NoticiaLa abogada Nora Pabón Gómez responde dudas e inquietudes de los lectores sobre temas de propiedad horizontal.Muchos conjuntos residenciales tendrán que hacer algunos cambios debido al alza del salario mínimo. Foto: iStockABOGADA - ASESORA EXTERNA22.08.2026 02:39 Actualizado: 22.08.2026 02:39
Consultan los lectores: Precauciones de seguridad al adquirir un inmueble Estoy en proceso de compra de un apartamento en propiedad horizontal en Armenia (Quindío) y después del reciente terremoto la constructora informó bajo criterio propio, que el edificio no presentó daños estructurales. En este caso, ¿Debería ser la constructora misma quien, además de su propio comunicado, gestione una evaluación de la estructura por parte de un tercero independiente para brindar tranquilidad al comprador, o es suficiente con el avalúo clásico que posteriormente realiza el banco dentro del proceso del crédito hipotecario como parte del proceso normal de la operación?”RespuestaPara comenzar, es importante diferenciar dos situaciones.Por una parte, si después del terremoto el comprador tiene inquietudes sobre la seguridad estructural del inmueble, lo más conveniente es contar con una evaluación realizada por un ingeniero estructural o profesional competente e independiente, especialmente si existen indicios de afectaciones, fisuras, asentamientos u otras circunstancias que puedan generar dudas sobre el comportamiento de la edificación. Esta evaluación tendría como finalidad establecer el estado actual de la estructura y, de ser necesario, determinar si se requieren estudios o intervenciones adicionales.En este sentido, la constructora puede facilitar la información técnica de la edificación y, si lo considera pertinente, promover una evaluación independiente que permita brindar mayor tranquilidad a los compradores. Sin embargo, no puede afirmarse, sin conocer las características del proyecto y las circunstancias particulares, que en todos los casos exista una obligación legal de la constructora de contratar un nuevo peritaje estructural con ocasión del terremoto.También es importante solicitar y revisar la documentación de la construcción: la licencia de construcción y los planos y diseños estructurales aprobados, el estudio de suelos y, cuando haya sido exigible, la documentación correspondiente a la supervisión técnica independiente. Igualmente, debe verificarse la existencia del Certificado Técnico de Ocupación o de la Autorización de Ocupación de Inmuebles, según corresponda. Estos documentos permiten establecer, entre otros aspectos, si la edificación fue construida de acuerdo con los diseños y las normas de construcción sismorresistente aplicables. Por otra parte, el avalúo que realiza el banco dentro del proceso de aprobación de un crédito hipotecario tiene una finalidad diferente. El banco busca determinar principalmente el valor comercial del inmueble y las condiciones generales de la garantía. Por ello, aunque el avaluador puede observar el estado físico y aparente de la construcción, este avalúo no debe confundirse con un estudio o dictamen estructural especializado sobre la seguridad de la edificación frente a un evento sísmico. Por lo anterior, los dos documentos pueden ser útiles, pero cumplen funciones diferentes.El avalúo bancario hace parte del proceso de financiación y valoración de la garantía, mientras que una evaluación estructural independiente está dirigida específicamente a establecer las condiciones técnicas y de seguridad de la estructura.En consecuencia, si el comprador tiene una preocupación particular por los efectos del terremoto, además de revisar la documentación técnica y urbanística de la edificación, resulta prudente solicitar una evaluación de un profesional independiente con experiencia en estructuras y en la normativa sismorresistente. Esto permitiría contar con un elemento técnico adicional para tomar una decisión informada.La respuesta anterior es únicamente de orientación general. Para determinar si en un caso concreto existe responsabilidad, obligación de la constructora o necesidad de realizar una nueva evaluación estructural, sería necesario conocer, entre otros aspectos, la antigüedad del inmueble, las características de la edificación, la licencia de construcción, los documentos técnicos disponibles, si estaba sometida a supervisión técnica independiente y las condiciones en que quedó la estructura después del terremoto.Comprar vivienda requiere cautela: no se quede solo con el avalúo bancario. Foto:ABEL CARDENASCobro de expensas se debe realizar de acuerdo con el reglamento “Tengo un parqueadero en un conjunto residencial que consta de 140 aptos y 200 parqueaderos, la suma de esos esta registrado en su RPH cada uno con su coeficiente que nos da el 100%. Hace 2 años llego a la Administración y Consejo un grupo de personas que quieren cambiar el pago ignorando el coeficiente registrado en el RPH; como abriendo un centro de costos y manejando el presupuesto sobre esa condición, es decir tenemos un presupuesto de 1000 millones y el coeficiente de mi parqueadero es del 0,10% es decir 1 millón anual / 12 = debo de pagar $83.333 mensual. Pero hace 2 años dicen que eso se puede hacer así y cogieron los 1000 millones y abrieron o separaron el presupuesto que quedo más o menos así, 600 millones para los aptos y 400 millones para los parqueaderos y ese valor lo dividieron en 200 parqueaderos es decir quedaron 2 millones por parqueadero / 12 meses hay que pagar $166 mil mensual, otra vez es decir el doble de lo que nos da el Coeficiente. A la fecha como no se ha pagado la suma que ellos quieren, nos demandaron a 50 propietarios por ese incumplimiento. ¿Este procedimiento ha sido correcto?, nos opusimos y tuvimos que contratar abogado y así estamos.Las cuotas de administración deben fijarse según el coeficiente. Foto:iStockRespuestaEn principio, si el Reglamento de Propiedad Horizontal establece que el propietario de determinado parqueadero tiene un coeficiente del 0,10%, y no existe en dicho reglamento un sistema de módulos de contribución aplicable a ese caso, ese coeficiente debe ser la base para determinar su participación en las expensas comunes.La copropiedad puede, desde luego, llevar internamente una contabilidad o elaborar presupuestos por centros de costos para identificar cuánto se gasta en determinadas áreas, bienes o servicios. Lo que no puede hacerse, sin el correspondiente fundamento legal y reglamentario, es utilizar esa separación presupuestal para modificar la obligación económica de los propietarios.Por tanto, la cuestión no es si la asamblea puede establecer centros de costos para los parqueaderos, sino si puede utilizar esa distribución presupuestal para imponerles una obligación de pago diferente de la que resulta del Reglamento de Propiedad Horizontal y de la Ley 675 de 2001.Si el reglamento no contempla módulos de contribución que permitan distribuir determinadas expensas de manera diferente y los coeficientes son los que deben utilizarse para determinar la participación de cada propietario, una modificación de esta naturaleza no podría sustentarse únicamente en una decisión de la administración, del consejo de administración o de la asamblea.¿Qué ocurre si la asamblea aprobó ese presupuesto? Si la asamblea aprobó expresamente una forma de distribución que desconoce los coeficientes establecidos en el Reglamento de Propiedad Horizontal y no existe una disposición reglamentaria que permita aplicar módulos de contribución, dicha decisión podría ser impugnada por contrariar las disposiciones legales y reglamentarias aplicables.¿Los propietarios podían simplemente dejar de pagar?Aquí se debe hacer una precisión importante. Mientras una decisión de la asamblea se encuentre vigente y no haya sido judicialmente dejada sin efecto, existe un riesgo importante en que los propietarios decidan unilateralmente no pagar las sumas que la administración les está cobrando.Si consideraban que las cuotas estaban siendo calculadas de manera contraria al reglamento o a la ley, lo procedente era controvertir oportunamente la decisión de la asamblea e impugnarla judicialmente, además de ejercer su defensa frente a cualquier proceso de cobro.El hecho de que la copropiedad haya iniciado procesos judiciales contra aproximadamente 50 propietarios no significa, por sí solo, que las sumas cobradas hayan sido correctamente determinadas. En esos procesos deberán analizarse, entre otros aspectos, el Reglamento de Propiedad Horizontal, las decisiones de la asamblea, la forma en que fueron liquidadas las cuotas y los documentos que acrediten el monto de la obligación.Por ello, es importante que los propietarios demandados hayan ejercido oportunamente su defensa y que sus abogados analicen no solamente si existe una deuda sino si las sumas que la copropiedad pretende cobrar fueron legalmente determinadas.En conclusión, si el Reglamento establece los coeficientes de cada apartamento y parqueadero y no contempla módulos de contribución que permita distribuir determinadas expensas de una manera diferente, no sería jurídicamente procedente que, mediante la creación de centros de costos o una decisión posterior de la asamblea, se sustituyera el coeficiente por una distribución igualitaria entre los parqueaderos.En ese evento, la decisión de la asamblea podría ser impugnada por apartarse de las prescripciones legales y reglamentarias.Finalmente, para establecer con precisión la situación, sería necesario revisar el Reglamento de Propiedad Horizontal, especialmente las disposiciones sobre coeficientes y módulos de contribución, las actas de las asambleas, los presupuestos aprobados, la forma en que se liquidaron las cuotas y las demandas presentadas contra los propietarios.Nuevo balance de la emergencia en Colombia. Foto:SERGIO CÁRDENAS/ EL TIEMPOActualidad: Expedido decreto que declara estado de emergencia De acuerdo con las facultades otorgadas por el artículo 215 de la Constitución política, el señor Presidente de la República, con la firma de todos los ministros, dictó el Decreto 1261 del 19 de agosto de 2026 por el cual se declara el Estado de Emergencia Económica , Social y Ecológica por grave calamidad pública en parte del territorio nacional determinado en la norma . El término de este es por 30 días calendario y tiene como finalidad conjurar la crisis y evitar los efectos del desastre a que se refiere el mismo Decreto en sus considerandos . Nota:Con gusto responderemos y daremos prioridad a todas las consultas que hagan las personas que tengan inquietudes sobre aspectos legales derivados de la tragedia ocurrida el pasado 10 de agosto.Consultas Para sus consultas envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com Sigue toda la información de Economía en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal.
