A família de Malise Máximo administra oito imóveis de aluguel na zona leste de São Paulo, a maioria residencial de baixa renda e outra parte comercial, como um galpão de oficina e uma clínica. O patrimônio foi construído pelo sogro dela, imigrante português, num modelo comum de bairro: comércio embaixo, sobradinhos em cima.
Por décadas, ele cuidou de tudo pessoalmente, das visitas aos imóveis ao recebimento do aluguel. Há nove anos, com os avanços da tributação brasileira, a família decidiu profissionalizar a gestão e organizar o patrimônio em empresa, com o contador que a atende há 30 anos.
Pesou o argumento de Malise, funcionária pública aposentada da prefeitura de Lavras (MG), acostumada a ver os impostos do lado de quem cobra. "Muitas pessoas estão sendo pegas de surpresa agora", diz.
A mudança no setor imobiliário vai muito além dela. O aluguel ganha espaço na moradia do brasileiro: os domicílios alugados cresceram 54% entre 2016 e 2025, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), e já são quase um quarto do total. É esse mercado que a reforma tributária vai reorganizar.
A reforma cria o chamado IVA dual, com dois impostos novos: a CBS (federal) e o IBS (de estados e municípios), que substituem PIS e Cofins (contribuições federais sobre o faturamento das empresas), o ICMS (imposto estadual sobre mercadorias e alguns serviços) e o ISS (imposto municipal sobre serviços).
