In der ganzen Schweiz bröckeln die Wohnblöcke aus der Ära des billigen Betonbaus. Der Heimatschutz will sie als Zeitzeugen erhalten – mit einer Flut von Rekursen. Die Blockadekultur verschärft die Wohnungsknappheit.25.07.2026, 21.45 Uhr11 LeseminutenEin Summen dringt aus der Werkstatt. Zwei Mädchen fahren auf Trottinetts durch den kühlen, beschatteten Durchgang, dessen flaches Dach von bunten Metallstützen getragen wird. Im Restaurant unterhalten sich Rentner im Nachmittagslicht. Dann, um 15 Uhr 55 an diesem Dienstag im Juni, schlagen die achtzehn Glocken des Turms wie auf einem Dorfplatz. Je nach Tag und Anlass spielen sie verschiedenste Lieder und Oktaven. Der Nachkriegsbeton des Tscharnerguts erwacht zum Leben.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Grosssiedlung aus der Not geborenDas «Tscharni» im Westen Berns ist die wohl kompletteste Satellitenstadt der Schweiz. Was in den 1950er Jahren aus dem Boden wuchs, war ein Versprechen: ein eigenständiger Stadtteil mit günstigem Wohnraum für 5000 Menschen – mit Ladenzentrum, Apotheke, Coiffeur, Kindergarten, Schule, Bistro, Mehrzweckraum und Werkstatt. Eine völlig neue Gemeinschaft sollte sich bilden, in Bauten aus vorfabrizierten Elementen. Das Ensemble umfasst fünf rund sechzig Meter hohe Hochhäuser sowie gut ein Dutzend Blöcke, die meisten davon mit acht Stockwerken – ein Modell für die Schweiz des Nachkriegsbooms.Gut sechzig Jahre später ist dieses Modell baufällig geworden. Hinter der vertrauten Idylle verbirgt sich ein Sanierungsfall – und ein Grundsatzstreit: Verdienen die schlichten Wohnungen aus dem Massenwohnungsbau den Schutz eines Baudenkmals? Oder war es immer nur die Idee, die schützenswert war?Für den Heimatschutz gehört das «Tscharni» zu den «wertvollsten Baukomplexen der Nachkriegszeit» der Schweiz, in Fachkreisen gar mit Weltruf. Per Einsprache setzt er durch, dass kein einziges Gebäude abgerissen werden kann. Der Fall ist exemplarisch: Landesweit blockieren Einsprachen Tausende Neubauten. Oft steckt der Heimatschutz dahinter, der die Zeitzeugen von damals originalgetreu bewahren will.Im Berner Aussenquartier laufen derzeit die Bauarbeiten, um die riesigen Heizzentralen und Ölheizungen zu ersetzen und die Siedlung auf Fernwärme umzurüsten. Auch das ursprüngliche Ladenzentrum soll umgebaut und um Alterswohnungen sowie ein Pflegezentrum erweitert werden. Das Tscharnergut passt sich der Alterung des Landes an.Das finanzielle FiaskoDie Stadt Bern hatte das seinerzeit grösste Wohnbauprojekt der Schweiz initiiert und dafür den Landwirtschaftsbetrieb Tscharnergut erworben. Heute gehören die Blöcke verschiedenen Eigentümern und Genossenschaften. Die grösste ist die Fambau, in den 1950er Jahren von Handwerkern und Unternehmen der Baubranche gegründet. Sie ringt seit Jahren um dringend nötige Verbesserungen.Das Tscharnergut war Ende der 1950er Jahre das grösste Wohnbauprojekt der Schweiz. Blick nach Nordosten im Jahr 1969.Werner Friedli / ETH-Bibliothek; CC BY-SA 4.0Am Block Waldmannstrasse 25 durfte sie die Fassaden mit einer neuen Raumschicht erweitern und die aussen liegenden Lifttürme sanieren – mehr liess der Denkmalschutz der Stadt Bern nicht zu. Die Rechnung war ernüchternd: rund 300 000 Franken pro Wohnung. Die billige Konstruktion des Nachkriegsbaus setzt enge Grenzen. Nachträgliche Änderungen am Grundriss sind statisch ausgeschlossen.Ein Baudenkmal oder ein Zuhause?«Das Resultat der teuren Sanierung bringt der Mieterschaft keinen grossen Mehrwert», so das Fazit von Alexander Schaller, Geschäftsführer der Fambau. Der Schallschutz ist ungenügend: Man hört jeden Schritt, jedes Möbelrücken der Nachbarn. Die Kinderzimmer im häufigsten Wohnungstyp sind viel zu klein. Sie messen weiterhin exakt neun Quadratmeter. Das Badezimmer besitzt kein eigenes Waschbecken, das Lavabo ist aus Mangel an Platz im engen Korridor montiert.Alexander Schaller, Geschäftsführer der Fambau.PDSolche Grundrisse seien 1955 für fünfköpfige Arbeiterfamilien gedacht gewesen, rekapituliert Schaller. Das Ziel der Fambau, so wie früher wieder Familien für das «Tscharni» zu gewinnen, rückt in weite Ferne. Die günstigsten Wohnungen gibt es schon ab gut 500 Franken. Doch selbst das billigste Angebot nützt nichts, wenn die Wohnungen völlig veraltet sind. Damals entworfen, verfehlen die Grundrisse die Bedürfnisse heutiger Familien und Mehrpersonenhaushalte auf der ganzen Linie.Die Probleme sind auch technisch kaum lösbar. Erdbebensicherheit, Brand- und Lärmschutz lassen sich nicht auf den heutigen Standard bringen. Mangels Isolation ist die Hitze im Sommer nicht auszuhalten, im Winter verpufft viel Heizenergie. Und selbst die teuer sanierten Wohnungen lassen sich nicht kostendeckend vermieten.Trotz alledem sieht der Berner Heimatschutz im Tscharnergut einen Präzedenzfall und will das «Baudenkmal erster Güte» unbedingt vollständig erhalten und damit auch «günstigen Wohnraum» bewahren.Seit 2017 in der WarteschlaufeDie Fambau sieht das anders. Um ein zweites finanzielles Fiasko wie an der Waldmannstrasse zu vermeiden, reichte sie 2017 für den Block an der Fellerstrasse 30 ein Baugesuch ein: Das Haus soll ersetzt und das Wohnungsangebot deutlich verbessert werden, wobei das äussere Erscheinungsbild identisch wäre.Der zuständige Regierungsstatthalter bewilligte das Vorhaben. Doch der Heimatschutz und die Stadt Bern legten Rekurs ein – mit Erfolg: 2021 annullierte die zuständige Behörde die Baubewilligung. Seither liegt der Fall beim Verwaltungsgericht. Während Juristen jahrelang Akten wälzen, tickt für die Bewohner die Uhr weiter. Jeden Tag drohen gröbere Mängel und Wassereinbrüche aufgrund des schlechten Zustandes.Teuer saniert – und dennoch ungenügend: ein Wohnblock im Berner Tscharnergut. Der Heimatschutz will die «Zeugen des sozialen Wohnungsbaus» unbedingt erhalten.Hans-Jörg WalterIm Kern geht es also um diese eine Frage: Rechtfertigt der Denkmalschutz an sechzig Jahre alten Zweckbauten, dass Mieter auf zeitgemässen Wohnraum verzichten müssen? Der Fall ist dermassen wichtig, dass ihn beide Seiten bis vor Bundesgericht ziehen werden. Der Fambau bleibt auf viele Jahre nur das Verwalten des Stillstands.Warnung vor Zwei-Klassen-GesellschaftSchaller warnt vor den sozialen Konsequenzen. «Es führt zu einer Zwei-Klassen-Gesellschaft», kritisiert er. Besserverdienende bezögen Wohnungen, die modernste Standards an Sicherheit und Qualität erfüllten. Die finanziell Schwächeren hingegen würden gezwungen, in alten, lauten und schlecht isolierten Gebäuden zu leben.Beim Stichwort «Denkmalschutz» denke er an historisch bedeutende, massiv gebaute Liebhaberobjekte, sagt Schaller. «Wir reden hier aber vom Massenwohnungsbau mit minimalen Mitteln.»Luc Mentha, Präsident des Berner Heimatschutzes, widerspricht dieser Darstellung: Zwei der fraglichen Wohnblöcke seien «erfolgreich saniert» worden: «Die beiden Häuser sind voll vermietet und sehr beliebt.» Mit der Variante Sanierung sei es ohne weiteres möglich, eine angemessene und kostendeckende Rendite zu erzielen. Zudem gebe es eine Vereinbarung aller Bauträger mit der Stadt Bern, Sanierungen nach dem gleichen Modell durchzuführen. Auch die Fambau müsse sich daran halten.Luc Mentha, Präsident des Berner Heimatschutzes.PDWenn die Genossenschaft zeitgemässe Familienwohnungen anbieten wolle, müsse sie das ja nicht «zwingend im denkmalgeschützten Bestand im ‹Tscharni›» tun, so Mentha.Überall dieselbe FalleDringend benötigten Wohnraum einfach anderswo zu schaffen, klingt nach Kompromiss. Doch praktisch überall lauert dieselbe Gefahr: Einsprachen – entweder vom Heimatschutz oder von Nachbarn, die jede Veränderung ablehnen.Wie stark Einsprachen die Wohnungsknappheit verschärfen, zeigt eine 2025 im Auftrag des Bundes erstellte Studie, für die 435 Fachleute, Juristen und Projektentwickler befragt wurden. Die Studienautorin Joëlle Zimmerli bringt das zentrale Ergebnis auf den Punkt: «64 Prozent der befragten Personen sagen, Einsprachen seien eine grosse Hürde für die Schaffung von Wohnraum in den Städten.» Kein anderes Hindernis werde so oft genannt.Dabei spielt es keine Rolle, von wem ein Rekurs stammt: «Rekurs ist Rekurs, und jeder verhindert oder verzögert ein Projekt», sagt Zimmerli. Ganz anders als Einsprachen, die von einzelnen Nachbarn erhoben werden, tritt der Heimatschutz schweizweit und systematisch auf: Allein seine Sektionen Bern und Zürich reichen jährlich rund 140 Rechtsmittel gegen Bauprojekte ein, hochgerechnet auf die ganze Schweiz wären es 300 bis 400.Der Heimatschutzpräsident Martin Killias hält dagegen und beziffert die Zahl auf höchstens 200. Er führt den Anstieg der Einsprachen auf die wachsende Zahl geschützter Objekte sowie auf eine Bautätigkeit zurück, die sich immer stärker in die Städte verlagere.Die Macht hinter dem VereinMartin Killias, Präsident des Heimatschutzes.NZZKillias ist das Schreckgespenst sämtlicher Immobilieninvestoren. Der 78-jährige frühere Strafrechtsprofessor ist eigentlich längst pensioniert. Der Heimatschutz ist seine letzte Mission. Seit er das Präsidium des Zürcher und des Schweizer Heimatschutzes übernommen hat, ist der Verein zu einer gefürchteten Macht in der Bau- und Immobilienwirtschaft geworden. Wie viel Zeit ihn seine Ämter kosten? Killias lacht und sagt: «Es ist ein Vollamt, fünf Werktage plus das Wochenende.»Der Heimatschutz geniesst in der Schweiz den Ruf einer unantastbaren Institution, ein Mythos, der allerdings auf einem Irrtum fusst. Denn er ist keine offiziell legitimierte Behörde, sondern ein kleiner privater Verein, der zum Beispiel im bevölkerungsreichen Kanton Zürich nur rund 2300 Mitglieder hinter sich weiss. Seine Machtbasis ist das Verbandsbeschwerderecht.Einer der wenigen, die diese Machtfülle offen kritisieren, ist der Berner FDP-Nationalrat Christian Wasserfallen: «Demokratiepolitisch und vor allem rechtsstaatlich ist es äusserst heikel, wenn der Heimatschutz faktisch über wichtige Bauprojekte entscheidet.» Es fehle die demokratische Legitimation für eine derart weitreichende Blockademacht. Gewisse Kreise lebten geradezu vom Verbandsbeschwerderecht, «um gegenüber ihren Mitgliedern ihre Tatkraft zu illustrieren».Christian Wasserfallen, FDP-Nationalrat.KeystoneGregor Rutz, Präsident des Hauseigentümerverbands (HEV) Schweiz, nennt die Verantwortlichen «rückwärtsorientiert und weit weg von der Praxis»: «Sie wollen aus der Schweiz ein Freilichtmuseum machen.» Man lebe aber nicht in einem Museum, sondern in einem Land, das sich entwickeln müsse. Der Kern des Problems liege in einer falschen Optik der Heimatschützer, so Rutz: «Das sind eben auch nicht Unternehmer, die es gewohnt sind, in Kosten zu rechnen.»«Viele private Eigentümer schrecken vor Verdichtungsprojekten zurück», sagt auch Albert Leiser, Direktor des HEV Zürich. Wer zu planen beginne, müsse oft teure und langwierige Verfahren anstrengen – nur um herauszufinden, ob und in welchem Rahmen der Schutzstatus irgendwelche Massnahmen überhaupt zulasse. In den letzten drei bis vier Jahren seien immer mehr Liegenschaften unter Schutz gestellt worden, so Leiser. In der Summe verschärfe dies die Wohnraumknappheit und treibe die Preise.Gregor Rutz, Präsident des HEV Schweiz.NZZStadt will bauen, Heimatschutz nichtWie berechtigt all diese Sorgen sind, zeigt die Siedlung Meienegg im Berner Stöckacker-Quartier. Die Fambau plant dort im Auftrag der Stadt Bern eine Aufwertung und Verdichtung. Zwölf Architekturbüros reichten in einem Wettbewerb ihre Entwürfe ein. Das Siegerprojekt würde die Zahl der Wohnungen von heute 270 auf 380 erhöhen und die Wohnfläche verdoppeln. Da die Fambau das Land bereits besitzt, liessen sich die Mieten familienfreundlich tief halten. Doch der Heimatschutz bekämpft den Abriss ebenso kategorisch wie beim Tscharnergut, obwohl die Bausubstanz offensichtliche Mängel aufweist und Familien dort längst keine adäquaten Wohnungen mehr vorfinden.Luftaufnahme Siedlung Meienegg in den 1960er oder 1970er Jahren.Stadt Bern; PDJürg Sollberger, Berner Architekt und Mitglied des Komitees für den Ersatzneubau in der Meienegg, kennt die Siedlung gut: Er arbeitete beim Büro Reinhard Partner, das sowohl Meienegg als auch Tscharnergut einst entworfen hatte. «Die Blöcke würden in Etappen abgebrochen und als Neubauten wieder wesentlich mehr bieten – zu einem für Bern sehr günstigen Preis», sagt er. Da die Fambau Kostenmiete verlangt, dürfte eine neue 4-Zimmer-Wohnung nur rund 1600 bis 1700 Franken kosten.Das letzte Wort haben die Berner Stimmbürger: Über die entsprechende Planung wird voraussichtlich nächstes Jahr abgestimmt.Der Heimatschutz erweist sich auch in Zürich als Bremse für bauliche Verdichtung. Betroffen sind Genossenschaften, die auf eigenem Land preisgünstigen Wohnraum schaffen wollen. Am Friesenberg schöpfte der Heimatschutz bei der Familienheim-Genossenschaft und der Heimgenossenschaft Schweighof jedes Rechtsmittel aus, um die von der Stadt geforderte Verdichtung zu verhindern. Der Verein opponierte auch gegen das Projekt «Seebahnhöfe» der Genossenschaften ABZ und BEP, die hundertjährige Altbauten durch 350 günstige Neubauwohnungen ersetzen wollen.Endloser Streit um die früheren Swissair-BlöckeÄhnliche Baublockaden gibt es schweizweit – etwa in Embrach im Zürcher Unterland, wo es ursprünglich nur um ein bezahlbares Zuhause ging. Ein Fall, der einen genaueren Blick vor Ort verdient.Schon auf dem Vorplatz der Siedlung Dreispitz riecht es nach frisch gebackener Pizza. Kinder jagen über den Rasen einem Ball nach, irgendwo wird gelacht, im Schatten grosser Bäume rücken Erwachsene Tische für das abendliche Quartierfest zusammen. Ein gewöhnlicher heisser Sommertag, könnte man meinen. Doch die rote Backsteinfassade ist zum Streitobjekt geworden. Der Konflikt mit dem Heimatschutz zwingt alle Beteiligten in eine schier endlose Warteschlaufe.Der Heimatschutz möchte so viele Altbauten wie möglich im Originalzustand erhalten. Im Bild: Die Siedlung Dreispitz der Baugenossenschaft Silu in Embrach, Baujahr 1965.Hans-Jörg Walter«Swissair-Blöcke» nannte man die Siedlung früher, nicht ohne Stolz: 184 Wohnungen, 5 Gebäude, fertiggestellt 1965 für das Personal der Swissair. Von diesem Stolz ist wenig übrig. Die Fluggesellschaft, die das Projekt einst initiiert hatte, verschwand mit dem Grounding 2001. Die Gebäude wurden der Baugenossenschaft Silu (Siedlungsgenossenschaft Luftverkehr) übertragen.Rekurs trotz einstimmigem BeschlussDie heutige Eigentümerin wollte zwei der insgesamt fünf Gebäude abreissen und durch zeitgemässe Neubauten ersetzen: 110 Wohnungen im Neubaustandard, für deutlich unter 2000 Franken pro Wohnung. Die Genossenschafterinnen und Genossenschafter stimmten dem Vorhaben 2022 einstimmig zu. Der Handlungsbedarf war so offensichtlich, dass selbst die betroffenen Mieterinnen und Mieter den Abbruch unterstützten.Die Mängelliste der 1965 fertiggestellten Bauten ist lang. Der langjährige Hauswart berichtet, im Winter heize man buchstäblich zum Fenster hinaus. Die Deckenheizungen befänden sich immer noch im Originalzustand. Ersatzteile gebe es längst keine mehr. Zudem weist der damals verwendete Lufinger Backstein an den Fassaden immer mehr Risse auf.Auch bei der Raumaufteilung zeigen sich Defizite. Die meisten Einheiten sind als Duplexwohnungen über zwei Etagen konzipiert. Was früher als familienfreundlich galt, erweist sich heute als Barriere. Der Geschäftsführer Christian Portmann hält fest, dass keine einzige Wohnung für ältere oder gehbehinderte Menschen tauglich sei. Wer schlecht zu Fuss ist, empfindet die vielen Treppen als Zumutung. Nach einem Sturz oder einem Unfall bleibt betagten Mietern nur der Umzug in ein Altersheim.Der Unterhalt ist extrem kostspielig, vieles ist immer noch im Originalzustand. Wände schützen weder gegen die Hitze im Sommer noch gegen die Kälte im Winter.Hans-Jörg WalterDer geplatzte KompromissDoch die von der Genossenschaft Silu geplante Weiterentwicklung der Siedlung ist gescheitert. Dabei hatten Genossenschaft, Gemeinde und ein Sachverständiger des Heimatschutzes einen Kompromiss ausgehandelt – das äussere Erscheinungsbild des Ensembles sollte gewahrt bleiben, nur die zwei grossen Gebäude wären durch Neubauten ersetzt worden.Der Zürcher Heimatschutz (ZVH) brachte das Vorhaben mit einem Rekurs zu Fall. Die Vereinbarung sei ein regelrechter «Bschiss» gewesen, schlicht eine als «Schutzvertrag getarnte Abbruchbewilligung».Auch in diesem Fall kämpft Martin Killias vom Heimatschutz vehement dafür, dass nur saniert statt abgerissen wird. Es habe gar keine «zwingende Notwendigkeit für Grundrissanpassungen» bestanden, argumentiert er. Die monierten Mängel bei Hindernisfreiheit, Isolation und Schallschutz seien «schlicht der durchschnittliche Zustand des hiesigen Immobilienparks». Killias versucht, Wohnungsabbrüche wo immer möglich zu blockieren.Setzt der Verein Beschwerden also gezielt für politische Ziele ein?Killias fühlt sich durch die hohe Erfolgsquote seiner Rekurse bestätigt. Diese sind für ihn ein Mittel gegen die Verdrängung: Denn ein Neubau erlaube es, die Mieten «an das Marktniveau» anzuheben. Eine sanfte Sanierung sei der «einfachste Weg», günstigen Wohnraum zu erhalten.Doch bei der Silu sitzt der Frust tief. Die Richter hielten fest, «finanzielle Interessen» könnten bei ausgewiesener Schutzwürdigkeit «für sich genommen nicht ausschlaggebend sein» – eine «rentable und wirtschaftlich sinnvolle Nutzung» der Gebäude bleibe weiterhin möglich.Lediglich zwei von fünf Wohnblöcken hätten durch Neubauten ersetzt werden sollen. Die Generalversammlung der Baugenossenschaft stimmte einstimmig zu. Doch der Heimatschutz brachte das Vorhaben mit einem Rekurs zu Fall.Hans-Jörg WalterChristian Portmann, Silu.PDMieter tragen die Kosten unlimitiertDabei stützt sich die Logik der Richter einzig auf Fachgutachten zu Sanierungsoptionen. «Das heisst wohl, die Eigentümerin soll unlimitiert Unterhaltskosten und Reparaturen tragen, auch wenn sie noch so hoch sind», kritisiert der Geschäftsführer Christian Portmann. Zahlenbelege für die angebliche Wirtschaftlichkeit liefere das Gericht keine.Sanitäranlagen und Leitungen sind am Ende ihrer Lebensdauer, Wasserschäden drohen jederzeit. Eine Baueingabe für Sanierungsarbeiten ist nicht vor 2028 zu erwarten. Dem Hauswart, der schon seit vierzig Jahren hier arbeitet, bleiben nur das tägliche Basteln und die Ausführung von Notreparaturen.Den Bauten aus den 1960er Jahren ist das Alter anzusehen. Weil das äussere Erscheinungsbild erhalten werden muss, sind Sanierungen aufwendig und teuer.Hans-Jörg WalterZeitgemässe Familienwohnungen müssten «nicht zwingend im denkmalgeschützten Bestand» angeboten werden, sagt der Heimatschutz und möchte die Wohnblöcke so stehen lassen: Die Siedlung Tscharnergut in Bern.Hans-Jörg WalterEin Artikel aus der «NZZ am Sonntag»Passend zum Artikel