Las zonas m�s asequibles encabezan las subidas de precios en las grandes urbes, con alzas que llegan a superar el 20,8%, debido a que buena parte de la demanda se est� viendo expulsada de las zonas c�ntricas.El mercado inmobiliario sigue en plena efervescencia, a pesar de la ralentizaci�n de la demanda derivada de unos precios ya sustancialmente elevados y de la subida de los tipos de inter�s. Sin embargo, hay un elemento que ha supuesto un gran giro para el mercado: si hace unos a�os eran las grandes urbes las que lideraban los precios, ahora son las peque�as y medianas capitales junto con los municipios cercanos a las grandes ciudades los que han tomado el relevo del mercado. Y eso se ve tambi�n dentro de las grandes capitales, ya que son las zonas m�s asequibles de la periferia donde m�s suben los precios. En concreto, Puente de Vallecas, en Madrid, y Sant Andreu, en Barcelona, lideran sus respectivos mercados.Los precios de la vivienda suben a un ritmo del 15,2% anual en el segundo trimestre, de acuerdo con los �ltimos datos de la tasadora Tinsa by Accumin, lo que supone la velocidad m�s intensa desde el tercer trimestre de 2006, en el punto �lgido de la burbuja inmobiliaria. Una subida de precios que ha expulsado a buena parte de la demanda al mercado del alquiler y que ha provocado que la restante busque refugio en las zonas m�s asequibles de las grandes ciudades y los municipios de su periferia, donde las alzas llegan a superar en m�s de cinco puntos la media de sus respectivas ciudades.As�, Madrid capital registra un incremento de precios del 15,5% anual, pero lo hace con una gran heterogeneidad, ya que este mercado viene liderado por Puente de Vallecas (con un alza del 20,8%), seguida de San Blas, Chamart�n (18,5% en ambos casos), Ciudad Lineal (18,2%), Hortaleza (17,9%), Barrio de Salamanca (17,5%), Moratalaz (17,5%), Retiro (17%), Carabanchel (16,4%), Latina (16,4%), Villaverde (15,8%), Tetu�n (15,4%), Usera (15,3%) y Fuencarral - El Pardo (15,1%), mientras que Centro queda muy por debajo, con un alza del 8,6%, seguida de Vic�lvaro (10,2%), Moncloa-Aravaca (11,6%), Arganzuela (12,6%), Barajas (13,1%), Chamber� (13,2%) y Villa de Vallecas (13,3%).Hay tres elementos determinantes en esta evoluci�n. En primer lugar, la demanda se est� viendo expulsada de las zonas c�ntricas m�s exclusivas y busca refugio en los distritos perif�ricos m�s accesibles, lo que dispara sus precios. Esto explica por qu�, en l�neas generales, las zonas fuera de la M-30 registran mayores subidas que las de la almendra central, como es el caso de Puente de Vallecas, la que m�s sube, y Centro, la que menos, si bien hay algunas excepciones a esta tendencia. En segundo lugar, hay que tener en cuenta que muchos distritos ya se han disparado en los �ltimos a�os y, por lo tanto, ya no resultan tan atractivos, como es el caso de Vic�lvaro, que en los �ltimos cinco a�os acumula un alza del 65%.Y, finalmente, muchos distritos se han revalorizado por los nuevos desarrollos en su interior, que suelen conllevar m�s servicios p�blicos y nuevos establecimientos privados o, al menos, la promesa de ellos. Adem�s, hay que tener en cuenta que las nuevas promociones en una zona suben el precio medio, no solo porque impulsen el valor de las viviendas ya existentes, sino tambi�n porque, al contar habitualmente con mejores caracter�sticas y calidades, suelen ser m�s caras que la media. En cambio, en aquellos distritos con un parque de viviendas m�s envejecido y con menores posibilidades para nuevos edificios, los precios suelen verse lastrados.Adem�s, esta diferente evoluci�n y el desplazamiento de la demanda a la periferia se ve tambi�n cuando se ampl�a el foco a las ciudades de la periferia, muchas de ellas con subidas muy superiores a la de la capital. En concreto, Torrej�n de Ardoz lidera los incrementos de precios en la periferia madrile�a, con un alza del 32,6%, seguida de Fuenlabrada (19,7%), Parla (19,7%), Coslada (19,3%), Alcorc�n (18,7%), M�stoles (18,6%) o Legan�s (17,3%), todos ellos municipios bastante asequibles. Por otra parte, la cada vez mayor penetraci�n del teletrabajo, aunque sea parcial, ha favorecido los desplazamientos, as� como incentivado la b�squeda de espacios m�s amplios que dif�cilmente se pueden encontrar dentro de la capital. En cambio, en el furg�n de cola, aunque tambi�n con fuertes subidas, quedan Pozuelo de Alarc�n (12,4%), Getafe (12,8%), Las Rozas (13%), San Sebasti�n de los Reyes (13,6%), Alcal� de Henares (14,2%) y Majadahonda (15,1%).BarcelonaEn la Ciudad Condal, el panorama es muy similar, aunque con alzas m�s moderadas, del 8,9% en el conjunto de la ciudad, y son precisamente los tres distritos m�s asequibles los que lideran las subidas de precios, mientras que las dos �reas m�s exclusivas est�n entre las colistas. En concreto, Sant Andreu lidera el incremento de los precios en Barcelona capital, con una subida del 13,7%, seguido de Nou Barris (13,2%), Horta-Guinard� (10,3%), Sants-Monju�c (10,2%), Gr�cia (9,9%), Sant Mart� (9,4%), todos ellos con incrementos superiores a la media municipal (8,9%). En cambio, Les Corts, el segundo distrito m�s caro, registra la menor subida de la ciudad, del 7%, seguida de Ciutat Vella (7,3%), Sarri�-San Gervasi (el distrito m�s exclusivo, con un alza del 7,6%) y L'Eixample (8,2%).Adem�s, igual que sucede en Madrid, son los nuevos desarrollos en zonas como Sant Andreu, Sant Mart�n o Nou Barris los que est�n marcando el paso del sector inmobiliario, debido a que no solo est�n sumando vivienda con mejores caracter�sticas que la ya existente, sino a que tambi�n est�n consiguiendo atraer a un p�blico de mayor poder adquisitivo, como es el caso de los n�madas digitales o de trabajadores muy capacitados. En este sentido, hay que destacar la influencia del Distrito 22@, en Sant Mart�n, que ha logrado la reconversi�n de una zona tradicionalmente industrial en un polo tecnol�gico, as� como el nuevo desarrollo de La Sagrera, en Sant Andreu, que se ver� impulsado por el incremento de su equipamiento urbano, sus amplias zonas verdes y el desarrollo de una futura estaci�n intermodal.Con todo, el mercado barcelon�s est� muy limitado por la falta de suelo finalista, algo que obliga a que buena parte de los nuevos desarrollos se hagan mediante la demolici�n de edificios m�s antiguos y a que las nuevas promociones salgan con cuentagotas. Adem�s, el elevado porcentaje de vivienda reservado para VPO dentro de cada promoci�n encarece sustancialmente los costes de edificaci�n en la Ciudad Condal. De hecho, mientras que la mayor parte de las capitales han crecido demogr�ficamente en las �ltimas d�cadas, el caso de Barcelona es muy peculiar, porque cuenta hoy con menos habitantes que en los a�os 80, aunque s� se ha registrado un cierto crecimiento en los �ltimos cinco a�os.Todo ello dispara los precios de la vivienda nueva dentro de la capital barcelonesa y expulsa a buena parte de la demanda hacia las ciudades dormitorio de su periferia, donde los precios resultan m�s asequibles y donde es m�s sencillo encontrar vivienda nueva, con amplios espacios y buenas calidades, as� como ciertas caracter�sticas, como plazas de garaje, piscina, luminosidad o aislamiento t�rmico y ac�stico. Dentro de la provincia, destacan las alzas de Viladecans (26,7%), Santa Coloma de Gramenet (12,9%), Rub� (10,6%), Sabadell (10,1%), Matar�, Sant Boi de Llobregat, L'Hospitalet de Llobregat (8,8% en los tres casos), Badalona (8,5%), Sant Cugat del Vall�s y Cornell� (8% en ambos). En cambio, Granollers queda m�s rezagado, con un alza del 4,2%, seguido de El Prat de Llobregat (6,4%) y Terrassa (6,9%).