Propiedad horizontal: ¿qué pasa si un propietario impugna una decisión de la asamblea? y ¿cómo se autorizan las obras en bienes comunes?

NoticiaLa abogada Nora Pabón Gómez responde dudas e inquietudes de los lectores sobre temas de propiedad horizontal.Cambios de ventanas en conjuntos residenciales Foto: Generada con IA/ GeminiABOGADA - ASESORA EXTERNA29.08.2026 02:35 Actualizado: 29.08.2026 02:35

Consultan los lectores:Decisiones de la asamblea obligan a todos los propietarios“Sí en una copropiedad, un copropietario impugna una decisión de la asamblea, y la misma en reunión extraordinaria decreta una cuota extraordinaria para contratar los servicios de un abogado para que la defienda, ¿el impugnante está también obligado a pagar esa cuota extraordinaria?”.Respuesta:Es necesario distinguir entre el derecho del propietario a impugnar una decisión de la asamblea y su obligación, como copropietario, de contribuir a las expensas de la propiedad horizontal.El artículo 37 de la Ley 675 de 2001 establece que las decisiones adoptadas por la asamblea general, siempre que se ajusten a la ley y al reglamento de propiedad horizontal, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, incluidos los ausentes y los disidentes. Por consiguiente, el hecho de que un propietario haya impugnado una decisión, no lo excluye de su condición de copropietario ni suspende, por sí mismo, sus obligaciones frente a la propiedad horizontal.Por otra parte , de conformidad con el artículo 4 de la Ley 675 de 2001, una vez constituido el régimen surge una persona jurídica, y el artículo 32 establece que esta se conforma por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto comprende la administración de los bienes y servicios comunes y el manejo de los asuntos de interés de los propietarios.En consecuencia, cuando un propietario impugna judicialmente una decisión de la asamblea , la demanda no se dirige personalmente contra los demás copropietarios, sino que, en principio, la controversia se plantea frente a la persona jurídica de la propiedad horizontal.Por ello, si la asamblea, dentro de sus competencias legales y conforme al reglamento de propiedad horizontal, aprueba una cuota extraordinaria destinada a sufragar los honorarios del abogado que habrá de representar judicialmente a la persona jurídica dentro del proceso, dicha cuota no debe entenderse como un cobro impuesto al demandante para financiar la defensa de “los otros propietarios”, sino como una expensa o gasto de la persona jurídica de la propiedad horizontal, frente al cual participan los propietarios de acuerdo con lo dispuesto en el reglamento .El propietario puede ser demandante o impugnante frente a una decisión de la asamblea y, simultáneamente, continúa perteneciendo a la persona jurídica de la propiedad horizontal y estar sujeto a las obligaciones económicas que legalmente le correspondan.Imagen de Asambleas de copropietarios Foto:Generada con IA/ GeminiPregunta:Autorización para obras en bienes comunes“Soy el presidente del Consejo de Administración de una Unidad Residencial. En reunión surgió la idea de hacer una modificación o reforma al interior del salón social. La idea es demoler o tumbar los muros de los dos baños ubicados cerca a la cocineta; algunos de los miembros del consejo están de acuerdo, yo, como Presidente expuse mi punto de vista en el sentido de que por ser una obra estructural, en primer lugar, se le debe pedir autorización a la asamblea de propietarios y segundo, solicitar permiso ante la Curaduría, ellos, los Consejeros insisten que nosotros somos los competentes para tomar la decisión y segundo, que no es necesario solicitar permiso ante la Curaduría porque eso generaría costos y la modificación al Reglamento de Propiedad Horizontal”.RespuestaEstimo que la posición del presidente del consejo de administración es la más acertada, aunque es necesario hacer algunas precisiones.Lo primero que se debe determinar es la naturaleza de la obra. No toda demolición de un muro constituye, por sí sola, una intervención estructural. Por ello, antes de adoptar cualquier decisión, se debe establecer mediante el concepto de un profesional competente si los muros que se pretenden retirar hacen parte de la estructura de la edificación o si se trata de elementos divisorios no estructurales.El único supuesto en el que, en principio, no se requeriría licencia urbanística es el de las reparaciones locativas. En el caso planteado, sin embargo, es claro que no se trata simplemente de una reparación locativa, sino de una reforma o modificación física del salón social, que implica demoler los muros de dos baños. Por ello, no se recomienda que el Consejo de Administración adopte directamente la decisión sin contar previamente con los estudios y autorizaciones correspondientes.Además, se debe revisar el Reglamento de Propiedad Horizontal, pues el salón social es un bien común y cualquier intervención sobre este debe respetar su destinación y las reglas establecidas para la modificación de los bienes comunes. Si la intervención implica una modificación sustancial del bien común, de su destinación o de elementos que hacen parte de la estructura o configuración de la copropiedad, corresponderá a la Asamblea General adoptar la decisión, de acuerdo con las competencias y mayorías previstas en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento.De igual manera, si la obra requiere licencia urbanística, esta se deberá obtener previamente ante la Curaduría Urbana o, cuando corresponda, ante la autoridad municipal o distrital respectiva. El hecho de que la licencia implique costos no constituye razón jurídica para omitirla.Por tanto, considero que el Consejo debería acoger la sugerencia del presidente del Consejo en el sentido de que antes de ejecutar la obra, se determine técnicamente su alcance, se revise el Reglamento de Propiedad Horizontal y se establezca si se requiere licencia urbanística. Si por la naturaleza de la intervención la decisión corresponde a la Asamblea, deberá someterse a su consideración con el respectivo concepto técnico, presupuesto y, de ser necesario el trámite de la respectiva licencia.Identificación biométrica para ingresar a un conjunto residencial Foto:Imagen generada con inteligencia artificial (Gemini, 2026)Consultas Para sus consultas envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com LEA TAMBIÉN LEA TAMBIÉN Sigue toda la información de Economía en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal.