Madrid y Barcelona se han consolidado como la punta de lanza del mercado inmobiliario español al irrumpir con fuerza en el 'top 5' de las ciudades europeas preferidas para la inversión inmobiliaria internacional, ocupando el segundo y cuarto puesto respectivamente, por delante de ciudades como Milán, París, Ámsterdam, Lisboa, Copenhague, Berlín o Estocolmo. El extraordinario dinamismo de ambas capitales, impulsado por una ajustada oferta en sus distritos financieros, que ha disparado los precios de los alquileres de oficinas, y por un sector residencial en pleno auge, ha sido el motor clave para que el volumen de inversión en España se dispare un 40% interanual, solo por detrás del 52% de Bélgica, la gran sorpresa del continente, según el último informe sobre real estate del banco de inversión Houlihan Lokey. Y es que, tanto España como Bélgica, se han convertido en los principales focos de atracción de capital en Europa, demostrando que los inversores internacionales están ampliando su radar hacia mercados europeos con fundamentales sólidos y alta capacidad de resiliencia frente a los desafíos macroeconómicos globales. El año pasado, la inversión repuntó en Europa hasta 177.000 millones de euros (un 10% interanual), con Reino Unido, Francia y Alemania concentrando casi la mitad de la actividad total. Las entradas de capital transfronterizo mantuvieron una cuota de aproximadamente el 45% de la actividad total europea en 2025, con un apetito sostenido por parte de inversores de Norteamérica y Asia-Pacífico, así como una reactivación del capital de Oriente Próximo, lo que refuerza el posicionamiento de Europa como un destino relativamente predecible en medio de la volatilidad global. Además, los fondos de inversión centrados específicamente en Europa lograron reunir un 20% más de dinero, alcanzando los 35.000 millones de euros para futuras compras. El año pasado la inversión repuntó un 10% en Europa, hasta 177.000 millones de euros El gran crecimiento de la inversión en España, liderado por la competitividad de Madrid y Barcelona, contrasta con el parón de otras grandes potencias del continente europeo, y posiciona a nuestro país como uno de los destinos más atractivos y resilientes para el capital transfronterizo. Y es que, mientras los mercados tradicionales del norte del continente y locomotoras como Alemania sufren un estancamiento debido a unos elevados tipos de interés, el mercado español ha consolidado un fuerte cambio de ciclo apoyado en la solidez de sus rentas y una elevada demanda transfronteriza. Este dinamismo se refleja con claridad en el atractivo de las principales capitales españolas para los grandes fondos de inversión internacionales. Así, por ejemplo, Madrid se ha posicionado como la segunda ciudad europea preferida para la llegada de capital extranjero de cara a este año, siendo superada únicamente por Londres. Por su parte, Barcelona no se queda atrás y entra con fuerza en el mapa de prioridades institucionales, ocupando un destacado cuarto puesto en el ranking paneuropeo. TE PUEDE INTERESAR Este crecimiento se debe en gran medida al excelente comportamiento del segmento de oficinas en los distritos financieros centrales (CBD) de ambas urbes, donde la escasez de espacios de alta calidad y que cumplan con criterios medioambientales (ESG) está impulsando los precios de los alquileres a máximos históricos. El sector logístico, por su parte, alcanzó un pico histórico de absorción gracias al rediseño de las cadenas de suministro, operando prácticamente al límite de la oferta disponible. Por último, el sector residencial (conocido conceptualmente como 'living') ha tomado las riendas de la actividad inversora en el país. Ante las dificultades de acceso a la vivienda en propiedad, las carteras de los inversores institucionales se están volcando masivamente en la financiación de proyectos de 'build to rent' (construir para alquilar), residencias de estudiantes y nuevas modalidades de alojamiento flexible ('flex living'). Este ecosistema residencial, sumado a la resiliencia del turismo de lujo —aunque experimenta una marcada polarización entre los activos de gran lujo y el segmento económico— y el despliegue de infraestructuras para centros de datos, sitúa a España, según el informe de Houlihan Lokey, en una posición de clara ventaja competitiva para capturar el capital global durante los próximos meses. De la solidez británica a la estabilización alemana En el resto de grandes potencias europeas, el Reino Unido y Londres continúan liderando las cifras globales del continente. A pesar de que la contratación de oficinas se mantuvo plana en el mercado británico, las rentas en las zonas más exclusivas de la capital y sus regiones clave siguieron subiendo. Los inversores en las islas británicas centran ahora su atención en el sector residencial, mientras que los centros de datos experimentan su segundo año con mayor volumen de nueva oferta, que está siendo absorbida de inmediato debido a la imparable demanda tecnológica impulsada por la IA. En el caso de Alemania, el mercado inmobiliario parece haber entrado en una fase de estabilización tras los ajustes de los últimos años. Las rentabilidades 'prime' se mantuvieron firmes, pero la escasez de oferta en los distritos financieros centrales provocó un repunte en los precios de los alquileres de oficinas, destacando subidas interanuales del 14% en Hamburgo, del 12% en Fráncfort y del 5% en Múnich. El segmento residencial seguirá siendo el dominante en el mercado alemán, con los fondos de valor añadido enfocados casi exclusivamente en la reconversión energética de carteras antiguas. Oficinas 'prime' y residencial sostienen el inmobiliario en Europa Por el contrario, el mercado de oficinas en Francia atraviesa momentos más complejos, tras registrar su tasa de desocupación más alta en diez años al cierre de 2025. La previsión es que la contratación en París se mantenga estancada y con las rentas de las zonas 'prime' topadas, lo que está desplazando la demanda de los inquilinos hacia suburbios bien conectados. No obstante, el mercado galo compensó estas cifras con un año récord en su sector hotelero, que rozó los 2.800 millones de euros en transacciones. Finalmente, Italia comparte dinámicas muy similares a las de España, con Milán y Roma registrando récords históricos en las rentas de sus oficinas céntricas. El mercado italiano destacó por un volumen de inversión sin precedentes en su sector comercial (retail), donde la alta liquidez en las calles comerciales más exclusivas augura el regreso del capital institucional más conservador. Además, las principales ciudades italianas están viviendo una fuerte expansión de las residencias de estudiantes y de su sector hotelero, este último muy atractivo para reformas orientadas al turismo de lujo debido a la escasa presencia de marcas internacionales tradicionales. De cara a este ejercicio, a pesar de un sólido primer trimestre (con un incremento del 6% interanual) y de unas previsiones optimistas para todo el año, el recrudecimiento de los conflictos geopolíticos y una postura más estricta del Banco Central Europeo (BCE) han provocado subidas del euríbor, han retrasado las bajadas de tipos de interés y han aumentado la cautela del mercado, lo que mantendrá los costes de endeudamiento elevados durante más tiempo y limitará la compresión de rentabilidades en el sector inmobiliario. TE PUEDE INTERESAR Todo ello ha roto las expectativas de un ajuste de las rentabilidades a corto plazo —con un 83% de los segmentos inmobiliarios registrando rendimientos estables—, lo que ha obligado a los inversores a aplicar una estricta disciplina de precios y a centrar sus estrategias exclusivamente en la preservación del capital y el crecimiento sostenible de los ingresos por alquileres. No obstante, a pesar de estas dificultades, la estabilidad institucional y la seguridad regulatoria de Europa continúan actuando como un valor refugio capaz de atraer flujos de capital internacional frente a la volatilidad global y, aunque el conflicto de Irán puede causar retrasos en las expectativas de precios, desde Houlihan Lokey aseguran que los fundamentos siguen intactos, especialmente para los centros de datos, el sector residencial y la logística, debido a la fuerte demanda. Según CBRE, aproximadamente el 83% de los segmentos inmobiliarios registraron rendimientos estables en el primer trimestre de 2026, y las perspectivas apuntan ahora hacia una posible expansión de los mismos, mientras que regresan al mercado las grandes operaciones gracias a la mejora de la liquidez y al regreso gradual al mercado de las entidades financieras y los prestamistas. De hecho, las operaciones de grandes carteras representaron algo más del 40% del volumen total de inversión de 2025.