NoticiaLa abogada Nora Pabón Gómez responde dudas e inquietudes de los lectores sobre temas de propiedad horizontal.Viviendas afectadas en Bogotá tras terremoto. Foto: IdigerABOGADA - ASESORA EXTERNA15.08.2026 02:01 Actualizado: 15.08.2026 02:01
Ante todo , con profundo dolor y sentimiento, lamento la tragedia ocurrida en nuestro país el pasado 10 de agosto y me uno a las oraciones de todos los colombianos para pedir a Dios especialmente por las personas que fueron más afectadas en sus vidas y de sus familiares y amigos y en sus bienes. LEA TAMBIÉN Preguntas que se planteanAnteponiendo desde luego la vida y la salud que son lo más importante para todos y que perdieron algunas personas , otras tienen que afrontar las consecuencias por la destrucción total o parcial de sus inmuebles , así como de los muebles que se encontraban al interior. Son muchas las preguntas que me han formulado, incluso personas conocidas, de cómo proceder y qué tener en cuenta después de este terremoto, especialmente cuando han recibido la instrucción de evacuar y comunicaciones de los administradores y con la firma de representantes de los consejos de administración, en el sentido de que podrá solo ingresar una persona por apartamento para retirar lo más urgente y salir de inmediato. En algunos casos se les ha advertido sobre riesgo de colapso y su inminente orden de demolición por la autoridades distritales o municipales; en otros la administración informa que está tan averiado el edificio, que la administración ha decidido adelantar las medidas y trámites para su demolición, previo concepto técnico de las entidades de gestión de riesgo. Las preguntas son inevitables. ¿Qué pasa con los bienes privados y comunes en los cuales se tiene un derecho de dominio? ¿Intervienen las entidades crediticias cuando existen hipotecas? ¿Se debe acudir a las compañías de seguro para informarles de cada caso concreto?Luego, avanzando se plantean otros interrogantes y preocupaciones. Si el edificio cumplía con todas las normas sobre construcciones sismorresistentes; si fueron aprobados sus planos estructurales, memorias de cálculo; ¿ Qué sucedió con la supervisión técnica y el certificado de ocupación? ¿Por qué razón unos edificios se destruyeron por completo y otros no? ( entre las normas más importantes de destacan la Ley 400 de 1997, la Ley 1796 de 2016, Decreto 1077 de 2015 y normas reglamentarias ) La entidad recomienda identificar en qué parte del hogar existen grietas. Foto:canvaRégimen de Propiedad Horizontal ¿Y aplicando la Ley 675 de 2001 cuya finalidad es precisamente garantizar la seguridad de las personas y de las edificaciones ¿se cumplía con todas las normas y medidas aun cuando el hecho fue imprevisto? ¿Hubo responsabilidad de los propietarios al aprobar el presupuesto en cuanto a infrasegurar el edificio para ahorrar en gastos y fijar una cuota de administración de menor valor? La importancia de verificar el cumplimiento de las normas urbanísticasMi experiencia de tantos años en el sector público, en el privado y en el académico me ha permitido trabajar de cerca con ingenieros civiles y arquitectos aprendiendo de ellos, asesorándolos en la estructuración de proyectos de gran altura y también contribuyendo a su formación en los aspectos legales de la construcción y la Gerencia de Proyectos. Analizamos conjuntamente y de la mano del ingeniero de estructuras José Joaquín Alvárez Encizo, incluso en visitas de campo realizadas con todos los permisos y precauciones a edificaciones de más de 6 sótanos y más de 50 pisos, la importancia del cumplimiento estricto de las normas urbanísticas arquitectónicas y de ingeniería en la seguridad de las edificaciones y la responsabilidad que adquieren ellos y sus equipos de colaboradores en la seguridad de cada proyecto. No obstante, se debe tener en cuenta que anteriormente no existía tanto control como actualmente en cuanto a este aspecto y aunque se aplicaban las nomas para aprobar los diseños y cálculos estructurales, a partir de la caída del Edificio Space en Medellín y la consecuente expedición de la Ley 1796 de 2016 denominada Ley de Vivienda Segura, las normas han sido más estrictas.Es posible que los arquitectos e ingenieros y las autoridades respectivas partan de hacer estas verificaciones que no en todos los casos son iguales. También si los edificios contaban con las licencias urbanísticas y cumplieron con estas. Los documentos técnicos de la propiedad horizontal (proyecto de división y planos de alinderamiento, así como el acto que los aprobó de acuerdo con los planos arquitectónicos y la licencia) también serán exigidos, aunque se presume la legalidad en los actos aprobatorios por las Curadurías y Oficinas de Planeación. Evacuación en tres torres de Chiminangos, en el sector 7. Foto:Juan Pablo Rueda / EL TIEMPOCompromiso y Responsabilidad de los órganos de administración Desde que se pone en funcionamiento y se recibe un edificio, conjunto o condominio los administradores apoyados por el Consejo de administración deben prever y solicitar todo lo que sea necesario para cumplir con todas las normas y así garantizar la seguridad de las personas y de los bienes de estas. Menor será su responsabilidad si advirtieron a los propietarios y estos decidieron excluir del presupuesto previsiones para el mantenimiento, conservación y reparación de bienes comunes, limitando los recursos indispensables para la seguridad. Así como otros gastos.Los SegurosUna vez revisados y evaluados los daños la administración debe contactar a su corredor o a la compañía de seguros. Se acudirá al reglamento de propiedad horizontal y a lo aprobado por la asamblea. La Ley 675 de 2001 establece como obligatorios los seguros de incendio y terremoto. Por tanto, es necesario revisar en cada caso la existencia de pólizas, bienes asegurados, valores, coberturas y posibles situaciones de infraseguro, pues de ello dependen eventuales responsabilidades. Pago de expensas comunesLos propietarios deben aprobar el presupuesto en asamblea incluyendo todo lo necesario para proteger los derechos a la vida, a la salud y a la seguridad de las personas. Se me ocurre pensar en la responsabilidad en que incurriría una copropiedad que no tenía las condiciones para garantizar los derechos de las personas con limitaciones físicas de acuerdo con lo exigido por las normas para su traslado o de una silla de ruedas. Son casos que pueden surgir.Demolición de los viejos edificios de la sede centro de la Universidad del Atlántico. Foto:Gobernación¿Reconstrucción o demolición?Establece la Ley 675 de 2001 los casos en que procede la obligación de reconstruir la edificación en vez de demolerla. Previamente asesorados los propietarios, con el concepto de la autoridad distrital o municipal de gestión de riesgos (o de riesgos emergencias y desastres) y la alcaldía respectiva se reunirán en otro sitio si no es posible en el edificio y realizarán su asamblea. Establece el artículo 46 de la Ley de propiedad horizontal que se requiere aprobación de la asamblea de propietarios con mayoría calificada del 70 por ciento del total de coeficientes de copropiedad “ 7. La reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que represente por lo menos un 75 %.” Es la asamblea la que decide reconstruir el inmueble a pesar de que la destrucción sea de más del 75 %. Se debe recordar que la norma establece que en este caso la asamblea debe ser presencial. En el evento de que el inmueble amenace ruina en más del 75% como en efecto se puede demostrar, procedería la extinción de la propiedad horizontal como consecuencia de la orden administrativa o judicial de declaratoria de ruina y demolición. El procedimiento es solicitar ante la Alcaldía que se imparta esta orden. El Decreto 1077 de 2015 establece que (…) cuando una edificación o parte de ella se encuentre en estado ruinoso y atente contra la seguridad de la comunidad, el alcalde o por conducto de sus agentes, de oficio o a petición de parte, declarará el estado de ruina de la edificación y ordenará su demolición parcial o total. El acto administrativo que declare el estado de ruina hará las veces de licencia.”Con posterioridad el administrador realizará el trámite pertinente notarial y de registro. También es posible que la asamblea decida por unanimidad la extinción. Y sí; entra en este proceso el acreedor hipotecario y otros terceros interesados. Las causales de extinción y el procedimiento de extinción del Régimen de Propiedad Horizontal se establecen en el artículo 9º de la Ley 675 de 2001.Reflexión finalTras una tragedia de esta magnitud , la prioridad es la atención de las personas y la protección de la vida. Después vendrán las decisiones sobre bienes afectados, seguros, reconstrucción o demolición y eventuales responsabilidades derivadas de los hechos. Es un proceso complejo que apenas comienza. Mi colaboración como siempre es orientar a los lectores de manera general pero cada caso debe ser estudiado a fondo con todos los elementos y asesoría técnica y jurídica pertinentes. Consultas Para sus consultas envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com. LEA TAMBIÉN LEA TAMBIÉN Sigue toda la información de Economía en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal.
