A cidade de São Paulo possui 42.354 anúncios disponíveis no Airbnb, segundo dados da iniciativa global Inside Airbnb divulgados neste mês. A maioria desses apartamentos, casas e quartos oferecidos para estadias temporárias na capital paulista é gerida por perfis de locadores que possuem múltiplos anúncios na plataforma, com presença de empresas especializadas na gestão de imóveis de terceiros. O levantamento aponta que 72,9% dessas ofertas são controladas por contas que reúnem mais de uma hospedagem anunciada. O cenário chama a atenção de especialistas por indicar uma profissionalização desse tipo de atividade. Os dados da Inside Airbnb, coletados em junho, mostram ainda quem são os perfis que concentram grande número de anúncios na plataforma. Todos os dez primeiros da lista são de empresas especializadas no segmento. O levantamento não indica necessariamente quais são os maiores players ranqueados, porque uma mesma empresa pode ter mais de um perfil com anúncios ativos. — Foto: Editoria de Arte O que diz o Airbnb Em nota, o Airbnb afirma que o Inside Airbnb não faz parte da empresa e considera que a iniciativa global “não é uma fonte confiável de dados". "São produzidas estimativas construídas com um método impreciso e sujeito a erros, duplicação e desatualização”, diz outro trecho da nota. Também diz que um anúncio ativo no site não necessariamente tem disponibilidade e que é comum que proprietários com um único imóvel contem com o apoio de terceiros, “assim um mesmo perfil pode concentrar anúncios de imóveis que pertencem a diferentes proprietários individuais”. Aline Cruvinel, diretora de pesquisa e comunidade da Inside Airbnb, defende a confiabilidade dos dados e afirma que as informações coletadas pela iniciativa são usadas pelo poder público em diversas partes do mundo, a exemplo de Nova York (EUA), onde a prefeitura levou em conta o levantamento para elaborar políticas públicas para o segmento. Empresa administra prédios inteiros Em primeiro lugar nos dados paulistanos, aparece um perfil da empresa Tabas, com 496 ofertas, quase metade (45%) no bairro da República, na região central. Criada em 2020, a empresa administra prédios inteiros na cidade de São Paulo. Em março, o negócio foi comprado pela gigante na gestão de ativos Brookfield e passará a se chamar REdoor. A empresa se intitula uma proptech (startup imobiliária) e gerencia 3,5 mil unidades pelo país. Atua na gestão integral do condomínio, sem unidades pulverizadas. — O que vemos é uma clara profissionalização, muitos hóspedes esperam atendimento 24 horas por dia. O anfitrião individual continua existindo, mas a complexidade operacional e regulatória na capital eleva o padrão. Operar em escala com condomínios inteiros nos traz maior segurança operacional e jurídica — diz Leonardo Morgatto, CEO da REdoor. Leonardo Morgatto, CEO da REdoor, em apartamento administrado pela empresa: há uma clara profissionalização nos aluguéis — Foto: Foto: Nilani Goettems/Valor/2-10-2024 Dado sugere gestão profissional menor no Rio Outra capital brasileira com dados disponíveis na Inside Airbnb é o Rio de Janeiro. Enquanto em São Paulo a parcela de imóveis geridos por perfis com mais de um anúncio ativo é de 72,9%, no Rio o índice é de 56,3%. A capital fluminense tem, no entanto, um volume maior de ofertas (48.729). Metade dos anúncios no Rio cobra até R$ 453 por noite, valor maior que os R$ 331 de São Paulo. Entre os perfis com mais anúncios, a Meu Anfitrião foi fundada em 2018 e tem a maioria dos imóveis localizados na cidade de São Paulo. São 35 funcionários, 15 deles da área de manutenção. Airbnb lança versão real da casa da Polly Pocket 1 de 6 Casa real da Polly Pocket quer oferecer aventura de 'proporções reais' — Foto: Airbnb/Reprodução 2 de 6 Hóspedes podem experimentar as famosas roupas de borracha do armário da Polly — Foto: Airbnb/Reprodução X de 6 Publicidade 6 fotos 3 de 6 Na sala de estar, hóspedes podem curtir uma maratona de filmes com pipoca a céu aberto — Foto: Airbnb/Reprodução 4 de 6 Versão real da casa da Polly Pocket tem geladeira retrô. Mas spoiler: refeições não são fornecidas — Foto: Airbnb/Reprodução X de 6 Publicidade 5 de 6 Sem cama, casa da Polly tem sofá-cama e uma barraca com sacos de dormir — Foto: Airbnb/Reprodução 6 de 6 Com sacos de dormir, casa real da Polly traz estética de 'festa do pijama' na vibe anos 90 — Foto: Airbnb/Reprodução X de 6 Publicidade Veja fotos A startup conta com lavanderia própria, além de tuk-tuks que rodam a cidade para dar conta do constante entra e sai dos estúdios gerenciados pelo negócio. A empresa pratica taxas que chegam a 20% do repasse feito ao proprietário por reserva para gerenciar um imóvel. No pacote mais completo, a empresa retém a taxa de limpeza paga pelo hóspede e cuida de toda a operação física, desde o fornecimento de roupa de cama e toalhas até a faxina e a manutenção. O desafio da logística Para Otávio Mustafá, fundador, e Luiza Junqueira, sócia-fundadora da empresa, o maior desafio do negócio é a logística. A empresa gerencia cerca de 300 imóveis na capital paulista. No Inside Airbnb foram contabilizados 221 anúncios, pulverizados em diversos bairros, como Pinheiros, Jardins, Vila Mariana e Vila Olímpia. — A rotatividade é muito alta, uma média de 18 a 21 noites por mês (em cada imóvel) — conta Mustafa. Otavio Mustafa, da Meu Anfitrião, ressalta que a alta rotatividade de hóspedes exige boa logística na operação — Foto: Edilson Dantas — Para ter rentabilidade, o ideal é limpar e disponibilizar para o próximo hóspede no mesmo dia, com um intervalo muito curto de preparo — completa Luiza. Os filtros do Airbnb: sem esquecer do secador A advogada Júlia Lorandi, de 37 anos, tem dois imóveis na cidade de São Paulo geridos pela Meu Anfitrião. — Tem toda uma parte de consultoria de como deixar o seu imóvel mais atrativo para o hóspede, como máquina lava e seca, ou coisas simples, como um secador de cabelo. São filtros no Airbnb, se você não coloca esses utensílios, não ranqueia tão bem — diz Lorandi. O Charlie, outra empresa na lista dos maiores anfitriões, com 192 anúncios em um único perfil, tem a Cyrela como uma das investidoras e foi criado em 2020. A empresa tem 200 funcionários e faz o projeto e execução de obra, precificação e divulgação de edifícios inteiros voltados para Airbnb. Hoje, são 2.500 unidades ao todo, incluindo 90 edifícios em três capitais. — Quando uma incorporadora parceira (hoje, são mais de 60) vai levantar um prédio de estúdios, o Charlie atua até como um argumento de vendas porque a gente entra no início da operação, no estande, para falar com os proprietários. Montamos um estudo de viabilidade, de rentabilidade — explica Júlia Solomon, CMO do Charlie. Gestora de aluguéis por acaso Debora Santolaya, da Host and Invest, que acumulou 180 anúncios em junho, segundo os números do Inside Airbnb, conta que entrou por acaso nesse mercado. Ela comprou um estúdio de 26 metros quadrados em São Paulo em 2019, mas ficou desempregada na pandemia e voltou a morar com os pais no litoral, alugando o imóvel no Airbnb. Um vizinho lhe pediu ajuda para divulgar o apartamento na plataforma e, a partir daí, ela passou a fazer a gestão de imóveis de terceiros. Gerencia 220 unidades, a maioria na capital paulista. — Nossa taxa de serviço é de 20% sobre o valor líquido recebido das plataformas. Eu faço algo que qualquer proprietário poderia fazer, mas lidar com o público não é para todos e o nosso dia a dia é muito exigente do ponto de vista operacional. É justamente essa exigência que faz com que as empresas de gestão cresçam tanto na cidade — conta ela. Aline Cruvinel, da Inside Airbnb, afirma que os dados que indicam acúmulo de anúncios nas mãos de um grupo restrito de perfis na plataforma deveriam ser um sinal amarelo para os formuladores de políticas públicas. No caso paulistano, 72,9% dos imóveis estão anunciados em um grupo de perfis que corresponde a 27,7% dos anfitriões. — O fato de um dos principais anfitriões ser um negócio (a Tabas) que foi adquirido por empresas de fora do país demonstra um alto grau de comercialização, que não é algo que está iniciando na cidade — diz Aline. Airbnb movimentou R$ 11 bi em SP em 2025 O Airbnb afirma que em 2025 a atividade na plataforma movimentou cerca de R$ 11 bilhões na economia da cidade de São Paulo, além de sustentar 71 mil postos de trabalho e R$ 935 milhões em tributos, segundo dados de uma pesquisa feita pela Fundação Getulio Vargas (FGV) encomendada pela empresa. A companhia diz ainda que no Brasil há um perfil majoritariamente de hosts individuais e que quase 75% deles não consideram que receber hóspedes seja a ocupação principal. “Quase 50% dos anfitriões afirmam que disponibilizam suas acomodações para pagar contas e quase 60% afirmam que a renda obtida no Airbnb os ajudou a continuar morando em sua casa no ano anterior. Além disso, dados recentes do Airbnb mostram que, hoje, no Brasil, mais de 76 mil anfitriões têm mais de 60 anos, um aumento de 155% na comparação com 2020”. Decisão do condomínio Alexandre Junqueira Gomide, advogado especializado em Direito imobiliário, diz que a falta de regulamentação em esfera nacional sobre o Airbnb deixa algumas questões em aberto, como a tributação e a necessidade de aval do condomínio. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a locação temporária via plataformas exige aprovação por no mínimo dois terços dos condôminos em assembleia. Apesar de ser um precedente forte, a decisão não tem caráter vinculante a todos os órgãos do Judiciário. — Quando o condomínio consegue reunir um quórum qualificado de dois terços dos condôminos para proibir, significa que esse tipo de prática vem causando problemas. Mas essa decisão recente do STJ já começou a dar um problema enorme, tem uma enxurrada de ações — explica. Em relação aos impostos, a Reforma Tributária prevê que os serviços de locação temporária serão tributados pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) para anfitriões que tenham quatro ou mais imóveis. Em nota, o Airbnb afirmou que “paga todos os tributos devidos no país, seguindo o regime de tributação aplicado à sua atividade, inclusive o ISS no local da sua sede, em São Paulo”. Serviço de hospedagem ou locação por temporada? Mariana Chiesa, professora da FGV, aponta que se consolidou o entendimento de que o Airbnb é um serviço de hospedagem e não uma locação por temporada, e que a decisão do STJ a respeito da autorização condominial é problemática. Por outro lado, diz que seria ideal uma articulação do poder público em esfera federal e local para olhar para esse mercado: — Na ausência de regulação mais ampla, as soluções estão sendo customizadas sem que se pense o impacto. É interessante para a cidade que haja edifícios inteiros voltados para o Airbnb? Tem vários países no mundo diferenciando o anfitrião profissional ou não, por exemplo.