Eine Stadt im Kaufrausch: 1,3 Milliarden Franken hat Zürich innert vier Jahren für Immobilien ausgegeben – SP und FDP fordern ein UmdenkenErstmals hat die Stadt ausgewertet, was die Folgen ihrer Kaufoffensive auf dem Immobilienmarkt sind. Sie kommt zu überraschenden Erkenntnissen.28.08.2026, 10.30 Uhr9 Leseminuten211 Millionen Franken bezahlte die Stadt für das Harsplen-Areal in Witikon. So könnte es dort dereinst aussehen.Visualisierung: Atelier BruneckySeit vier Jahren fährt die Stadt Zürich eine Kaufoffensive auf dem Immobilienmarkt. Bis 2040 soll das sogenannte «Drittelsziel» erreicht und ein Drittel der Mietwohnungen gemeinnützig sein. Während die Linken im Stadtparlament Jahr für Jahr selbst die vom Grünen Finanzvorsteher Daniel Leupi im Budget eingetragenen Beträge erhöhen, warnen die Bürgerlichen vor den finanziellen Folgen.Optimieren Sie Ihre BrowsereinstellungenNZZ.ch benötigt JavaScript für wichtige Funktionen. Ihr Browser oder Adblocker verhindert dies momentan.Bitte passen Sie die Einstellungen an.Jetzt hat die Stadt einen Bericht über die zwischen 2022 und 2025 getätigten Immobilien- und Grundstückakquisitionen vorgelegt. Sie nennt darin erstmals auch die Nachteile der Kaufoffensive. Und reagiert auf Nachfragen mit Relativierungen.Das sind die wichtigsten ErkenntnisseInhaltsverzeichnis1. Am meisten kauft die Stadt im Kreis 11, am teuersten im Kreis 72. 661 zusätzliche Wohnungen sind möglich, realisiert ist noch keine3. Jeder Kauf bringt Folgekosten mit sich4. Mieten decken die Kosten rechnerisch nicht5. Das Budget steigt, wird aber nicht ausgeschöpft1. Am meisten kauft die Stadt im Kreis 11, am teuersten im Kreis 7Die Neuzugänge im städtischen Portfolio befinden sich in neun Stadtkreisen. Am häufigsten war die Stadt in den Kreisen 2 und 11 erfolgreich. Je vier Mal erhielt sie den Zuschlag. Rechnet man die als Landreserven ausgewiesenen Käufe mit ein, ist der Kreis 11 mit zehn abgeschlossenen Käufen Spitzenreiter. An zweiter Stelle steht der Kreis 7 mit drei erfolgreichen Abschlüssen. Inklusive Landreserven waren es sogar sechs. Jeweils einmal konnte die Stadt in den Kreisen 3, 5, 6, 10 und 12 zukaufen.Die Bandbreite der bezahlten Preise ist sowohl bei den Grundstücken, als auch bei den Wohnliegenschaften beachtlich: bei den Liegenschaften liegt der Höchstwert bei 86,1 Millionen Franken für eine Grundstückfläche von 6695 Quadratmetern mit 62 Wohnungen im Kreis 9 (2024), am günstigsten kam die Stadt 2022 bei einem Kauf im Kreis 2 weg, für ein Grundstück mit 627 Quadratmetern Fläche und fünf Wohnungen bezahlte sie 4,9 Millionen Franken. Den selben Preis zahlte die Stadt für das benachbarte, 578 grosse Grundstück mit sechs Wohneinheiten.Bei den Grundstücken liegt der tiefste Betrag bei 2 Millionen Franken. Dafür erhielt die Stadt 2023 eine Fläche von 612 Quadratmetern in der Kernzone von Schwamendingen im Kreis 12. Die Stadt hat das Grundstück als Landreserve erworben.Am anderen Ende der Skala liegt eine Transaktion von 2024, dem Jahr, in dem die Stadt mit Abstand am meisten Geld für Immobilien und Grundstücke ausgab: 211 Millionen Franken bezahlte die Stadt für das Harsplen-Areal in Witikon. Im Preis inbegriffen war nebst dem rund 30 300 Quadratmeter grossen Grundstück auch ein weit entwickeltes Bauvorhaben.Diese eine Akquisition machte fast die Hälfte der 472 Millionen Franken aus welche, die Stadt 2024 investierte.2. 661 zusätzliche Wohnungen sind möglich, realisiert ist noch keineDie bürgerlichen Parteien kritisieren die Stadt regelmässig für ihre Kaufoffensive. Sie monieren unter anderem, die Stadt treibe durch ihre Teilnahme an Bieterverfahren die ohnehin schon hohen Immobilien- und Bodenpreise weiter in die Höhe.Die Stadt wiederum beruft sich jeweils darauf, dass die meisten Akquisitionen über grosses bauliches Entwicklungspotenzial verfügten. So ist es auch im vorliegenden Evaluationsbericht zu den getätigten Investitionen. 661 zusätzliche Wohnungen seien auf den in den letzten Jahren erworbenen Grundstücken möglich.Ob dieses teuer erstandene Potenzial aber tatsächlich realisiert werden kann, ist nicht garantiert. «Im besten Fall kann die Stadt das gesamte rechnerische Potenzial ausnutzen. Das hängt aber von der einzelnen Liegenschaft ab», schreibt das Finanzdepartement auf Anfrage der NZZ.Im Bericht hält die Stadt jedoch fest, dass die Anforderungen an Klima- und Denkmalschutz, sowie die Biodiversität nur ein schrittweises Vorgehen erlaubten und eine vollständige Ausnutzung des Potenzials erschwerten. «Insbesondere der Anspruch, Gebäudesubstanz zu erhalten, steht im Widerspruch zum Druck, schnell Wohnraum zu erweitern.»Auf die Frage, inwiefern die Stadt in Kauf nehme, dass Potenzial unrealisiert bleiben könnte, antwortet das Finanzdepartement kurz angebunden: «Gar nicht.» Bestehe das Risiko, dass das Potenzial nicht ausgeschöpft werden könne, biete die Stadt nicht mit.Gleichzeitig schreibt das Finanzdepartement, bei einzelnen Liegenschaften könne dauerhaft unausgeschöpftes Ausnutzungspotenzial zu ungedeckten Kosten führen. Entscheidend sei jedoch die Gesamtbetrachtung: Der Eigenwirtschaftsbetrieb der Liegenschaften mit Kostenmiete im Verwaltungsvermögen sei kostendeckend. Wenn bei einzelnen Liegenschaften die Kosten ungedeckt blieben, falle das im Gesamtbild nicht ins Gewicht.Wie lange es dauern wird, bis möglichst das ganze Potenzial der bisher erworbenen Liegenschaften realisiert ist, lasse sich nicht sagen, schreibt das Finanzdepartement. Vom theoretisch möglichen Potenzial der seit 2022 erworbenen Objekte sei noch nichts realisiert worden. «Dafür befinden sich diese Liegenschaften noch zu kurz im Bestand der Stadt Zürich.»3. Jeder Kauf bringt Folgekosten mit sichEs ist einer der Aspekte, über welche die Verfechter der städtischen Kaufstrategie nur ungern sprechen: jeder Liegenschaftenkauf bringt Folgekosten mit sich. Bestehende Gebäude müssen verwaltet, unterhalten und allenfalls saniert oder ergänzt werden. Das bringe nicht nur finanzielle, sondern auch organisatorische und personelle Herausforderungen mit sich, schreibt die Stadt in ihrem Bericht.Um diesen gerecht zu werden, hat die im Finanzdepartement angesiedelte Abteilung Liegenschaften Stadt Zürich verschiedene Massnahmen ergriffen, heisst es im Bericht. So hat die Abteilung beispielsweise ein Akquisitionsteam, sowie ein neues Gebäudemanagement aufgebaut. Für die neu erstandenen Liegenschaften sei ein spezialisiertes Bewirtschaftungsteam zuständig.Doch auch die Verwaltung könne nicht beliebig schnell wachsen, schreibt die Stadt. Engpässe gebe es sowohl beim Budget, als auch bei der Personalentwicklung und den Kapazitäten anderer betroffener Verwaltungseinheiten.Im Fall des 2024 erworbenen Harsplen-Areals muss die versprochene Siedlung erst noch erstellt werden. Der Kaufpreis von 211 Millionen Franken war denn auch nur der Anfang einer noch nicht abschliessend erfassten Reihe an Folgekosten.Seit dem Erwerb des Areals hat der Stadtrat knapp 14 Millionen Franken beantragt, um das Bauvorhaben voranzutreiben. Nächstes Jahr sollen in Witikon die Bagger auffahren. Für den Bau der neuen Siedlung mit 367 Wohnungen und einem Kindergarten will die Stadt 425,7 Millionen Franken ausgeben. Das letzte Wort dazu haben die Stimmberechtigten.Zudem hat der Stadtrat dem Parlament einen Investitionsbeitrag von 45,8 Millionen Franken beantragt, um ein Drittel der Wohnungen vergünstigt anbieten zu können.4. Mieten decken die Kosten rechnerisch nichtDie Vermutung stand schon länger im Raum, jetzt bestätigt sie die Stadt: Die Mieten, welche die Bewohner der von der Stadt erworbenen Wohnungen bezahlen, decken die Kosten für den Kauf nicht. Denn die Mieten bei einem bestehenden Mietverhältnis zu erhöhen, sei stark eingeschränkt und eigentlich nur dann möglich, wenn der Referenzzinssatz steige.Für die Stadt entstehe demnach mit jeder Akquisition eine Finanzierungslücke. Das senke die Rentabilität des Finanzvermögens und belaste den städtischen Finanzhaushalt.Spätestens nach vier Jahren müssen die erworbenen Liegenschaften deshalb ins Verwaltungsvermögen gewidmet werden und sich selber finanzieren. «Ab diesem Zeitpunkt werden die städtischen Finanzen nicht mehr belastet», schreibt das Finanzdepartement auf Anfrage der NZZ.Bisher hat die Stadt drei ihrer Einkäufe ins Verwaltungsvermögen übertragen. Die übrigen 26 für Wohnzwecke getätigten Käufe sind nach wie vor im Finanzvermögen. Wie hoch die dadurch entstandene Finanzierungslücke ist, lasse sich nicht beziffern, schreibt das Finanzdepartement.Bis zu dieser Umwidmung sorge die Stadt dafür, dass durch den Kauf entstandene Finanzlücken durch Mietzinsanpassungen oder die Realisierung des baulichen Entwicklungspotenzials reduziert oder geschlossen würden, heisst es weiter vonseiten des Finanzdepartements. Inwiefern dieses Möglichkeiten genutzt werden, ist allerdings fraglich: Mietzinsanpassungen gibt es laut Aussagen des Finanzdepartements bei Mieterwechseln.Vom gekauften Potenzial wurde noch nichts realisiert. Und auch wenn es dereinst realisiert ist, bedeutet «Kostenmiete» nicht, dass die Mieten allein die Kosten decken. Im Gegenteil: rechnerisch bestehe damit bei allen diesen Wohnungen eine Unterdeckung. Sie erklärt sich hauptsächlich durch die hohen Bodenpreise sowie die Einpreisung von Ausnützungsreserven, also des vorhandenen EntwicklungspotenzialsIn der Regel würden die Mieten die städtischen Zielwerte überschreiten, heisst es im Bericht der Stadt. Um die Wohnungen von Anfang an erschwinglich zu halten, seien für subventionierte, nach strengen Vorgaben vermietete Wohnungen, ergänzende Beiträge nötig, heisst es vonseiten des Finanzdepartements. Etwa aus dem Wohnraumfonds sowie aus der kantonalen und kommunalen Wohnraumförderung. Im Fall des Entwicklungsareals Harsplen hat die Stadt 32 Millionen Franken beantragt.Dass diese Praxis langfristig zu hohen Zusatzkosten führen dürfte, scheint auch der Stadt bewusst zu sein. So heisst es im Bericht, Fördermittel müssten gezielt eingesetzt werden, da sie die Investitionsplanung der Stadt und die Verschuldung direkt beeinflussten.Im letzten Herbst mahnte Finanzvorstand Daniel Leupi das Parlament zu mehr Ausgabendisziplin. Andernfalls würden sich die städtischen Schulden bis 2029 verdreifachen. Seine Worte verhallten ungehört.Die Rechnung 2025 schloss die Stadt mit einem Minus von 22,9 Millionen Franken. Es ist das erste Jahr mit roten Zahlen seit 2014.5. Das Budget steigt, wird aber nicht ausgeschöpftBis 2021 gab die Stadt etwa 30 Millionen Franken pro Jahr für Grundstücke aus. Seit fünf Jahren kann der Stadtrat in Eigenregie Immobilienkäufe tätigen – gleichzeitig hat das Stadtparlament begonnen, immer mehr Geld für solche Akquisitionen im Budget einzustellen.2022 waren es satte 200 Millionen Franken, im Jahr darauf wurde der Betrag verdoppelt, 2024 standen 500 Millionen Franken zur Verfügung. Für 2025 wollte der Stadtrat erneut eine halbe Milliarde Franken bereitstellen, das Stadtparlament erhöhte den Betrag auf 600 Millionen Franken. Dieselbe Summe befindet sich auch im laufenden Jahr in der stadträtlichen Geldbörse für Immobilien- und Grundstückkäufe.Insgesamt standen der Stadt von 2022 bis 2025 also 1,7 Milliarden Franken zur Verfügung. Demgegenüber stehen Einkäufe in der Höhe von 1,3 Milliarden Franken. Innerhalb von vier Jahren ist das über hundert Jahre alte Portfolio der Stadt um ein Viertel gewachsen.Gleichzeitig schöpft die Stadt das Budget für Immobilienkäufe kaum aus – die einzige Ausnahme ist das Jahr 2022. Hier überzog sie es sogar um 200 000 FrankenAm grössten war die Differenz zwischen Budget und tatsächlichen Ausgaben im vergangenen Jahr. Mit Akquisitionen von insgesamt rund 277 Millionen Franken nutzte die Stadt nicht einmal die Hälfte des vom Stadtparlament genehmigten Betrags.Dass die Stadt das zur Verfügung stehende Geld meist nicht vollständig ausgibt, sorgt bei den Linken regelmässig für Kritik. Für sie ist der im Budget eingetragene Betrag keine Limite, sondern ein Zielwert, den es zu erreichen gilt. Die SP fordert deshalb, dass die Stadt die Gelder, die in einem Jahr nicht ausgegeben werden, beim Budget des folgenden Jahres hinzugerechnet werden.6. Die Stadt prüft mehr, als sie kauft47 Kaufgeschäfte hat die Stadt abgewickelt und so Grundstückflächen von 224 072 Quadratmetern erworben. Bei 29 handelt es sich um Wohnliegenschaften, 18 Akquisitionen hat die Stadt als strategische Landreserve getätigt.Die Zahl der städtischen Wohnungen stieg mit der Kaufoffensive um 527 Einheiten. Im Schnitt hat die Stadt zwischen 2022 und 2025 also rund 132 Wohnungen pro Jahr gekauft.Damit hat die Stadt zwar den eigenen Vorsatz, bis 2040 jedes Jahr 50 Wohnungen zu erwerben, übertroffen. Die tatsächlichen Käufe sind aber nur ein kleiner Teil der Optionen, welche die Stadt in den letzten beiden Jahren geprüft hat. In den Jahren 2022 und 2023 hat die Stadt nicht über ihre Erwerbsbemühungen Buch geführt.2024 prüfte die Stadt 152 Erwerbsmöglichkeiten. In 24 Fällen gab sie ein Kaufangebot ab, 7 Mal erhielt sie den Zuschlag, 3 Geschäfte empfahl sie städtischen Stiftungen weiter. Ein ähnliches Bild zeigte sich im Jahr darauf. 172 Erwerbsoptionen wurden geprüft und 22 Offerten abgegeben. Die Hälfte davon resultierten im Kauf. 29 Mal empfahl die Stadt einer städtischen Stiftung, sich eines der geprüften Objekte anzuschauen.Dass die Stadt nicht immer den Zuschlag erhalte, erklärt das Finanzdepartement unter anderem damit, dass die meisten Liegenschaften im Bieterverfahren veräussert werden. Sie gehen somit an die Interessenten, die bereit sind, am meisten zu zahlen.7. Das sagen Zürichs grösste ParteienDie FDP fordert am Freitagvormittag einen «Marschhalt» bei den städtischen Immobilienkäufen. Wie fehlgeleitet die derzeitige Strategie sei, zeige sich insbesondere an den Einkäufen des vergangenen Jahres: «Für 140,8 Millionen Franken erwarb die Stadt 130 bestehende Wohnungen, mit einem Potenzial von lediglich rund 14 zusätzlichen Wohnungen.» Die Partei vergleicht das Vorgehen der Stadt mit einem «Tropfen Champagner auf den heissen Stein». Die Stadt brauche mehr zusätzlichen Wohnraum und nicht mehr Wohnungen im Besitz der Stadt.Sollte die Stadt an ihrem Kurs festhalten, befürchten die Freisinnigen langfristig finanzielle Probleme. «Wenn Immobilienkäufe Finanzierungslücken verursachen und immer mehr finanzielle und personelle Ressourcen binden, läuft etwas grundsätzlich falsch», sagt Fraktionspräsident Emanuel Tschannen.Nicht zufrieden mit dem Engagement der Stadt auf dem Immobilienmarkt ist die SP. In einer Mitteilung fordert sie ob des massiven Rückstands der Stadt beim bezahlbaren Wohnraum eine Kehrtwende. Im laufenden Jahr habe die Stadt 600 Millionen Franken zur Verfügung, aber erst deren 20 ausgegeben. Lisa Diggelmann, Co-Fraktionspräsidentin der SP-Fraktion, sagt: «Jeder Franken, den der Stadtrat hier nicht investiert, führt zur Verdrängung von Familien aus unserer Stadt.»«Das Drittelsziel ist für die SP nicht verhandelbar», sagt Florian Utz, Co-Fraktionspräsident. Für die Bevölkerung habe die Förderung von bezahlbarem Wohnraum höchste Priorität, dem müsse der Stadtrat Rechnung tragen.Passend zum Artikel