La falta de suelo con permisos para edificar está tensionando los precios y provocando que el coste de la vivienda siga creciendo. En este primer semestre de 2026, el importe de los solares ha crecido un 4% tanto en Madrid como en Barcelona, lo que añade más presión a un incremento que viene produciéndose desde los últimos años. Los datos del informe de valoraciones de la consultora inmobiliaria CBRE, adelantado por CincoDías, señala que desde 2019, los terrenos en Madrid se han encarecido un 31% y en la capital catalana un 28%.Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services, explica que el suelo sigue siendo uno de los activos más tensionados del sector inmobiliario, principalmente por la escasez estructural de finalista -con los permisos-. “Esta limitada oferta, frente a una demanda sólida, está generando un desequilibrio que impulsa incrementos sostenidos en los valores de repercusión [precios finales] a corto y medio plazo”. A esto se suma el incremento del coste en las obras, que impacta igualmente en el precio final de la vivienda. “Al mismo tiempo, el sector de la construcción en España ha registrado un notable aumento de costes, marcado por la falta de mano de obra cualificada, la presión salarial o el encarecimiento de materiales clave, en un contexto además condicionado por la incertidumbre geopolítica”, afirma. En cualquier caso, las promotoras han ido repercutiendo estas subidas en los compradores. De esta manera, Fuente indica que, sin embargo, la subida del precio de la vivienda de obra nueva ha permitido absorber estos incrementos sin frenar la tendencia alcista del precio del suelo. “De cara a los próximos meses, desde CBRE prevemos que el mercado mantenga esta dinámica alcista, apoyada en la fortaleza de la demanda y la limitada disponibilidad de suelo finalista, aunque será clave seguir de cerca la evolución de los costes y del entorno macroeconómico por su impacto en la viabilidad de los desarrollos”.El incremento del precio del suelo es, incluso, superior en otras ubicaciones. En la Costa del Sol, por ejemplo, se llega a un alza del 50% desde 2019 (un 5% en el primer semestre de este año). En lo que CBRE denomina como Levante, la subida es del 26% (3% en lo que va de 2026) y en el Cantábrico es de un 23% (3% también en el año).“Madrid, Barcelona y la Costa del Sol concentran esta presión con mayor intensidad por la combinación de unos fundamentales especialmente sólidos por una demanda muy dinámica, tanto nacional como internacional, frente a una oferta de suelo aún más limitada, lo que amplifica el crecimiento de precios”, revela Fuente.El experto de CBRE detalla que, en este contexto, la escasez de suelo finalista en Madrid está impulsando un desplazamiento del interés inversor hacia suelos en desarrollo con grados de gestión medio-alto, con especial dinamismo en grandes ámbitos de Madrid como Valdecarros, Ahijones, Los Cerros o Retamar de la Huerta. A ello se suman factores regulatorios, como la revisión al alza del módulo de vivienda protegida o la normativa de cambio de uso de terciario a residencial protegido, que están incentivando el interés tanto por suelos destinados a este segmento como por activos terciarios susceptibles de transformación.En Barcelona, la revalorización del suelo residencial responde a una oferta de obra nueva muy limitada y a la reducción de nuevos desarrollos, en un contexto de demanda sólida. “Todo ello continúa presionando al alza los valores, a pesar de un entorno regulatorio exigente, como la reserva del 30% de vivienda protegida o el índice de precios del alquiler”, indica Fuente, lo que ha impactado en el desarrollo de determinados proyectos de build to rent (edificar para alquilar). “Esta tendencia se replica también en otras localizaciones del Arco Cantábrico y del Levante, donde la escasez de suelo y el encarecimiento de la obra nueva siguen impulsando los valores de repercusión”, afirma el experto.Para el directivo de CBRE, en la Costa del Sol, al igual que en otros destinos turísticos como Baleares, el atractivo residencial y la demanda internacional continúan sosteniendo una evolución positiva de los valores, con un creciente interés por productos diferenciales como las branded residences (viviendas con servicios hoteleros ligados a alguna marca).Otro activo ligado a la vivienda, el de los edificios dedicados al alquiler, también vive una relevante revalorización, del 23,4%, desde 2019, y un 3,37% en lo que va de año.Tipos de interésUna de las cuestiones clave para el valor de todo tipo de activos inmobiliarios es el precio del dinero. Cualquier subida de tipos de interés afecta de lleno en las tasaciones, provocando un impacto las tasaciones. Por eso, el mercado está expectante sobre cómo afectará la reciente subida de tipos por parte del BCE.“En teoría, un entorno de tipos más altos puede ejercer cierta presión a la baja sobre las valoraciones, principalmente porque aumenta el coste de financiación”, indica Fuente. “No obstante, el impacto real dependerá de muchos factores, como el tipo de activo o cómo evolucione el contexto macro, por lo que es difícil anticipar un efecto uniforme o inmediato”. Para el directivo de CBRE, además, también influye la evolución de las rentas, que en estos momentos es positiva en todos los casos y que contribuye a amortiguar un posible aumento de yields (rentabilidades). “En conjunto, el posible impacto suele ser gradual y está condicionado por otros elementos de mercado”.Alza en todo tipo de activosEl informe de valoraciones de CBRE recoge que los precios de todos los tipos de activos inmobiliarios han crecido en los primeros seis meses del año, aunque no todos han recuperado las tasaciones de 2019, previas a la crisis del Covid-19 y a la guerra en Ucrania. En el caso de los centros comerciales prime (los mejores) su valoración ha crecido un 1,36% en el semestre, aunque se dejan un 7,30% desde hace siete años. En el caso de los centros secundarios, la caída en este periodo es de un 31,34%.En edificios de oficinas prime en Madrid y Barcelona la revalorización es del 3,2% en el semestre, frente a un descenso del 4,89% desde el comienzo de la medición de este índice. En zonas periféricas, el hundimiento es del 44,65%, lo que está provocando que muchos propietarios estén buscando la venta y transformación de los inmuebles para uso residencial, lo que les otorga más valor.Los activos del sector hotelero se revalorizan de media un 1,63% en la primera mitad de 2026 y un 3,53% en los últimos 12 meses. Igualmente mejoran en logística: revalorización media semestral del 1,31% incluyendo los mercados de Madrid (1,44%), Barcelona (1,27%), Valencia (0,89%) y Zaragoza (1,65%). Este tipo de naves se han comportado también con fuertes crecimientos de precios desde 2019 (con la excepción del periodo del comienzo de la guerra de Ucrania debido al alza de costes de construcción). Por ejemplo, en Madrid, las tasaciones han crecido un 26,71% desde el comienzo de esta medición.