Eine Auswertung zeigt: In Zürichs städtischen Wohnungen leben oft zu wenige Bewohner, und jeder fünfte Haushalt verdient mehr Geld als erlaubtWer in einer städtischen Wohnung lebt, muss strenge Vorgaben erfüllen – zumindest theoretisch. Die Bürgerlichen wollen die Regeln nun verschärfen.16.07.2026, 05.05 Uhr6 LeseminutenSeit 2019 gelten strengere Regeln für die Vermietung städtischer Wohnungen.Christian Merz / KeystoneMit einem Portfolio von 10 290 Wohnungen gehört die Stadt Zürich zu den grossen Vermieterinnen in der Stadt. Zum Vergleich: Die Swiss Life, die ebenfalls zu den Grossen auf dem Platz Zürich gehört, verfügt schweizweit über rund 37 000 Wohnungen. In der Stadt Zürich hat die Versicherung über 5000 Wohnungen.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Wer alles in den Genuss des städtischen Wohnraums und von dessen günstigen Mieten kommt, war lange Zeit eine Blackbox – bis Beispiele prominenter, gutbetuchter Mieter bekanntwurden. Daraus resultierte eine politische Auseinandersetzung, die in einem neuen Vermietreglement mündete. Dieses sieht Einkommenslimiten und Mindestbelegungen vor – vor allem aber wurde die Stadt verpflichtet, zu kontrollieren, ob diese Regeln eingehalten werden.Seit 2019 wird das Regelwerk für neue Mietverträge angewendet. Älteren Mietverhältnissen gewährte die Stadt eine fünfjährige Übergangsfrist. Diese endete Anfang 2024. Gegen die Kontrollen haben sich verschiedene Mieterinnen und Mieter bis vor Bundesgericht gewehrt – unter anderem auch eine Person, die alleine in einem Haus mit sechs Zimmern wohnte. Die Richter in Lausanne gaben der Stadt recht.Wie die Tamedia-Zeitungen berichten, hat die Stadt erstmals die finanziellen Verhältnisse ihrer Mieter sowie die Belegung der Wohnungen ausgewertet. Als Basis dienen anonymisierte Steuerdaten aus dem Jahr 2023. Von den damals 9350 städtischen Wohnungen wurden 7700 kontrolliert. Während Daten der Mieterschaft von subventionierten Wohnungen in die Auswertung einflossen, hat die Stadt Wohnungen der Asylorganisation Zürich oder des Jugendwohnnetzes ausgenommen.Nach diesen Regeln vermietet die Stadt ihre Wohnungenfpr. Das seit 2019 geltende Vermietungsreglement für städtische Wohnungen, die zur Kostenmiete angeboten werden, umfasst unter anderem Vorschriften zu den finanziellen Verhältnissen der Mieter.Das jährliche Einkommen darf zum Zeitpunkt des Einzugs nicht höher sein als das Vierfache der Jahresmiete. Bewirbt sich jemand also für eine Wohnung, die 2000 Franken pro Monat kostet, darf das Jahreseinkommen nicht höher sein als 96 000 Franken. Im Laufe der Mietdauer darf es auf das maximal Sechsfache der Jahresmiete ansteigen. Verfügen Mieter über ein Vermögen, das 200 000 Franken überschreitet, wird ein Zehntel davon an das Einkommen angerechnet.Zudem ist vorgegeben, wie viele Personen in den jeweiligen Wohnungen leben müssen. Bei der Belegung gilt die Regel, dass die Anzahl Personen die Anzahl Zimmer um eins unterschreiten darf. In einer Dreizimmerwohnung müssen also mindestens zwei Personen leben.Etwa ein Drittel der städtischen Wohnungen ist von Stadt und Kanton subventioniert. Hier gelten strengere Vorgaben als bei den Wohnungen, die zur Kostenmiete angeboten werden. Anrecht haben nur Menschen mit sehr geringem Einkommen. Laut dem Reglement darf eine allein lebende Person maximal über ein steuerbares Einkommen von rund 53 000 Franken verfügen. Nach vier Jahren können es maximal 63 000 Franken sein. Das Vermögen aller Bewohner einer Wohnung darf nicht höher sein als 200 000 Franken. Ob die Mieterinnen und Mieter diese Voraussetzungen erfüllen, wird regelmässig überprüft.Die Stadt Zürich verfügt aber auch über 71 Wohnungen, welche sie zu marktüblichen Konditionen anbietet. Zielwert ist eine Rendite von 4 Prozent. Diese Wohnungen sind im städtischen Finanzvermögen gehalten und unterliegen keinen speziellen Einkommens- und Belegungsvorschriften.Das Resultat dieser ersten Kontrolle hat die Stadt unlängst in einem Bericht veröffentlicht.In 18,4 Prozent der kontrollierten städtischen Wohnungen leben Menschen, die über mehr Einkommen und Vermögen verfügen, als das Vermietreglement eigentlich vorsieht. Das sind etwa 1400 Haushalte.Kornel Ringli ist Kommunikationsverantwortlicher der Liegenschaften Stadt Zürich im Finanzdepartement des Stadtrats Daniel Leupi (Grüne). Die aktuelle anonyme Auswertung sei die erste von dreien, die nötig seien, um einen gleitenden Dreijahresschnitt zu berechnen. Werde dieser in den nächsten beiden Auswertungen erneut überschritten, werde die Stadt genauere Zahlen erheben.Stand jetzt ist somit nicht bekannt, welche Haushalte die Einkommensregeln nicht einhalten – auch die Stadt weiss es nicht, die Daten, die der Auswertung zugrunde liegen, sind anonymisiert. Dazu, wie viel Geld die betroffenen Haushalte zu viel auf dem Lohnzettel und dem Konto haben, sagt Ringli nichts. Einerseits aus Datenschutzgründen, andererseits seien diese Angaben derzeit nicht relevant, weil der dreijährige Betrachtungszeitraum erst begonnen habe.Ringli betont, dass es sich bei den 18,4 Prozent keineswegs nur um wohlhabende Haushalte handle. Schon ein Einkommen von 70 000 Franken pro Jahr könne zu hoch sein, wenn der Betrag das Sechsfache der Jahresmiete übersteige. Besonders bei Wohnungen die um die 1000 Franken pro Monat kosteten, könnten bereits Haushalte der unteren Mittelschicht gegen die Einkommensvorgaben verstossen.Was nun?In den nächsten drei Jahren brauchen sich finanziell bessergestellte Mieterinnen und Mieter städtischer Wohnungen keine Sorgen darum zu machen, ihre Wohnung zu verlieren. Erst wenn während dreier Jahre über 15 Prozent der Haushalte in städtischen Wohnungen die finanzielle Limite überschreiten, muss die Stadt aktiv werden. Auf Basis der Zahlen der Auswertung könnten also 1140 Haushalte mehr als das Sechsfache der Jahresmiete verdienen, ohne dass die Stadt eingreifen müsste. So ist das Einkommen derzeit bei 260 Haushalten zu hoch.Sollten auch die nächsten beiden Auswertungen zeigen, dass mehr als 15 Prozent der Mietenden städtischer Wohnungen zu viel verdienten, werde die Stadt 2028 gezielt die Einkommens- und Vermögenssituation einzelner Haushalte ermitteln, schreibt Ringli. In einem ersten Schritt werde die Stadt die Mietverhältnisse kündigen, bei denen das massgebende Einkommen 230 000 Franken pro Jahr übersteige.Wenn die 15-Prozent-Grenze danach immer noch überschritten sei, fordere die Stadt Haushalte mit einem steuerbaren Einkommen bis 230 000 Franken zum Wohnungswechsel auf – beginnend bei den obersten Einkommen.Kornel Ringli schreibt, wenn eine städtische Wohnung über 3200 Franken monatlich koste, könne das massgebende Einkommen über die Jahre auf 230 000 Franken ansteigen, ohne die städtischen Limiten zu überschreiten. Wer in der seit letztem Jahr bezogenen städtischen Siedlung über dem Tramdepot beim Escher-Wyss-Platz eine 5,5-Zimmer-Wohnung mietet, darf gut verdienen: Beim Einzug darf das Jahreseinkommen 182 400 Franken betragen, langfristig 273 600 Franken – solange die Belegungsvorschriften eingehalten werden.Gemäss der Faustregel entspricht das steuerbare Einkommen etwa 75 bis 85 Prozent des Bruttolohns. Auf die 230 000 Franken angewendet, kann das einem Lohn von etwa 270 000 bis 350 000 Franken entsprechen. Zum Vergleich: Ein Zürcher Stadtrat verdient 257 000 Franken pro Jahr.32 Quadratmeter pro KopfEtwas besser fällt die Auswertung der Wohnungsbelegung aus: 14,8 Prozent der Wohnungen sind unterbelegt. Insgesamt leben 22 888 Personen in städtischen Wohnungen. Das entspricht 5 Prozent der Stadtbevölkerung. Der Flächenverbrauch pro Kopf liegt bei durchschnittlich 32 Quadratmetern.Das ist deutlich weniger als beispielsweise bei den 71 Wohnungen, welche die Stadt zu Marktkonditionen vermietet. Hier liegt der Flächenverbrauch bei 56 Quadratmetern pro Person.Was nun?Ist eine Wohnung unterbelegt, gibt es verschiedene Möglichkeiten, das Problem zu beheben. Entweder einen Umzug, beispielsweise indem mit einem Haushalt die Wohnung getauscht wird, der die nötige Anzahl Mitglieder aufweist. Oder indem zusätzliche Personen in den zu kleinen Haushalt aufgenommen werden.Im vergangenen Sommer hat die Stadt 150 Haushalte, bei denen laut dem Reglement mindestens zwei zusätzliche Personen wohnen müssten, kontaktiert. Bis zum Februar seien 21 Gesuche für Wohnungswechsel eingegangen. Seither hätten weitere Unterbelegungen bereinigt werden können, schreibt Ringli.In einem nächsten Schritt schreibe die Stadt nun die Haushalte an, bei denen eine einfache Unterbelegung vorliege. Im Fokus seien Unterbelegungen bei kürzlich abgeschlossenen Mietverhältnissen, schreibt Ringli.«Da die Anzahl freier Wohnungen begrenzt ist und Wohnungstausche mit einigem Aufwand verbunden sind, erfolgt die Umsetzung der Belegungsvorschriften schrittweise und kann einige Zeit in Anspruch nehmen», schreibt Ringli. Angesichts des breiten und wachsenden Wohnungsbestandes der Stadt sei davon auszugehen, dass es möglich sein werde, den betroffenen Haushalten passende Wohnungen anzubieten. «Gelingt uns dies innerhalb von vier Jahren nicht, können wir das Mietverhältnis unter Einhaltung einer sechsmonatigen Frist kündigen.»Was sagt die Politik?Florian Utz, Co-Fraktionspräsident der SP im Stadtparlament, sagt gegenüber den Tamedia-Zeitungen, es sei richtig, dass die Stadt die Einkommen ihrer Mieter kontrolliere. Doch die 260 städtischen Wohnungen, in denen jetzt Menschen mit zu hohen Einkommen lebten, würden an der Situation auf dem Wohnungsmarkt nichts ändern. Zudem sei die jetzige Regelung massgeblich von der FDP geprägt worden.Deren Fraktionspräsident Emanuel Tschannen sagt, das Ergebnis der städtischen Auswertung sei nicht überraschend. Das städtische Mietreglement sei «ein zahnloser Tiger», dem eine Prothese eingesetzt werden müsse. Um das zu erreichen, plane die Partei verschiedene Vorstösse. Einer davon ziele darauf ab, dass die Mieten städtischer Wohnungen an die Entwicklung des Einkommens der Mieterschaft gekoppelt würden, sobald dieses um mehr als 10 Prozent gestiegen sei. Zudem soll die 15-Prozent-Toleranzgrenze ersatzlos gestrichen werden.Passend zum Artikel