Tener una vivienda alquilada obliga a declarar las rentas cobradas, pero el propietario no tributa necesariamente por todo ese importe. Antes de calcular el rendimiento sometido al IRPF puede descontar los gastos necesarios para obtener el alquiler y la depreciación fiscal del inmueble. No se trata, por tanto, de una devolución directa de esos desembolsos, sino de reducir la renta neta sobre la que se calcula el impuesto.La clave está en identificar correctamente qué pagos admite Hacienda, durante qué periodo pueden computarse y cuáles deben tratarse como una inversión en el inmueble. También hay que distinguir los gastos deducibles de la reducción aplicable posteriormente al rendimiento neto positivo cuando la vivienda constituye la residencia habitual del inquilino.“Los propietarios que alquilan una vivienda deben declarar en el IRPF los ingresos obtenidos, pero también pueden deducirse numerosos gastos relacionados con el inmueble”, explica Raquel Jurado, técnica del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas.Qué gastos puede descontar el propietario“Entre los más habituales se encuentran los intereses de la hipoteca, el IBI, los gastos de comunidad, seguros, reparaciones y conservación, tasas municipales, suministros pagados por el propietario o los honorarios de agencia”, enumera Jurado.Los intereses de la hipoteca, el IBI, las cuotas de comunidad, los seguros y determinadas reparaciones pueden restarse de los ingresos del alquiler, siempre que los haya pagado el propietario y pueda justificarlos. Getty ImagesLa precisión sobre la hipoteca es importante: puede deducirse la parte correspondiente a los intereses y otros gastos de financiación, pero no la devolución del capital prestado. La suma de estos costes financieros y de los gastos de reparación y conservación no puede superar, para cada inmueble, los ingresos íntegros obtenidos durante el año. El exceso pendiente puede trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes, sujeto al mismo límite.También son deducibles el IBI y otras tasas vinculadas a la vivienda —siempre que no sean sanciones—, las cuotas de la comunidad de propietarios, los gastos de administración, portería o vigilancia, las primas de seguros y los costes de formalización del contrato o de defensa jurídica. Los suministros, como agua, luz, gas o internet, únicamente pueden restarse cuando los soporte efectivamente el arrendador. Si los paga el inquilino, el propietario no puede deducírselos.Los honorarios de una agencia por formalizar el alquiler encajan, según la clasificación de la Agencia Tributaria, entre los gastos derivados de la celebración del contrato. Como ocurre con el resto de partidas, el contribuyente debe poder acreditar su importe y su vinculación con la vivienda arrendada.La amortización: el gasto que más se olvida“También puede deducirse la amortización del inmueble, que suele ser uno de los conceptos más importantes y, al mismo tiempo, más olvidados por muchos contribuyentes”, advierte Jurado.Esta partida intenta reflejar la pérdida de valor de la construcción por el uso y el paso del tiempo, aunque no suponga un pago realizado durante ese año. Con carácter general, la amortización anual del inmueble puede calcularse aplicando hasta un 3% sobre el mayor de estos dos importes: el coste de adquisición correspondiente a la construcción —incluidos determinados gastos y tributos de la compra— o el valor catastral de la construcción. El valor del suelo queda excluido en ambos casos.Cuando el piso no ha estado alquilado todo el año, la amortización debe calcularse únicamente por los días en los que generó rentas. La misma regla proporcional se aplica, con carácter general, a intereses, seguros, comunidad, IBI y suministros.Piso vacío: no todos los gastos continúan siendo deducibles“También es habitual olvidar que los gastos solo son deducibles en proporción al tiempo en que la vivienda ha estado efectivamente alquilada”, señala la técnica del REAF.Por ejemplo, si el inmueble se alquiló durante seis meses, no procede descontar automáticamente el IBI, el seguro o la comunidad correspondientes a todo el año. La Agencia Tributaria establece que los gastos anuales deben prorratearse por el periodo durante el cual el inmueble estuvo arrendado y generó ingresos. El mero hecho de que estuviera anunciado o disponible para alquilar no permite deducir los costes de esos días vacíos.Cuando la vivienda permanece vacía, los gastos anuales deben prorratearse y solo pueden deducirse, con carácter general, por los días en que el inmueble estuvo efectivamente alquilado. Jesús Hellín - Europa Press / Europa PressExiste, no obstante, un tratamiento específico para determinadas obras previas. Jurado menciona “los gastos necesarios para la puesta a punto del inmueble, como pintar las paredes”. Las reparaciones y actuaciones de conservación realizadas antes de firmar el contrato pueden deducirse cuando estén dirigidas exclusivamente a conseguir el futuro alquiler y el propietario no utilice entretanto la vivienda. Si no hubo ingresos ese año, estos gastos podrán aplicarse en los cuatro ejercicios siguientes respetando el límite legal.Reparar no es lo mismo que mejorar“Entre los errores más comunes destaca confundir reformas de mejora con gastos de reparación”, explica Jurado.Pintar, arreglar una instalación averiada o sustituir una calefacción, un ascensor o una puerta de seguridad puede considerarse conservación o reparación. En cambio, una ampliación o una actuación que aumente la capacidad, habitabilidad o valor del inmueble no se descuenta íntegramente como gasto del año: se incorpora al valor de adquisición y se recupera fiscalmente a través de la amortización.La distinción depende de la naturaleza concreta de la obra, no del nombre utilizado en la factura. Por ello, conviene conservar facturas, presupuestos y documentación que permitan justificar en qué consistió la actuación.La reducción puede ser del 50%, del 60%, del 70% o del 90%“Si el alquiler se destina a vivienda habitual del inquilino, se puede aplicar una reducción en el IRPF, aunque el porcentaje dependerá de las circunstancias concretas”, indica Jurado.Aquí la fecha del contrato resulta decisiva. Para los contratos de vivienda celebrados antes del 26 de mayo de 2023, la reducción aplicable al rendimiento neto positivo es del 60%. Para los firmados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción general es del 50%, aunque puede elevarse al 60%, 70% o 90% si se cumplen requisitos específicos.El 90% exige, entre otras condiciones, un nuevo contrato sobre una vivienda situada en una zona residencial tensionada y una rebaja de más del 5% respecto de la renta anterior. El 70% contempla determinados primeros alquileres a jóvenes de entre 18 y 35 años en esas zonas y ciertos arrendamientos sociales. El 60% puede aplicarse a viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores a la firma.La reducción se calcula después de restar los gastos y solo sobre un rendimiento neto positivo. Además, la ley impide aplicarla sobre ingresos omitidos o gastos indebidamente deducidos que sean descubiertos posteriormente en una comprobación tributaria.Los alquileres turísticos no tienen esta reducciónOtro fallo frecuente, añade Jurado, es “no declarar correctamente los alquileres de corta duración o turísticos”.Estos ingresos deben declararse, pero el alquiler turístico no disfruta de las reducciones previstas para el arrendamiento destinado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Con carácter general tributa como rendimiento del capital inmobiliario, salvo que se presten servicios propios de la industria hotelera o concurran las condiciones para considerarlo una actividad económica.Revisar el contrato y contar los díasAntes de presentar la declaración, el propietario debería comprobar la fecha y finalidad del contrato, los días exactos durante los que el piso estuvo alquilado, quién pagó cada suministro y si las obras realizadas fueron reparaciones o verdaderas mejoras. También debe revisar la amortización, incluso aunque no aparezca entre sus recibos del año.La conclusión de Jurado es práctica: declarar todos los ingresos, pero también reconstruir de manera ordenada los costes vinculados al alquiler. Olvidar una partida legítima puede elevar innecesariamente la tributación; incluir un gasto que no corresponde, aplicarlo durante los meses en los que el piso estuvo vacío o escoger una reducción equivocada puede provocar una regularización posterior.