A transição da reforma tributária colocou as incorporadoras imobiliárias diante de uma decisão com data de validade. A Lei Complementar 214/2025 manteve o Regime Especial de Tributação, o RET, que unifica em 4% sobre a receita mensal recebida o recolhimento de IRPJ, CSLL e das contribuições que hoje correspondem a PIS e Cofins. A continuidade, porém, não é automática. Pela regra de transição do artigo 485, apenas os empreendimentos com patrimônio de afetação instituído e opção pelo RET efetivada até 31 de dezembro de 2028 poderão permanecer na sistemática atual até a conclusão da obra. O número que organiza a discussão é a diferença entre os dois caminhos. Dentro do RET, a carga permanece em 4%, dividida entre 2,08% de IBS e CBS e 1,92% de IRPJ e CSLL, sem aplicação do redutor de ajuste ou do redutor social. Fora dele, a operação de venda de imóveis novos entra na regra geral do novo sistema, em que a alíquota padrão estimada do IVA, ao redor de 26,5%, recebe redução de 50% para o setor imobiliário, resultando em um percentual nominal próximo de 14% sobre a receita. Esse percentual nominal não corresponde ao custo efetivo, porque o regime geral permite o aproveitamento de créditos sobre insumos e serviços, mas a comparação evidencia a ordem de grandeza que está em jogo na escolha. Para escritórios de consultoria tributária que acompanham o setor de construção e incorporação, o ponto crítico não é a alíquota isolada, e sim o momento da decisão. A opção pelo RET é facultativa, porém irretratável: uma vez feita, vincula o empreendimento até o encerramento do projeto. Isso significa que a modelagem precisa ser definida antes da obra, na estruturação do empreendimento, e não no meio do caminho. "Existe uma data limite para pagar menos imposto no seu empreendimento imobiliário, e ela começa muito antes da obra", afirma Rafael Marin, CEO da Tanto Consultoria Empresarial. "Quando o incorporador procura a estruturação tributária só depois que o projeto já está em andamento, ele frequentemente descobre que perdeu a janela mais vantajosa. A reforma não eliminou o benefício, ela colocou um relógio nele." A leitura encontra respaldo no desenho da norma. A regra de transição foi construída para preservar a previsibilidade que o RET trouxe ao setor desde a sua criação, em 2004, mas a preservação tem fronteira temporal. Empreendimentos cujo pedido de registro seja feito a partir de 1º de janeiro de 2029 não acessam mais o regime transitório e passam a ser tributados integralmente pela sistemática de IBS e CBS. Na prática, a decisão sobre como o imóvel será tributado durante todo o seu ciclo de venda precisa ser tomada nos próximos exercícios, sob risco de a opção simplesmente deixar de existir. Há ainda um efeito menos visível. Mesmo dentro do RET transitório, a incorporadora não gera créditos de IBS e CBS para os adquirentes, o que pode representar desvantagem competitiva diante de operações que migrem para o regime geral, sobretudo em vendas para compradores pessoa jurídica. A escolha, portanto, não é mecânica. Ela depende do perfil do empreendimento, do tipo de comprador, da margem projetada e da estrutura societária adotada, o que reforça a necessidade de simulação caso a caso antes da afetação do terreno. É nesse intervalo entre a regra e a aplicação que se concentra o trabalho de estruturação de empreendimentos imobiliários. A consultoria que atua de forma estratégica não se limita a verificar o enquadramento legal: ela modela a operação societária, dimensiona o impacto fiscal de cada cenário e organiza a documentação que sustenta a opção perante a Receita Federal, incluindo exigências como a adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico e a regularidade fiscal da matriz. "O que mudou de verdade foi a natureza da decisão", avalia Marin. "Antes, o planejamento tributário do empreendimento era uma boa prática. Agora, com prazo fechado em 2028, virou uma decisão de janela. Estruturar sem estratégia deixou de ser só uma ineficiência, passou a ser uma perda mensurável de rentabilidade." Para o incorporador, a consequência operacional é direta. A análise tributária precisa ser antecipada para a fase de concepção do projeto, ao lado da modelagem societária e do planejamento financeiro, e não tratada como etapa posterior de conformidade. Quem trata a estruturação como decisão estratégica chega ao lançamento com a carga fiscal definida e previsível. Quem deixa para depois corre o risco de descobrir, já com a obra em curso, que a alternativa mais eficiente não está mais sobre a mesa. A reforma tributária preservou o benefício, mas transferiu para o calendário o poder de decidir quem vai aproveitá-lo. Diante de uma janela que se fecha em 31 de dezembro de 2028, a pergunta que cada incorporadora precisa responder, com simulação e não com intuição, é se a estrutura do seu próximo empreendimento já está desenhada para a regra que vai valer, ou para a que está prestes a expirar. Acompanhe a discussão também pelo perfil de Rafael Marin.