La falta de terrenos listos para promover vivienda es uno de los problemas de fondo que explica la grave crisis habitacional que sufre España. Su lógica es la misma que explica por qué, si un temporal arrasa las viñas, el precio del vino sube, o si conflictos bélicos impiden la llegada de trigo, los cereales se encarecen. El suelo es la materia prima a partir de la cual se puede producir vivienda. Pero, siguiendo el ejemplo de las viñas, el terreno en sí mismo es la vid, la planta; su fruto, la uva, son los suelos que tienen todas las bendiciones para poner ladrillos. Estas tierras son un bien tan preciado como escaso y difícil de producir, como evidencia la larga lista de desarrollos que prácticamente en todas las grandes capitales de España lleva décadas esperando la luz verde definitiva que permita dar entrada a las grúas. Campamento y Chamartín, en Madrid; Parque Central, en Valencia, o Zorrotzaurre, en Bilbao, son solo cuatro ejemplos de grandes operaciones que llevan décadas esperando acoger vecinos. ¿Cómo puede tardarse tanto tiempo? Fundamentalmente, por tres motivos. El primero es la inseguridad jurídica derivada de la judicialización constante por parte de asociaciones, administraciones colindantes y particulares, y la paralización de desarrollos enteros por defectos formales o parciales. El segundo es la gran burocracia que existe, con plazos interminables que dilatan más de una década procedimientos que podría resolverse en la mitad de tiempo. Y el tercero, la hiperdescentralización normativa, por comunidades autónomas y ayuntamientos, que impide crear un marco unificado y ágil para la inversión. Para intentar corregir la falta de seguridad jurídica y agilizar la tramitaciones, el Gobierno ha incluido una modificación de la Ley del Suelo en el Real Decreto de Vivienda que prevé aprobar en septiembre. Este busca modificar el sistema de recursos contra los instrumentos de planeamiento urbanístico, con el objetivo de evitar que se creen industrias que recurren todo por sistema, independientemente de si tienen un fin lícito o no, y que un plan pueda anularse por defectos menores, que podrían corregirse mientras, en paralelo, se continúa con la tramitación. TE PUEDE INTERESAR Aunque el PNV (Partido Nacionalista Vasco) se ha erigido como principal defensor de esta medida, las fuentes consultadas por El Confidencial aseguran que también puede terminar siendo crítico para el Gobierno, porque sin estos cambios, su plan de crear una parque público de vivienda puede terminar viéndose amenazado. El motivo es que la espada de Damocles que supone que cualquiera pueda recurrir un desarrollo, tenga o no interés directo, con motivos legítimos o espúreos, pasará a pender también sobre la cabeza de Casa 47, la gran promotora pública con la que PSOE y Sumar quiere sacar al mercado 100.000 viviendas en los próximos años. Aunque ninguno de los terrenos que el Ejecutivo ha traspasado a la nueva promotora pública se encuenta fuera de ordenación, eso no impide que cualquiera pueda tomar acciones contra los desarrollos en fases más avanzadas, como está ocurriendo en otros ámbitos, donde los promotores denuncian estar sufriendo este tipo de actuaciones, incluso, en los estudios de detalle. El problema de fondo, según explican varios promotores, es la facilidad con la que cualquiera puede actuar contra un nuevo desarrollo urbanístico. Basta con constituirse en asociación para poder personarse en los expedientes y, a partir de ahí, buscar el más mínimo fallo para obstaculizarlo. Además, una parte importante de las futuras viviendas de Casa 47 se levantará sobre los suelos que le va a traspasar Sareb, terrenos que en muchos casos necesitan gestión urbanística y, por tanto, en cualquier momento se pueden ver con problemas de impugnaciones, dependiendo del grado de desarrollo que tenga el ámbito de cada uno de los terrenos. De hecho, a finales de 2025, el banco malo únicamente había traspasado a la promotora pública 385 de los 2.400 suelos previstos, ya que este trasvase se va a ir haciendo conforme el primero va consiguiendo tener los terrenos en las condiciones técnico-jurídicas exigidas por Casa 47. La falta de vivienda es uno de los motivos de fondo de la crisis habitacional. (iStock) La amenaza es tal que ni siquiera hace falta que el futuro recurrente encuentre un error, basta con poder personarse e iniciar un contencioso-administrativo para poder dilatar los plazos, como ya se ha visto en otros grandes desarrollos de Madrid. Esto, además, tiene un coste económico, porque obliga a destinar recursos humanos y materiales a combatir estas ofensivas, independientemente de si el recurrente tiene un interés lícito o no. Casa 47 ha heredado y gestiona actuaciones sobre terrenos estatales que suman cerca de diez millones de metros cuadrados de suelo. Un ejemplo es la Operación Campamento, en Madrid, que hace un mes logró la aprobación definitiva al proyecto de urbanización y donde están proyectadas 10.700 viviendas asequibles sobre una superficie de 2,11 millones de metros cuadrados. La entidad estatal es propietaria de cerca del 98% de estos terrenos y todos los hogares que promueva serán públicos a perpetuidad. En Operación Chamartín el Estado tiene otra pequeña participación. Este desarrollo también tiene un papel protagonista en el decreto de vivienda que el Gobierno quiere aprobar en septiembre, ya que el borrador actual incluye una modificación del régimen de cancelación registral de los derechos de reversión sobre terrenos expropiados. La amenaza para Casa 47 es la impunidad con la que cualquiera puede llegar a boicotear el suelo en gestión El principal opositor a modificar la Ley del Suelo en el Real Decreto de Vivienda es Podemos, porque considera que permitiría "legalizar proyectos urbanísticos ilegales con carácter retroactivo y reducir los controles sobre los futuros proyectos". El Ejecutivo retrasó a septiembre la aprobación de la norma, que quería haber llevado al último Consejo de Ministros en julio, para negociar con todas las fuerzas modificaciones que permitan acercar posturas en diferentes artículos del borrador de la norma. El problema de desarrollo de suelo es tal que se ha convertido en el gran cuello de botella del país para producir vivienda asequible. En toda España, hay identificados terrenos en diferentes fases de planeamiento con una capacidad para levantar siete millones de casas. Sin embargo, menos del 0,5% de todo este potencial, unas 350.000 unidades, se encuentra actualmente en fase finalista y en edificación, según un estudio de Atlas Analytics. TE PUEDE INTERESAR "No habrá solución a la crisis de vivienda sin una Ley del Suelo" POR E. Sanz R. Ugalde Fotografías: Guillermo Gutiérrez Carrascal Esta misma consultora estima que se crearán 3,2 millones de hogares en nuestro país hasta 2037, lo que unido al déficit de 640.000 hogares que ya arrastramos, obligará a sostener un ritmo de promoción superior a 230.000 viviendas anuales para satisfacer toda la demanda. Esta cifra es casi el doble de las poco más de 100.000 casas que se terminan anualmente en España, lo que ayuda a hacerse una idea de la dimensión del problema. Sólo para corregir el déficit acumulado, es decir, para poder actuar de manera inmediata, sería necesario construir un promedio de 178,000 nuevas viviendas al año, cifra exigente, ya que supone elevar en torno a un 60% el volumen actual, pero relativamente alcanzable. De hecho, el Gobierno y todas las administraciones están apostando por intentar acelerar la promoción de obra nueva para combatir la crisis habitacional. Sin embargo, todos estos esfuerzos serán estériles si cualquiera puede personarse en un desarrollo y dilatar, cuando no tumbar, su tramitación.