Cinco pontos que você precisa saber sobre aluguel de imóveis na reformaMaria Carolina Gontijo, a Duquesa de Tax, fala sobre as mudanças para os locatários e os aluguéis com a reforma tributária. Crédito: Jefferson Perleberg (Edição)Gerando resumoLocalizado nos arredores do Largo São Francisco, no centro de São Paulo, o edifício José Bonifácio 104 (JB 104) foi construído na década de 1930 para receber escritórios. Quase um século depois, o prédio tombado agora carrega marcas de abandono, mas passará por um retrofit para transformar as salas corporativas em 56 apartamentos. PUBLICIDADEO prédio de oito andares deve perder todas as paredes internas para a reorganização dos apartamentos. A reforma envolverá a modernização dos sistemas de elétrica e hidráulica, adaptações estruturais e a demolição de paredes internas. A ideia é converter as plantas abertas dos antigos escritórios em unidades residenciais. O valor total do investimento é R$ 12,5 milhões. A aquisição do ativo de aproximadamente 4 mil metros quadrados custou R$ 3,5 milhões. Outros R$ 9 milhões serão gastos em reformas.A empresa de retrofit Citas, em parceria com a Ibirá Negócios Sociais, captou R$ 10 milhões com investidores, parte via dívida com family offices e parte por meio de equity. O restante deve ser abatido por meio de incentivos públicos vinculados à obra.PublicidadeO município aprovou até R$ 3,07 milhões em incentivos financeiros para o JB 104. Esse valor é descontado como crédito fiscal, outorga onerosa, subsídios condicionados ou isenção de tributos. De acordo com a Prefeitura, o projeto obteve pontuação máxima ao prever unidades de Habitação de Interesse Social (HIS), ser tombado pelo Conpresp e incluir fachada ativa no térreo. Projeto foi contemplado no terceiro edital de subvenção da prefeitura e recebeu incentivo financeiro de R$ 3,07 milhões, o equivalente a 25% do custo das obras Foto: Taba Benedicto/ EstadãoO José Bonifácio 104 é o primeiro ativo financiado pelo Kasa Delas, iniciativa de investimento da Citas com foco em investidores interessados em retorno financeiro e transformação socioambiental. Segundo Isadora Rebouças, CEO da companhia, a ideia surgiu ao perceber o impacto positivo que um contrato de aluguel pode gerar na vida de uma pessoa, especialmente para as mulheres. “Há alguns anos, alugamos um apartamento para uma refugiada que estava no Brasil há 12 anos, mas sempre morou de favor na casa dos outros, geralmente na residência de companheiros. Essa dependência habitacional a tornou vítima recorrente de violência doméstica”, comenta Rebouças. “Ao assinar o contrato de locação, ela me contou que virava ‘dona da própria vida’.”PublicidadeRetrofit do José Bonifácio 104 pretende reorganizar os oito pavimentos do edifício em um mix de tipologias capaz de acomodar entre 70 e 100 moradores Foto: Taba Benedicto/ EstadãoA executiva relata que a mulher passou a morar mais perto do trabalho, aumentou a produtividade como artesã e chegou a contratar uma assistente. Depois dessa experiência e da própria gravidez, Rebouças decidiu ir além de desenvolver prédios para investidores e passou a tentar gerar um impacto social positivo.Multifamily para mulheres chefes de famíliaLocalizado no perímetro do Programa Requalifica Centro, o José Bonifácio 104 foi contemplado no terceiro edital de subvenção da prefeitura, programa de incentivo ao retrofit de prédios antigos, transformação de imóveis ociosos em moradias e ampliação de habitação social no Centro. Isadora Rebouças, CEO da Citas, afirma que a comunicação, protocolos e gestão dos projetos desenvolvidos por meio do Kasa Delas serão focados em mulheres Foto: Taba Benedicto/ EstadãoDisponível apenas no modelo de locação, o JB 104 é o primeiro projeto da Citas aprovado como Habitação de Interesse Social (HIS) 2, que limita a destinação das unidades a famílias com renda de até seis salários mínimos. A proposta da empresa é que pelo menos 50% dos apartamentos sejam voltados para mulheres chefes de família nesta faixa de renda. PublicidadePUBLICIDADEPara alcançar este resultado, a empresa vai incentivar que as mulheres coloquem seus nomes no contrato de locação para não ficarem desamparadas em caso de conflitos com o parceiro, além de promover ajustes na tipologia dos imóveis.A promessa é que os pacotes de aluguel custem menos de R$ 1,9 mil, incluindo aluguel, condomínio, IPTU e mobília pronta. “Diferente do mercado de locação tradicional, que foca em estúdios, o Kasa Delas prioriza apartamentos de dois dormitórios, melhor para acomodar famílias”, comenta Rebouças. “A mobília é planejada para famílias, incluindo itens como berço. Também vamos desenvolver uma comunicação interna com panfletos e outras informações de combate à violência e apoio a mulheres”. Retrofit no Centro de São PauloDe acordo com dados da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) de São Paulo, o Programa de Subvenção Econômica, no qual o JB 104 se enquadrou, conta com aporte de R$ 1 bilhão para permitir o financiamento de até 25% do custo das obras com recursos municipais. Até o momento, mais de R$ 67 milhões foram destinados por meio de três chamamentos públicos.PublicidadeA expectativa da Citas é que o edifício José Bonifácio 104 entre em operação em julho de 2027 Foto: Taba Benedicto/ EstadãoO programa é um complemento ao Programa Requalifica Centro, que prevê benefícios como isenção de IPTU, ITBI e taxas municipais, além de redução do ISS, para estimular a recuperação de edificações na região central. Considerando os dois programas, 49 edifícios estão em processo de requalificação no Centro, dos quais 13 já concluíram as obras de retrofit, totalizando 5.229 moradias. As iniciativas integram a Área de Intervenção Urbana (AIU) do Setor Central, que estabelece incentivos para o adensamento construtivo e populacional, com meta de atrair até 220 mil novos moradores para a região. A revitalização de prédios antigos para novos usos não ocorre apenas no centro, mas foi onde o modelo mais ganhou força nos últimos anos, e isso abriu espaço para empresas especializadas. PublicidadeVeja maisDo luxo à ruína: a economia dos esqueletos urbanos de alto padrão em São PauloUSP inicia demolição de muro que separa campus da Marginal PinheirosRetrofit de prédios antigos deslancha com incentivo e já soma 59 projetos“Os incentivos ao retrofit na região central criaram condições econômicas para o segmento se desenvolver de uma maneira mais competitiva em relação ao desenvolvimento imobiliário tradicional, de demolir casas e construir torres”, afirma Pedro Ichimaru, sócio da Somauma, empresa que atua com retrofits no Centro.O executivo acredita que o ecossistema está favorável ao investimento e cria oportunidades não apenas para incorporadoras, mas para outras empresas que compõem essa cadeia de produção de retrofit. Ichimaru enxerga que também há um interesse dos consumidores em participar desse movimento.Construído em 1951, o Edifício Virgínia é um dos quatro prédios históricos da região central que a Somauma encabeça o processo de retrofit. “O recorte do público-alvo do projeto é muito menos definido por faixas etárias ou aspectos demográficos, e muito mais por pessoas preocupadas com o valor histórico do patrimônio recuperado e com o impacto socioambiental que o investimento pode gerar", afirma. “Mesmo aqueles com perfil mais investidor viram a oportunidade por meio de uma lente de investimento de impacto, e com potencial de grande valorização”, diz.PublicidadeProjeto de retrofit do Edifício Virginia deve ser concluído em abril e metro quadrado é negociado de R$ 14 a R$ 15 mil Foto: Felipe Rau/EstadãoSubutilizado desde 2010, o Edifício Virginia foi adquirido pela Somauma em 2020. O projeto de retrofit prevê a transformação dos 47 apartamentos originais em 121 novas unidades — de estúdios a apartamentos de 3 dormitórios.Localizado na Rua Martins Fontes, o prédio tem tipologias de 26 m² a 182 m² e, segundo a incorporadora, 95% das unidades já foram vendidas. O metro quadrado para venda está sendo negociado de R$ 14 mil a R$ 15 mil.