Heredar una vivienda no permite calcular de antemano una factura única. Antes de saber cuánto habrá que ingresar es necesario identificar la comunidad autónoma competente, el valor fiscal del inmueble, el parentesco con el fallecido, el patrimonio previo del heredero y la ordenanza del municipio. La adquisición queda sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y, si se trata de suelo urbano y el ayuntamiento ha establecido el tributo, puede generar también plusvalía municipal. Por el mero hecho de recibir la casa, en cambio, no se paga IRPF.La conclusión práctica es que no basta con conocer el precio de mercado de la vivienda. Dos personas que hereden inmuebles de idéntico valor pueden acabar pagando cantidades muy distintas por las reducciones y bonificaciones autonómicas, el grado de parentesco o las circunstancias patrimoniales de cada heredero. Las comunidades autónomas pueden regular la tarifa, las reducciones, los coeficientes relacionados con el patrimonio preexistente y las deducciones o bonificaciones de la cuota.“El principal es el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones”, explica Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales —REAF— del Consejo General de Economistas. Su importe, precisa, “depende de varios factores: comunidad autónoma, valor del inmueble, grado de parentesco y patrimonio previo del heredero”.El primer cálculo: SucesionesEl Impuesto sobre Sucesiones no consiste en aplicar directamente un porcentaje al precio de la casa. Primero se determina el valor de los bienes que recibe cada heredero; después se aplican las reducciones correspondientes, la tarifa y, en su caso, el coeficiente ligado al parentesco y al patrimonio preexistente. Finalmente se descuentan las bonificaciones y deducciones que contemple la normativa autonómica.La factura del Impuesto sobre Sucesiones depende del valor fiscal de la vivienda, el parentesco con el fallecido, el patrimonio previo del heredero y las bonificaciones de cada comunidad autónoma. Getty Images/iStockphoto“No existe un coste único ni igual para todos los casos”, insiste Claudia Canosa, de Ainos Abogados. “La carga dependerá de la comunidad autónoma competente, del municipio donde esté situado el inmueble, del parentesco con el fallecido, del valor de la vivienda y de las bonificaciones o reducciones aplicables”.En los supuestos ordinarios del régimen común en los que el causante y los herederos son residentes en España, la comunidad competente para Sucesiones es, con carácter general, aquella en la que el fallecido tuviera su residencia habitual, no necesariamente aquella donde se encuentra la vivienda.Otro dato decisivo es el valor que se atribuye al inmueble. “Desde el 1 de enero de 2022 tiene especial importancia el valor de referencia catastral, como mínimo tributable, aunque si el valor declarado por los herederos es superior, se tomará este último”, señala Canosa.La ley establece, en efecto, que para los inmuebles debe utilizarse el valor de referencia existente en la fecha del fallecimiento. Si los herederos declaran un importe superior, prevalece el declarado. Cuando no exista valor de referencia o no pueda ser certificado por el Catastro, se toma la mayor cifra entre el valor declarado y el valor de mercado, sin perjuicio de una posible comprobación administrativa. Los valores de referencia pueden consultarse y certificarse en la sede electrónica del Catastro.Esa valoración también condicionará una posible venta posterior. “No solo afecta al Impuesto sobre Sucesiones, sino que también puede tener impacto en una futura venta del inmueble”, advierte Canosa, porque el valor determinado en la herencia será uno de los elementos utilizados para calcular la ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF.Una bonificación del 99% no significa pagar el 1% de la casaLas diferencias autonómicas pueden ser muy relevantes. Jurado recuerda que “en muchas comunidades autónomas existen bonificaciones muy elevadas entre padres e hijos o entre cónyuges, por lo que en determinados casos la cuota puede ser muy reducida o incluso prácticamente simbólica”.Canosa pone como ejemplo la Comunidad de Madrid, donde los descendientes, ascendientes, cónyuges y adoptados incluidos en los grupos familiares más próximos pueden aplicar una bonificación del 99% de la cuota. “Ahora bien, esta bonificación no elimina la obligación de practicar la liquidación correspondiente dentro de plazo”, subraya.Conviene interpretar correctamente el porcentaje: la bonificación no supone pagar el 1% del valor del inmueble, sino el 1% de la cuota calculada después de aplicar las reglas del impuesto. La propia Comunidad de Madrid ofrece el ejemplo de una cuota previa de 1.250 euros que, tras la bonificación del 99%, queda reducida a 12,50 euros.Sin conocer el territorio aplicable, la relación familiar, el resto de bienes heredados, las deudas deducibles y el patrimonio anterior del contribuyente, ofrecer una cifra cerrada sería engañoso.Plusvalía municipal: hay que comparar los cálculosEl segundo posible pago inmediato es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. “El ayuntamiento puede exigir al heredero la plusvalía municipal, que grava el incremento del valor del terreno urbano desde que el fallecido adquirió la vivienda hasta el momento de la herencia”, explica Jurado.La plusvalía municipal grava el incremento de valor del terreno urbano y permite comparar el método objetivo con el cálculo basado en el aumento real para aplicar el resultado más favorable. Dani Duch / PropiasEl contribuyente es quien adquiere el terreno o el derecho sobre él, es decir, el heredero. El impuesto se calcula sobre el valor del suelo, no sobre el valor completo de la construcción, y su regulación concreta depende de la ordenanza del ayuntamiento.“Actualmente existen dos sistemas de cálculo, el objetivo y el basado en el incremento real, por lo que conviene revisar cuál resulta más favorable antes de liquidarlo”, indica Canosa. La legislación permite que, si el contribuyente acredita que el incremento real del terreno es inferior a la base obtenida mediante el método objetivo, se utilice aquel importe menor. Si se demuestra que el terreno no ha aumentado de valor, la transmisión no queda sujeta al impuesto, aunque será necesario declarar la operación y aportar la documentación que lo justifique.La abogada aconseja también “consultar y comprobar la normativa municipal”, ya que la ley permite que las ordenanzas establezcan bonificaciones de hasta el 95% en determinadas transmisiones por fallecimiento a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes. Que exista y pueda aplicarse esa ventaja dependerá de cada municipio y de los requisitos fijados en su ordenanza.IRPF: no se paga por recibir la casa“Conviene recalcar que el IRPF no se paga por el mero hecho de heredar la vivienda”, afirma Canosa. “La adquisición hereditaria queda sujeta al Impuesto sobre Sucesiones, no a la renta del heredero”.La ley del IRPF excluye expresamente las rentas sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Por tanto, el valor de la casa recibida no se incorpora como ingreso en la declaración de la renta del heredero.El IRPF sí puede aparecer cuando se vende. “En ese caso, el valor declarado en la herencia será relevante para calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión”, explica Canosa. Al valor de adquisición procedente de Sucesiones pueden añadirse determinados gastos, inversiones y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el heredero; del precio de venta pueden descontarse los gastos y tributos inherentes a la transmisión que haya pagado el vendedor.El destino de la vivienda también importa aunque no se venda. Si se alquila, las rentas obtenidas deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario. Si permanece a disposición del propietario y no es su vivienda habitual, puede generar una imputación de renta inmobiliaria proporcional al periodo de titularidad.Canosa recuerda, además, la declaración del fallecido: “Los herederos tendrán que hacer la declaración de la renta del difunto por los ingresos que haya tenido hasta la fecha de su fallecimiento”. Esta obligación no es automática en todos los casos. La Agencia Tributaria precisa que los herederos deberán presentarla únicamente cuando las rentas obtenidas por el fallecido superen los límites que determinan la obligación de declarar. El periodo impositivo termina en la fecha del fallecimiento y la declaración se presenta en el plazo ordinario de la campaña correspondiente.Seis meses para no perder de vista el calendarioEl plazo general para presentar Sucesiones es de seis meses desde el fallecimiento. Puede solicitarse una prórroga por otros seis meses, pero la petición debe formularse dentro de los cinco primeros meses y la ampliación conlleva intereses de demora.La plusvalía municipal también debe declararse, con carácter general, en seis meses en las transmisiones por fallecimiento, plazo que puede prorrogarse hasta un año a solicitud del contribuyente.“Además de los impuestos, pueden existir otros gastos vinculados a la herencia, como notaría, Registro de la Propiedad o los gastos ordinarios de la vivienda una vez adjudicada, como IBI, comunidad de propietarios o seguro”, añade Canosa. Los honorarios notariales y registrales están sujetos a aranceles regulados, pero su importe concreto dependerá de las actuaciones y documentos necesarios en cada sucesión.La factura real, por tanto, solo puede calcularse después de reunir cinco datos: dónde residía habitualmente el fallecido, cuál es el valor de referencia de la casa, qué parentesco existe, qué patrimonio tenía previamente el heredero y qué establece la ordenanza municipal. Como resume Canosa, “heredar una vivienda exige analizar no solo cuánto vale el inmueble, sino qué impuestos se devengan, ante qué administración, en qué plazo y qué se va a hacer después con la vivienda”.