiento de demanda presiona al alza sobre los precios. La presión está siendo especialmente intensa desde la pandemia, ya que España está recibiendo el mayor número de llegadas de inmigrantes de su historia. La presión se va a intensificar con la regularización de inmigrantes que está haciendo el Gobierno, que ha provocado un efecto llamada en un mundo donde la mayoría de países está restringiendo su atracción de inmigrantes. Y puede crecer exponencialmente con la ley de nietos que quiere aprobar el Gobierno que permitiría a cientos de millones de latinoamericanos pedir la nacionalidad española. TE PUEDE INTERESAR Llegó la hora de despolitizar la vivienda POR Ruth Ugalde Javier Jorrín Vídeo: Patricia Seijas Los salarios reales en España están en 2025 en niveles de hace 20 años, pero los precios de la vivienda han subido más que la cesta de la compra del IPC. Según el Banco de España, los hogares que hoy viven de alquiler necesitan siete veces su renta anual para comprar una casa y los que viven en Madrid, Barcelona y Málaga diez veces. Eso afecta muy negativamente a los jóvenes, que retrasan su edad de emancipación, y aumenta la presión de demanda y los precios del alquiler. En 2007, el 40% de las compras de viviendas eran de jóvenes entre 18 y 35 años y hoy son solo el 20%. La crisis de 2012 fue una gran oportunidad para profesionalizar el mercado de alquiler en España, ya que grandes inversores internacionales compraron buena parte del exceso de oferta de entonces y aumentó significativamente la oferta de alquiler. Todas las leyes que han aprobado los sucesivos gobiernos de Pedro Sánchez desde 2018 han minado la seguridad jurídica del mercado de alquiler y esos grandes fondos han puesto en venta sus carteras y la mayoría de esas viviendas dejarán de estar en alquiler. El mercado de alquiler español, especialmente en grandes ciudades, vuelve a ser un mercado estrecho, con escasa oferta, en manos de propietarios particulares no profesionales que buscan la máxima seguridad del inquilino y que, como explica el Banco de España, en 2024 los precios de los nuevos contratos de alquiler fueron un 16,5% más altos que los contratos anteriores. Otro drama que destaca el Banco de España es la parálisis del Estado en la construcción de vivienda pública a precios asequibles desde 2010. En España sólo el 1,5% del parque de viviendas es público, la mitad que en EEUU, una cuarta parte del promedio de la OCDE y muy lejos del 35% de Países Bajos. Esto afecta a todos los ayuntamientos y comunidades de España y debería estar fuera de la polarización y la confrontación política. Los españoles están pidiendo a gritos un pacto de Estado para resolver el grave problema de la vivienda. Si la democracia no consigue resolverles ese problema, que no se rasguen luego las vestiduras cuando los ciudadanos dejan de confiar en la democracia. TE PUEDE INTERESAR El Banco de España estima en 750.000 el déficit de vivienda y eso exige un esfuerzo brutal en desarrollo de suelo y construcción de nuevas viviendas, especialmente en zonas con fuerte presión de demanda: Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y las islas, principalmente. Es necesario pasar de silencio administrativo negativo a positivo para agilizar la burocracia. Eso exigirá digitalizar nuestras administraciones con agentes virtuales de inteligencia artificial que puedan hacer la mayor parte de las tareas que hacen ahora los funcionarios y les liberarían tiempo para hacer lo que ahora no están haciendo. Además, sería conveniente relajar la regulación financiera tan estricta que se aprobó en la crisis anterior, al menos para financiar a los desarrolladores de suelo la urbanización y a los promotores la construcción de las viviendas, y que se mantenga la limitación de financiar la compra de suelo directamente. Hay que facilitar planes de vivienda pública en alquiler con precios asequibles, que pueden ser con inversores privados, y alquileres con opción de compra que permitan a las familias jóvenes ahorrar el 20% de la compra de la vivienda y acceder a la hipoteca, que tiene una estricta regulación para no financiar el 100% de la compra de la vivienda. El informe anual del Banco de España y los datos ofrecidos por el Consejo Notarial permiten analizar el problema con mayor precisión y son más evidentes las políticas públicas necesarias para resolver el principal problema que tiene hoy día la economía y la sociedad española. El título de este artículo está inspirado en el libro que publicó Adam Smith hace ahora 250 años y que fue el inicio de la economía moderna. El libro de Smith no tenía matemáticas, el autor era un filósofo, y era muy accesible a cualquier lector, ya que explicaba con mucha pedagogía las causas que explicaban las decisiones humanas.