Una de cada diez viviendas vendidas en España en 2025 fue comprada no por un particular, sino por una empresa. Adquirieron el año pasado 78.669 pisos. Fueron un 2,5% más que en 2024, pero menos de los que vendieron. Según datos del Consejo General del Notariado presentados en una reciente jornada organizada junto al Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, las personas jurídicas se deshicieron en 2025 de 123.777 viviendas y llevan ya tiempo desinvirtiendo en el mercado residencial. Los expertos consultados por 20minutos achacan esa tendencia principalmente a la salida de los fondos de inversión que llegaron durante la crisis y a la inseguridad jurídica generada por los cambios de regulación en el mercado de la vivienda. Señalan una incidencia menor del alza de los precios.La diferencia entre viviendas compradas y vendidas por personas jurídicas en 2025 se situó en 45.108 inmuebles, lo que refleja un mayor interés por parte de estos actores por vender que por comprar. No se trata de un escenario nuevo —el saldo entre ambos tipos de operaciones lleva siendo negativo desde 2010—, pero sí acentuado tras la pandemia. En 2022, que fue un año dorado para el mercado inmobiliario en el que se volvieron a rozar las 700.000 operaciones por primera vez desde 2007, llegaron a contabilizarse 134.208 viviendas vendidas por parte de personas jurídicas, frente a 71.290 compradas, lo que supuso una diferencia de 62.918 inmuebles. Aunque en los últimos tres años las adquisiciones se han recuperado ligeramente, la brecha sigue siendo patente."La mayor parte de los grandes fondos de inversión están haciendo ya la desinversión de sus carteras, porque cuando entraron en España lo hicieron con unos planes de negocio a un plazo determinado y muchos ya están abandonando el país", apunta como explicación el presidente de la Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias (Fadei) y de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (Amadei), Miguel Ángel Gómez Huecas, que considera que la subida de los precios también está contribuyendo a desincentivar la inversión, al reducir el margen de beneficio.Los anuncios de venta de activos por parte de los grandes fondos se han sucedido en los últimos años. Hace apenas dos semanas, por ejemplo, trascendió la intención de Blackstone de vender más de 8.300 viviendas de alquiler a particulares, según Cinco Días. Este fondo, como muchas otras grandes firmas, desembarcó en el mercado residencial español durante la crisis, aprovechando la coyuntura para hacerse con voluminosos lotes de vivienda —incluso pisos públicos— que luego ha explotado en alquiler."Después de la crisis estos grandes fondos pudieron comprar carteras de propiedades a un precio muy asequible y ahora muchos tienen que devolver el capital a sus inversores", explica el CEO y cofundador de la plataforma de inversión inmobiliaria Equito, Robin Decaux, que coincide en atribuir la desinversión observada en los últimos años a la salida de estos actores y apunta a que es un indicio de "madurez" del mercado. De hecho, la brecha entre viviendas compradas y vendidas por personas jurídicas se situó en 2025 en su nivel más bajo desde 2013."Estamos al final de un ciclo donde los grandes fondos están saliendo y el inversor particular tiene más peso, pero eso no afecta directamente al precio de la vivienda. La subida de los precios está conectada con la falta de vivienda disponible", remarca Decaux, que subraya que, pese al encarecimiento, España sigue siendo un país "muy atractivo" para las inversiones inmobiliarias y sigue habiendo "oportunidades" ante el déficit de inmuebles. "Lo que hemos podido ver nosotros al hablar con grandes fondos es que están esperando a este nuevo ciclo, pero que van a continuar invirtiendo", afirma.El caso de CataluñaEl managing director de la consultora inmobiliaria Laborde Marcet, Carlos Bajo, coincide en que la salida de los grandes fondos explica parte de la desinversión de las personas jurídicas en el mercado de la vivienda, pero recuerda que también hay sociedades que, sin estar marcados como los fondos por unos plazos de inversión predeterminados, están siendo más reticentes para comprar vivienda en España por los continuos cambios de regulación en algunas zonas. "Debido a la incertidumbre regulatoria de la vivienda, se ha incrementado el riesgo operativo", sostiene Bajo, que indica que este efecto es especialmente reseñable en Cataluña, donde los precios del alquiler están topados y hay declaradas zonas tensionadas.A ese misma explicación señaló el pasado miércoles el director del Centro Tecnológico del Notariado, Alberto Martínez Lacambra, al presentar estos datos sobre compra y venta de viviendas por parte de personas jurídicas, remarcando que no es "casualidad" la especial incidencia de este fenómeno en Cataluña, donde existe una regulación más restrictiva del mercado del alquiler. Según las estadísticas de los notarios, en esta comunidad la diferencia entre compras y ventas de vivienda por parte de personas jurídicas alcanzó en 2025 las 12.010 operaciones, la segunda mayor brecha en al menos dos décadas, solo superada por las 10.726 de 2022. En cambio, en la Comunidad de Madrid, el gap actual está por debajo de los niveles anteriores a la pandemia."Cataluña se ha caracterizado muchísimo por ir haciendo legislación capa sobre capa y lo que ha acabado produciendo es un efecto de desinversión", opinó Martínez. "Tendríamos que entender que la protección al inquilino no puede ir de espaldas al propietario. La política social hay que pagarla con impuestos, no cargarla a las espaldas de los propietarios", recalcó, advirtiendo de que la retirada de capital puede debilitar el mercado del alquiler.Redirección del capital"El capital siempre busca las mejores alternativas", resume Bajo, que apunta a que la desinversión de las empresas en el mercado residencial ha venido de la mano de un redireccionamiento hacia otros activos como locales comerciales, oficinas y otros segmentos de living, como residencias de estudiantes y alquiler de medio plazo e incluso vivienda protegida. "El hecho de que suban los precios sí incentiva a que el inversor institucional quiera desinvertir. Pero, por otro lado, vemos que también está focalizándose en otra tipología de activos", explica.En el mercado residencial, las compras de particulares son ampliamente mayoritarias. Según los datos de los notarios, en 2025 representaron el 89,3% del total. Es un porcentaje que apenas ha variado en los últimos años. "La mayor parte ahora es el comprador que necesita la vivienda para vivir, no para invertir", constata el presidente de Fadei, que remarca que el problema está en la escasez de pisos disponibles en el mercado. "El producto que hay actualmente se está vendiendo a precio alto porque no existe stock. En cuanto la vivienda sale, se vende", asegura.