0:00Your browser does not support theaudio element.구글 선호 매체 등록2일 서울 강남구의 부동산중개업소 모습. 연합뉴스광고올해 부동산 세제 개편의 핵심은 보유세와 양도소득세의 기준을 ‘거주’와 ‘주택 가격’으로 전면 전환한 데 있다. 1주택자에게도 비거주 및 초고가 주택에 세 부담을 높이는 대신 한시적 퇴로를 두고, 시장에 매물 출회를 유도하겠다는 포석이다.재정경제부가 3일 발표한 세제 개편안을 보면, 종합부동산세(종부세)와 양도세가 개편돼도 시가 30억원 또는 양도차익 20억원 수준 이하의 ‘실거주 1주택자’는 변화가 없거나 세 부담이 다소 줄어든다. 이 구간에서 벗어난 초고가·비거주 1주택자 등은 보유·매도 시 기존보다 세 부담이 커진다. 강남 3구와 한강벨트 대장주 단지를 겨냥한 ‘핀셋 증세’인 셈이다.그동안 1주택자의 실거주 여부를 따지지 않던 종부세는 거주·비거주를 뚜렷이 차등한다. 현행 1세대 1주택자의 경우, 종부세 대상은 ‘공시가격 12억원’(시가 약 16억원) 초과인데 내년부터는 공시가격 14억원(시가 약 20억원)으로 상향해 과세 제외 대상을 넓혀준다. 대신 기본공제 금액을 실거주는 공시가격을 14억원으로 올리고 비거주자는 현행 12억원에서 다주택자처럼 9억원(시가 약 13억원)으로 낮춘다.광고1주택자에게 적용하던 종부세 세액공제 역시 보유에서 거주로 기준이 바뀐다. 현재 종부세는 연령(최대 40%)과 보유(최대 50%) 기간을 중복 합산해 최대 80%까지 세액을 깎아준다. 정부는 연령공제는 그대로 두고, 보유공제를 단계적으로 전환해 2028년부터는 거주공제(최대 50%)만 적용한다. 종부세 세액공제도 내년엔 800만원, 2028년부턴 600만원 한도가 생긴다.주택 수에 따라 나뉜 종부세율은 금액으로 일원화하고, 시가 32억원 수준(과표 6억원)부터 최소 0.3%포인트에서 주택 가액에 따라 최대 2.3%포인트까지 세율을 올린다. 개편 뒤(세액공제 60% 기준) 시가 35억원 수준 1주택자의 종부세는 20만원 남짓 늘어나지만, 50억원은 525만원, 60억원은 1128만원씩 대폭 확대된다.광고광고신한 프리미어 패스파인더의 우병탁 전문위원에 따르면, 공시가격에 변화가 없고 세액공제가 없다고 전제할 때 반포 아크로리버파크(전용면적 84㎡기준, 시가 60억원)의 종부세(농어촌특별세 포함)는 올해 1485만원에서 내년 2018만원으로 533만원(36%) 오른다.공정시장가액비율(과세표준을 정할 때 공시가격에 적용하는 비율)이 현행 60%에서 70~80%까지 오르는 것에 더해 내년 종부세 세 부담 상한이 전년 대비 150%에서 200%로 강화되는 것 역시 세 부담을 키우는 요소다. 1년 새 종부세가 최대 2배까지 늘어날 수 있단 의미다. 대신 정부는 납세자 담세력을 고려해 총급여 8천만원 이하인 경우와 10년 이상 거주한 65살 이상 1주택자의 보유세가 소득의 10%를 넘길 경우 유예할 수 있도록 한다.광고양도소득세에도 큰 변화가 있을 예정이다. 보유(최대 40%)와 거주(최대 40%) 기간을 합산해 최대 80% 과세 대상 금액을 빼준 장기보유특별공제(장특공제)는 1년 유예 뒤 단계적으로 ‘거주 기간’(연 8%, 최대 80%) 중심으로 개편된다. 공제 한도도 2028년 20억원, 2029년 10억원으로 신설된다. 양도차익이 큰 고가 주택에서 제한 없이 공제를 받아 수백억원까지 세액이 공제되는 경우를 없애겠다는 뜻이다. 2029년 기준으로 80% 최대 공제를 받는 1주택자는 벌어들인 전체 양도차익이 18억5천만~20억5천만원(매도가 30억8천만~37억원) 이상일 때부터 한도에 걸려, 종전보다 부담이 커지게 된다.다주택자 양도소득세 중과 시행 3개월 만에 다시 이들을 위해 한시적 퇴로도 열어준다. 현행 조정대상지역 주택 양도세 중과세율(20~30%포인트)을 내년엔 5~10%포인트로 대폭 낮추고, 2028년엔 10~15%포인트로 올린 뒤 2029년부터 원상복귀한다. 올해 양도세 중과가 적용된 이들도 소급 적용된다. 고령자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하는 경우에도 내년 50%(5억원 한도), 2028년 30%(3억원 한도) 양도세를 감면받는다.김현동 배재대 교수(경영학)는 “전반적으로 실거주를 우대해 고가 주택에 대한 공제를 확대하면서 되레 ‘똘똘한 한채’ 선호를 더욱 강화할 가능성이 크다”고 지적했다.박수지 신민정 이지혜 기자 suji@hani.co.kr