Una vivienda heredada no tiene necesariamente un único valor. La cifra utilizada para liquidar el impuesto sobre sucesiones puede no coincidir con la que los herederos consideran adecuada para equilibrar el reparto. Esa diferencia, sumada a la desconfianza sobre quién debe realizar la tasación, puede bloquear la partición antes incluso de decidir quién se queda el piso.“¿Dónde están los grandes conflictos? Tú dices que quieres un tasador y yo digo que quiero otro”, resume Meritxell Gabarró, directora de Gabarró Advocats Herències. “Son hermanos, pero antes de saber cuánto valen las cosas ya no se ponen de acuerdo sobre quién tiene que tasarlas. Si uno quiere valorar con una persona y el otro con otra, la herencia ya empieza bloqueada antes de repartir nada”.El problema aparece especialmente cuando varios herederos reciben cuotas iguales, pero el patrimonio está formado por bienes distintos: una vivienda, un apartamento, dinero o inversiones. “Incluso cuando se quiere que los hijos hereden por partes iguales, puede ser útil concretar qué se queda cada uno”, explica Josep Ferrer i Riba, catedrático de Derecho Civil de la Universitat Pompeu Fabra y director de la Comisión de Codificación de Catalunya. “Eso puede evitar que después los hijos se peleen a la hora de repartirse el patrimonio”.Primero: aclarar qué valor se está discutiendoEl primer paso es no confundir la valoración fiscal con la valoración utilizada para formar los lotes hereditarios.En Catalunya, para fallecimientos producidos desde el 1 de enero de 2022, los inmuebles que tienen valor de referencia deben declararse en el impuesto sobre sucesiones por la mayor de estas dos cantidades: el valor de referencia o el valor declarado por los interesados. Si el inmueble no tiene valor de referencia, se toma la mayor cifra entre el valor declarado y el valor de mercado.El valor fiscal del inmueble no siempre coincide con el que los herederos utilizan para equilibrar el reparto. CedidaEl valor de referencia lo calcula anualmente la Dirección General del Catastro a partir de las compraventas formalizadas ante fedatario público o inscritas en el Registro. No es el valor catastral utilizado para el IBI y actúa, cuando existe, como base mínima de tributación en sucesiones, salvo que los interesados declaren una cantidad superior.Pero esa cifra fiscal no decide automáticamente cuánto debe computar el piso en el reparto privado. Para formar lotes equilibrados, compensar a un heredero en dinero o adjudicarle la vivienda, los interesados necesitan atribuir a cada bien un valor económico aceptado por todos o establecido mediante el mecanismo previsto en el testamento.Es ahí donde suele empezar la disputa. Gabarró recuerda un caso en el que uno de los beneficiarios sostenía que los bienes que recibía valían mucho menos de lo indicado. “Empezó a decir: ‘Esto no lo vale; lo que me toca es una mierda’. Porque liarla es muy fácil”, relata. La abogada había encargado previamente una valoración: “Le dije: ‘Tengo una tasación y esto lo vale sobradamente’. La volví a hacer, pero yo ya me había asegurado”.Una tasación encargada por una de las partes, sin embargo, no obliga por sí sola a los demás herederos. Su utilidad dependerá de que estos la acepten, de que el testamento haya atribuido a una persona la facultad de ordenar la valoración o de que el dictamen se incorpore a un procedimiento arbitral o judicial.Dejar decidido quién valora el pisoLa principal herramienta preventiva está en el testamento. “Cuando hay una pluralidad de herederos, puede ser oportuno hacer la partición en el mismo testamento”, señala Ferrer i Riba. El causante puede repartir todo el patrimonio, distribuir solo determinados bienes o establecer reglas que deberán seguirse después.El Código Civil de Catalunya permite expresamente que el causante haga la partición mediante un acto entre vivos o de última voluntad y que establezca reglas vinculantes. También puede encargar la partición a un albacea o a un contador-partidor, que deberá respetar las instrucciones testamentarias y, para lo no previsto, la ley.“No es lo mismo un gran patrimonio, una empresa, unos pocos ahorros o la vivienda familiar”, advierte Ferrer i Riba. “El contenido del testamento depende también de la situación patrimonial del testador”. La descripción de los bienes es igualmente importante: “A veces no están suficientemente descritos. Otra cosa distinta es que no se haya previsto todo lo que se debería haber previsto”.Gabarró defiende que el testamento identifique no solo quién recibe cada bien, sino quién deberá resolver las cuestiones técnicas del reparto. “Por eso se puede dejar previsto quién se encargará de hacer las tasaciones”, afirma. “Yo lo dejo escrito: quien hará valorar las cosas será la albacea. Ella decidirá quién tiene que hacer las tasaciones”.El objetivo, explica, es eliminar el primer foco de discusión: “Si yo escojo al tasador, ya no hay discusión sobre quién debe hacerlo. Todo aquello que puede traer conflicto, intento dejarlo previsto”. La persona encargada podrá preparar el inventario, ordenar las valoraciones y calcular los lotes: “Hará los excels, sumará, dividirá y repartirá”.No basta, no obstante, con utilizar genéricamente la palabra albacea. Las facultades dependen del tipo de albaceazgo y del contenido concreto del encargo. La legislación catalana permite al causante ampliar o limitar las atribuciones del albacea y encomendar expresamente la partición a un albacea o contador-partidor. Por eso, la cláusula debe precisar qué puede hacer, sobre qué bienes y con qué criterios.Además, las instrucciones testamentarias no eliminan cualquier posibilidad de desacuerdo. Los coherederos pueden hacer de común acuerdo una partición distinta y, por unanimidad, pueden prescindir del contador-partidor, salvo que el causante haya dispuesto expresamente lo contrario en este último caso.Qué hacer si la persona ya ha fallecidoCuando la herencia ya está abierta, la primera actuación es revisar íntegramente el testamento. Debe comprobarse si el causante repartió bienes concretos, fijó reglas de valoración, designó albacea o contador-partidor o estableció un arbitraje para resolver futuras discrepancias.Después conviene separar las dos operaciones: obtener el valor necesario para declarar el inmueble ante la Administración tributaria y documentar una valoración económica que permita negociar el reparto. Encargar tasaciones distintas sin haber pactado previamente los criterios o la forma de resolver sus diferencias puede multiplicar el conflicto en lugar de solucionarlo.Tras el fallecimiento, conviene revisar el testamento y separar la valoración fiscal del precio que servirá para repartir la herencia. Getty Images“Cuando ya ves el conflicto, lo prevés”, sostiene Gabarró. “Con el cliente en vida haces los ejercicios que sabes que tendrás que hacer después. Hay que ser precavido”. Su método consiste en situarse anticipadamente en el momento del fallecimiento: “Cuando preparo los testamentos, me imagino que ya estoy en el momento de la herencia. Me planteo los problemas que puedo encontrar y le pregunto al testador: ‘Si pasara esto, ¿qué querrías?’”.El desacuerdo tampoco detiene el calendario fiscal. En Catalunya, la declaración del impuesto sobre sucesiones debe presentarse en los seis meses posteriores al fallecimiento, incluso cuando el resultado sea cero. Durante los cinco primeros meses puede solicitarse una prórroga de otros seis meses, aunque el periodo prorrogado genera intereses de demora.Si no existe una persona facultada para hacer la partición y los herederos no alcanzan un acuerdo, la legislación catalana permite acudir al arbitraje cuando lo haya previsto el causante o lo acepten todos los interesados. Si tampoco resulta posible esa vía, cualquiera de los coherederos puede instar la partición judicial.En ese procedimiento, la legislación procesal contempla la intervención de un contador-partidor y de peritos cuando los interesados no consiguen designarlos de común acuerdo. Es la salida jurídica al bloqueo, pero supone trasladar a un tercero —y eventualmente al juzgado— decisiones que podrían haberse ordenado en el testamento.Un camino trazado antes del conflicto“Cuanto mejor hecho está el testamento, más explicado queda todo”, concluye Gabarró. “Yo lo llamo dejar el camino trazado”. A su juicio, anticipar quién valorará los bienes y quién realizará los cálculos permite “evitar discusiones entre los hijos o los beneficiarios, acortar plazos y reducir costes”.La tasación no es un trámite secundario. Determina si los lotes parecen equilibrados, cuánto debe compensar quien recibe la vivienda y si los herederos consideran respetadas sus cuotas. Pero ninguna cifra resuelve por sí sola la desconfianza familiar. “La clave es anticipar dónde puede empezar la discusión”, sentencia Gabarró. “Muchas veces empieza antes de repartir: en cuánto vale cada cosa y en quién la valora”.