NoticiaLa abogada Nora Pabón Gómez responde dudas e inquietudes de los lectores sobre temas de propiedad horizontal.piscinas en conjuntos residenciales Foto: Generada con IA/ GeminiABOGADA - ASESORA EXTERNA30.05.2026 02:05 Actualizado: 30.05.2026 02:05
Los edificios, conjuntos residenciales y condominios que cuentan con piscinas, y estructuras similares, deberán prepararse para cumplir nuevas exigencias establecidas por el Ministerio de Salud y Protección Social. LEA TAMBIÉN La Resolución 929 del 12 de mayo de 2026 fijó los criterios técnicos, constructivos y de seguridad que deben cumplir las piscinas en Colombia para operar legalmente. La norma complementa la Resolución 234 de 2026, que regula la calidad del agua y los controles sanitarios.Las dos disposiciones desarrollan la Ley 1209 de 2008 y tendrán efectos directos sobre las copropiedades, especialmente las más antiguas, que probablemente deberán realizar adecuaciones físicas y operativas. También impactarán edificios con uso turístico, como hoteles, apartahoteles y complejos vacacionales que cuenten con piscinas de uso restringido.Más controles y nuevas obligacionesLas nuevas reglas exigen mayores medidas de seguridad, controles documentales y vigilancia sanitaria. Para operar una piscina será necesario mantener certificados de cumplimiento, registros técnicos, evidencias de mantenimiento y protocolos actualizados.La Resolución 234 de 2026 también endureció las exigencias relacionadas con:Parámetros microbiológicosNiveles de cloro y phFrecuencia de medicionesManejo de productos químicosÍndice de Riesgo del Agua de Piscinas (IRAPI)Buenas prácticas sanitariasEsto implicará para las copropiedades más controles periódicos, trazabilidad documental y, en muchos casos, la contratación de operadores especializados.piscinas en conjuntos residenciales Foto:Generada con IA/ GeminiPosibles incrementos en cuotas de administraciónLos nuevos requisitos podrían generar aumentos en los presupuestos de funcionamiento de los conjuntos residenciales.Muchas copropiedades deberán actualizar equipos, modificar sistemas hidráulicos, mejorar cuartos técnicos, instalar dispositivos de seguridad, contratar análisis de laboratorio, capacitar personal y renovar documentación técnica y sanitaria.Administradores y consejos de administración advierten que estas inversiones podrían impactar las cuotas de administración en numerosos conjuntos residenciales.Qué exige la nueva Resolución 929 de 2026La Resolución 929 de 2026 establece requisitos para obtener certificados de cumplimiento para determinadas clases de piscinas, fija normas de seguridad, determina obligaciones para los constructores y exige un plan de seguridad integral para todos los establecimientos e inmuebles con piscina, el cual deberá actualizarse cada tres años.La norma también regula las funciones de inspección, vigilancia y control por parte de las entidades municipales y distritales; incorpora acciones de promoción y prevención; establece medidas de sostenibilidad ambiental; y contiene disposiciones relacionadas con los salvavidas.Finalmente, determina términos de transición para el cumplimiento de la nueva reglamentación.Resolución 234 del 10 de febrero de 2026. Nuevas prácticas sanitariasLa Resolución 234 de 2026 establece criterios sobre la calidad del agua contenida en los estanques de las piscinas, las fuentes de abastecimiento, los sistemas de dosificación y control de productos químicos, los puntos de toma de muestras y los índices de riesgo.Asimismo, regula la vigilancia sanitaria de la calidad del agua, función que estará a cargo de las autoridades sanitarias.Una previsión especialmente importante es la nueva obligación de los administradores de mantener al día toda la documentación y un libro sistematizado de control, disponible para las autoridades sanitarias.La norma contiene además otras disposiciones que deberán ser consultadas y aplicadas por los órganos de administración de inmuebles que tengan piscinas y estructuras similares.Las secretarías de salud y las autoridades municipales tendrán mayores facultades de inspección, vigilancia y control.Las visitas podrán realizarse de manera:ProgramadaAleatoriaPor denunciaO como consecuencia de accidentes.Riesgo de sanciones y cierresLas autoridades podrán:Imponer requerimientos;Ordenar planes de mejoramientoAbrir investigaciones administrativasSuspender temporalmente el servicioO cerrar la piscina cuando exista riesgo para los usuarios.Además, expertos advierten que la responsabilidad civil de las copropiedades podría aumentar en caso de accidentes asociados al incumplimiento de la nueva regulación.piscinas en conjuntos residenciales Foto:Generada con IA/ GeminiQué deberían hacer desde ahora las copropiedadesEspecialistas recomiendan a las administraciones iniciar cuanto antes procesos de revisión y adecuación.Entre las medidas prioritarias están:realizar auditorías técnicas de las piscinasverificar el cumplimiento de la Ley 1209 de 2008 y sus decretos reglamentariosactualizar protocolos de operaciónrevisar pólizas de responsabilidad civilverificar certificados y dispositivos de seguridadpreparar presupuestos para adecuacionesrevisar contratos con operadores y empresas de mantenimiento.Las nuevas normas, ley 1209 de 2008junto con la Ley 1209 de 2008 y sus decretos reglamentarios, marcan un cambio importante en la operación de piscinas en Colombia y obligarán a muchas copropiedades a modernizar infraestructura, fortalecer controles y asumir mayores costos operativos.Todo ello con el propósito de garantizar la vida, la salud y la seguridad de las personas, especialmente de los niños. piscinas en conjuntos residenciales Foto:Generada con IA/ GeminiConsultan los lectoresPregunta: miembro del consejo que no es propietario“En la asamblea de copropietarios de marzo 2026 se postuló para miembro del Consejo de Administración una persona como titular de derechos de un apartamento . Al descargar el certificado de tradición y libertad de ese inmueble el señor no figura como propietario, sale como única propietaria una mujer. No obstante, el señor quedó como miembro del actual Consejo de Administración. Enviamos email de advertencia a la administración y ha hecho caso omiso. No presenté impugnación, ¿Qué efectos tiene la participación de este señor si no es propietario? ¿Qué otra acción o diligencia puedo hacer al respecto?”RespuestaEl consejo de administración se conforma por personas que tengan la calidad de propietarias o las delegadas de estas, luego el señor no tiene la legitimidad para asistir al Consejo como miembro de este sin reunir la condición citada. Los efectos de este error de la asamblea pueden ser mayores en caso de que esta persona sea nombrada como presidenta y deba suscribir el contrato con el administrador .El Consejo cumple otras funciones muy importantes que solo están reservadas para los propietarios. Como ejemplo de ello es la imposición de sanciones, la autorización al administrador para celebrar contratos de acuerdo con lo que señale el reglamento , convocar a la asamblea de manera extraordinaria y otras previstas en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento de propiedad horizontal. Cualquiera de estos actos podría quedar viciado por esta irregularidad. Los demás miembros en reunión de Consejo deben informar a la persona en mención, para que se aparte del cargo y sea remplazado por un suplente . En caso contrario , se podría convocar a la asamblea de manera virtual y extraordinaria para que designe a otra persona . Diferente es si la persona que figura como propietaria en el certificado de tradición y libertad le ha otorgado un mandato que incluya esta representación permanente.Asamblea extraordinaria de segunda convocatoria“Que se debe hacer o cual sería el procedimiento a seguir, cuando en la convocatoria de una asamblea extraordinaria, señala que la segunda reunión/convocatoria, de fallar la primera sería a los tres días siguientes, pero la fecha que se inserta en el texto, nos percatamos que solo da cuenta de dos días hábiles y no tres, ¿tal como lo señala la Ley 675 de 2001? ¿Bastará con un nuevo comunicado señalando el día correcto a celebrarse la asamblea extraordinaria?RespuestaConsidero que para evitar que las decisiones de la asamblea sean impugnadas por este error involuntario, pero que conlleva un incumplimiento del reglamento de propiedad horizontal o de la Ley según el caso, se sugiere citar de nuevo, haciendo mención de lo sucedido y cumplir con los requisitos y procedimiento señalados en el reglamento de propiedad horizontal y en la Ley 675 de 2001.ConsultasPara sus consultas envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com. 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