0:00Your browser does not support theaudio element.구글 선호 매체 등록2일 서울 강남구의 부동산중개업소 모습. 연합뉴스광고정부가 3일 발표한 부동산 세제 개편안은 다주택자는 물론 1세대 1주택자더라도 초고가·비거주 주택은 내년부터 종합부동산세(종부세) 부담을 크게 늘린다. 반면 집값 상승을 고려해 ‘실거주 1주택자’의 과세 대상 기준은 높여 부담을 줄이도록 설계했다. 주요 개편 내용 관련 궁금증을 문답으로 정리했다.―종부세 세율 체계가 어떻게 바뀌나?“세율 체계가 ‘주택 수 기준’에서 ‘주택 가액 기준’으로 내년 과도기를 거쳐 2028년 전환된다. 현재는 같은 과세표준(과표) 구간이더라도 1·2주택자와 3주택 이상 다주택자의 세율에 차이가 있지만, 통일하는 것이다. 세금을 매기는 기준인 과표 6억~12억원(시가 32억~46억원) 구간부터, 내년부터 현행 1.0%에서 1.3%로 세율이 인상되는 등 누진적으로 세율을 차등 인상한다.”광고―1주택자 거주 여부에 따른 차이는 어떻게 나나?“우선 공시가격(시세의 약 69%)에 기본공제액을 차감한 뒤, 공정시장가액비율(현행 60%)을 곱하면 종부세의 과표가 정해진다. 이 과표에 구간별 세율을 곱하면, 1주택자의 경우 연령·보유 세액공제(최대 80%)를 반영해 ‘최종 납부 세액’이 나온다. 1주택의 경우 거주 여부에 따라 ‘기본공제액’에 차등을 뒀다. 거주용 1주택은 현행 12억원에서 14억원으로 늘려 세 부담은 줄여준다. 반면 비거주 1주택은 기본공제를 9억원으로 줄여 세 부담을 키운다.”광고광고―공정시장가액비율도 올린다는데?“현재 주택 수와 무관하게 60%인 공정시장가액비율(공시가격에 적용하는 비율)은 1세대 1주택자와 지방 1·2주택자는 내년부터 70%로 오른다. 3주택자 이상인 다주택자의 경우엔 내년 70%, 2028년부터는 80%가 적용된다. 과표를 구할 때 다주택자에게 더 가중치를 두는 것이다.”광고―1주택 실거주자 세 부담이 늘어나는 구간은 어디부터인가?“거주용 1주택 기준으로 시가 30억~40억원 주택부터 종부세액이 유지 또는 완만히 증가하다가 40억~50억원을 초과한 주택부터 세 부담이 크게 늘어난다. 예를 들어 60살 1주택자가 시가 35억원(공시가격 25억원) 주택에 10년간 거주했을 때, 종부세는 20만원 남짓 늘어난다. 시가 40억원, 50억원의 경우엔 각각 62만원, 525만원씩 크게 확대된다. 강남 3구와 한강벨트 대장주 단지를 겨냥한 ‘핀셋 증세’라 불리는 이유다.”―종부세 세액공제는 어떻게 바뀌나?“1주택자에게 적용하던 종부세 세액공제 역시 ‘보유’에서 ‘거주’로 기준이 바뀐다. 현재 종부세는 연령(최대 40%)과 보유(최대 50%) 기간을 중복 합산해 최대 80%까지 세액을 깎아준다. 정부는 연령공제는 그대로 두고, 보유공제를 단계적으로 전환해 2028년부터는 거주공제(최대 50%)만 적용한다. 종부세 세액공제도 내년엔 800만원, 2028년부턴 600만원 한도가 생긴다. 기본공제에 세액공제까지 고려하면 같은 1주택 시가 30억원 아파트더라도 종부세 차이가 크게 난다. 10년 거주한 60살은 내년 종부세 부담이 91만원에서 76만원으로 줄지만, 비거주(60살 10년 보유)의 경우엔 91만원에서 318만원으로 대폭 늘어난다.”광고―세 부담 상한 때문에 과세 강화 실효성이 떨어지는 것 아닌가?“정부는 보유세(종부세+재산세) 부담 상한을 전년 대비 150%에서 200%로 확대했다. 1년 전보다 종부세를 포함한 납부 보유세액을 1.5배까지 허용했다면, 앞으로 2배까지 가능하다는 것이다.”―주요 단지별 종부세 변화가 궁금하다.“내년도 공시가격에 변화가 없고 세액공제가 없다고 전제할 때, 반포 아크로리버파크(전용면적 84㎡ 기준, 시가 60억원)의 종부세(농어촌특별세 포함)는 올해 1485만원에서 내년 2018만원으로 533만원(36%) 오른다. 반면 같은 면적의 마포 래미안푸르지오의 경우엔 124만원에서 95만원으로 30만원 가까이 줄어든다. 내년도 공시가격 인상이 반영되더라도 유지 및 소폭 인상에 그칠 전망이다.(우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 분석)”―현금 흐름이 좋지 않다면 집을 바로 팔아야 하나?“정부는 납세자 담세력을 고려해 총급여 8천만원 이하인 경우에 대해 납부 유예를 인정해준다. 해당 주택에 10년 이상 장기 거주한 65살 이상 1주택자의 보유세가 소득의 10%를 넘기는 경우에도 유예할 수 있도록 한다.”―부득이한 경우 실거주 기간 인정은 어떻게 되나?“종전보다 ‘비거주’에 대한 페널티가 커지면서, 정부는 불가피하게 실거주하지 못하는 경우도 예외적으로 거주를 인정해주는 규정도 정했다. 1년 이상 거주하던 주택에서 △취학이나 직장 변경, 전근 △1년 이상 치료가 필요한 질병 △학교폭력으로 인한 전학 △국외 체류 △60살 이상 부모 봉양 등 부득이한 사유로 다른 시군으로 옮겨야 하는 경우엔 최장 3년까지 거주 기간으로 인정한다. 재개발·재건축으로 취득한 신축 주택은 공사 기간의 절반을 거주 기간으로 쳐준다. 지방 저가 주택, 인구감소지역 세컨드홈 등 주택 수 산정에서 제외되는 특례주택은 보유 기간을 거주 기간으로 인정한다.”박수지 기자 suji@hani.co.kr 신민정 기자 shin@hani.co.kr 이지혜 기자 godot@hani.co.kr