Schweizer Immobilienanlagen: Risiko eines politischen Schocks?

Meinung

Schweizer Immobilienanlagen haben sich in den vergangenen Jahren hervorragend entwickelt. Stabile politische Rahmenbedingungen leisteten einen wesentlichen Beitrag dazu. Das Abstimmungswochenende vom 14. Juni könnte damit weitreichende Konsequenzen haben. Die Performance kotierter Schweizer Immobilienaktien kann sich sehen lassen. Per 21. Mai 2026 resultiert eine Gesamtrendite von 12,9% über zwölf Monate. Auch langfristig erweist sich das Segment als Erfolgsgeschichte: Über einen Zeitraum von zehn Jahren liegt die annualisierte Rendite bei 8,2%.Optimieren Sie Ihre Browsereinstellungen

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Bitte passen Sie die Einstellungen an.Kotierte Immobilienfonds hinken etwas hinterher, haben sich aber risikoadjustiert ebenfalls durchaus erfreulich entwickelt. Hier beläuft sich die Gesamtrendite über zwölf Monate und über zehn Jahre annualisiert auf jeweils 5,2%. Fonds weisen allerdings auch eine tiefere Volatilität auf als Aktien.Ein wichtiger Treiber in den letzten zwei Jahren war die attraktive Zinsdifferenz gegenüber Anleihen. Die Ausschüttungsrenditen kotierter Immobilienanlagen lagen durchschnittlich auf etwas über 2%, während die Rendite 10-jähriger Schweizer Staatsanleihen zwischen 0% und 0,6% schwankte.Sicherer Hafen im Umfeld geopolitischer SpannungenIn einem solchen Umfeld führte dies dazu, dass institutionelle Anleger ihre Neugelder verstärkt im Immobiliensektor anlegten und/oder die Immobilienquote sogar weiter erhöhten. Dies, zulasten von festverzinslichen Anlagen.Die Outperformance von Immobilienaktien wurde zusätzlich von einer Safe-Haven-Nachfrage internationaler Investoren gestützt. Da Aktien deutlich liquider sind als Fonds, haben Investoren, die infolge geopolitischer Spannungen im Franken Sicherheit suchten, vermehrt in Schweizer Immobilienaktien investiert.Diese Entwicklungen haben dazu geführt, dass sich die Bewertungen mittlerweile auf einem anspruchsvollen Niveau befinden. Eine wichtige Kennzahl ist diesbezüglich das Agio bei Fonds beziehungsweise die Prämie bei Aktiengesellschaften. Sie misst die Differenz zwischen dem Kurs und dem Nettoinventarwert und zeigt, wie viel Investoren bereit sind, über den geschätzten Wert eines Portfolios hinaus zu bezahlen.An dieser Situation hat nicht einmal der Iran-Krieg etwas geändert. Zwar ist das Agio bei Fonds zeitweise um 10% gesunken, ähnlich wie US-Technologieaktien verzeichneten Schweizer Immobilienanlagen aber eine deutliche Kurserholung seit Ende März. Per 21. Mai lag die Prämie von Immobilienaktien bei 34% und das Agio von Immobilienfonds bei 32%.Entwicklung von Agio und langfristigen Zinsen Quelle: Bloomberg, Macro Real Estate, UBS, Stand per 21.5.2026 Der grosse Appetit der Anleger zeigt sich auch am Volumen von Kapitalerhöhungen indirekter Schweizer Immobilienanlagen. 2025 wurde mit 9,2 Mrd. Fr. ein Rekordwert erreicht. Im bisherigen Verlauf des Jahres setzt sich die Serie von Kapitalerhöhungen fort: Per Ende April liegt das Volumen bei über 3 Mrd. Fr. und ist damit höher als im Vorjahr zum gleichen Zeitpunkt.Ein Ende dieses Trends ist derzeit nicht in Sicht. Das verdeutlicht die unlängst angekündigte «Monsterkapitalerhöhung» im Umfang von rund 400 Mio. Fr. des Westschweizer Immobilienfonds Edmont de Rothschild Real Estate SICAV.Stolze Bewertungen erhöhen RisikoanfälligkeitDoch auch wenn kotierte Schweizer Immobilienanlagen durch ein ausgezeichnetes Risiko-Rendite-Profil charakterisiert sind, ist das Potenzial nicht unendlich. Die derzeitige Phase mit positivem Momentum ist keine Garantie dafür, dass es so weitergeht.Die Stimmung kann rasch drehen. Im Zug des abrupten Inflationsschocks in den Jahren 2021 und 2022 beispielsweise kam es bei Immobilienfonds zu einem scharfen Kurseinbruch von 25%. Gerade das derzeit hohe Bewertungsniveau macht sowohl Aktien als auch Fonds besonders anfällig für externe Schocks.In welcher Form könnte sich ein solcher Schock äussern? Das grösste Risiko bleibt ein erneuter Zinsschub. Bereits im März hat sich vor dem Hintergrund des Kriegs im Nahen Osten gezeigt, dass die Agios umgehend sinken können, wenn die Zinserwartungen steigen. Der Effekt lässt sich mit einem Ballon vergleichen, dem die Luft entweicht: Es geht überraschend schnell, denn der Markt reagiert in der Regel sofort.Basel als mahnendes BeispielEin subtilerer, länger anhaltender Schock könnte von einer Veränderung der politischen Rahmenbedingungen ausgehen. Obschon sich Wahrscheinlichkeiten zum Ausgang von Abstimmungen abschätzen lassen, werden diese Risiken selten im Voraus in die Kurse eingepreist. Materialisieren sie sich dann aber, lässt sich das Resultat aufgrund der politischen Prozesse in der Schweiz nicht so schnell ändern.Diese Lektion müssen Mieter und Anleger zum Beispiel mit Blick auf die Änderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen im Kanton Basel-Stadt schmerzhaft erfahren. Sie leiden weiterhin unter den negativen Folgen der weitreichenden Verschärfung der Mietregulierung, die zu einem geringeren Wohnungsangebot und einer Abwertung von Immobilienanlagen geführt hat.In Basel können die Mieten nach Sanierungen infolge des Wohnraumförderungsgesetzes seit 2022 praktisch nicht mehr an das Marktniveau angepasst werden. Dies hat zu einem weitgehenden Rückzug institutioneller Investoren aus dem Wohnungsmarkt geführt.Es zeigt sich zudem ein signifikanter negativer Effekt auf die Bewertungen. Die Politik versucht diesen Fehler nun rückgängig zu machen. Bislang sind diesbezüglich aber keine ausreichenden Fortschritte erzielt worden, um das Vertrauen der Investoren zurückzugewinnen.Der 14. Juni 2026 wird zum RisikoeventDa der Kanton Basel-Stadt mit rund 3,5% nur einen kleinen Teil der Portfolios von indirekten Immobilienanlagen ausmacht, sind die Auswirkungen auf den gesamten Schweizer Markt begrenzt geblieben. Es zeichnen sich nun aber zwei grössere politische Risiken ab, die zu negativen Effekten auf Immobilienanlagen führen könnten.Das erste Risiko betrifft drei immobilienspezifische Vorlagen zur Abstimmung im Kanton Zürich am 14. Juni. Dabei stellt die Wohnschutzinitiative die grösste Gefahr dar. Sie würde den Zürcher Gemeinden erlauben, bei Sanierungen die Mieten zu deckeln und mit weiteren Massnahmen in den Bewilligungsprozess einzugreifen. Ausserdem könnte die Umwandlung von Mietwohnungen in Wohneigentum untersagt werden.Sollte die Wohnschutzinitiative angenommen werden, könnte das einen grösseren Schock in der gesamten Branche auslösen. Der Kanton Zürich ist aus Investorensicht wesentlich bedeutender als Basel. Er ist der grösste Markt für Immobilieninvestitionen der Schweiz mit einem Anteil von rund einem Viertel aller Anlagen.Der Eingriff würde ähnlich wie in Basel zu einem Rückgang privater Investitionen führen und sich negativ auf die Bewertungen von Immobilienanlagen auswirken. Der Effekt auf die Bewertungen würde zwar über die Zeit geglättet werden. Die Preise kotierter Immobilienanlagen dürften jedoch sofort reagieren. In einem solchen Fall wäre gut möglich, dass die Agios um 5 bis 10% korrigieren.Mit der Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» kommt am selben Wochenende auf nationaler Ebene ein zweites Risiko hinzu. Die Annahme der Vorlage wäre für Immobilienanleger problematisch, da eine deutliche Abnahme der Zuwanderung zu einer schwächeren Nachfrage auf dem Mietmarkt führen würde. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die starke Performance von Schweizer Immobilienanlagen erst mit dem Inkrafttreten der bilateralen Verträge im Rahmen der Personenfreizügigkeit richtig eingesetzt hat.Verschärfung der Lex Koller als mittelfristiges RisikoAls flankierende Massnahme zur Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» hat der Bundesrat eine Verschärfung der Lex Koller in Aussicht gestellt. Mit dem für Schweizer Verhältnisse ungewöhnlich radikalen Vorschlag wird nicht nur die Ausweitung der Lex Koller auf kommerzielle Immobilien geplant, sondern auch die Einbeziehung kotierter Immobilienaktien und Immobilienfonds.Konkret müsste vor der Ausführung einer Börsentransaktion künftig geprüft werden, ob der Käufer die rechtlichen Voraussetzungen für den Erwerb erfüllt. Dies könnte die Attraktivität kotierter Immobilienanlagen empfindlich beeinträchtigen und sogar ihre Handelbarkeit für Schweizer Anleger grundsätzlich infrage stellen.Die Folgen wären deutliche Wertverluste. Ausserdem würde ein potenzieller volkswirtschaftlicher Schaden hinzukommen, der sich auf rund 5% des Schweizer Bruttoinlandprodukts belaufen könnte. Der Finanzmarkt preist dieses Risiko derzeit kaum ein. Die Marktteilnehmer gehen davon aus, dass die Vorlage im politischen Prozess entschärft wird.Hoffentlich täuschen sie sich damit nicht.Zoltan Szelyes Zoltan Szelyes ist Eigentümer von Macro Real Estate, einer unabhängigen Beratungsfirma für Investmentmanager und institutionelle Anleger für Immobilienanlagen in der Schweiz sowie global. Davor leitete er das Global Real Estate Research bei CSAM. Zwischen 2007 und 2014 war er für die Schweizerische Nationalbank tätig. Als Teil der Geschäftsleitung des SNB-Stabilisierungsfonds war er massgeblich verantwortlich für dessen Abwicklung.