잇따른 해외 부동산 손실에 주목받는 워크아웃 역량테일윈드, 미국 워크아웃 경험으로 국내 투자자 지원부실 자산 대응 넘어 미래 투자 기회 연결 오종윤 (왼쪽) · 김승현 테일윈드 리얼에스테이트 파트너스 공동대표가 15일 오후 서울 여의도 IFC에서 코리아헤럴드와 인터뷰에 앞서 포즈를 취하고 있다. (이상섭 기자) 최근 해외 부동산 부실 자산이 잇따라 발생하면서 워크아웃 역량의 중요성이 커지고 있다. 국내 기관투자가들이 투자금 회수를 위한 파트너를 찾는 가운데, 테일윈드 리얼에스테이트 파트너스(Tailwind Real Estate Partners)는 미국 워크아웃 절차에 대한 전문성과 경험을 바탕으로 차별화된 역할을 강조하고 있다.코로나19 팬데믹 이전 국내 기관투자가들은 해외 부동산 투자 비중을 적극적으로 확대했다. 특히 뉴욕 맨해튼의 트로피 오피스 자산 등 미국 내 핵심 부동산을 사들이며 해외 부동산 시장에 진출했다. 하지만 글로벌 긴축 기조와 재택근무 확산 추세로 높아진 오피스 공실률에 국내 금융사들이 집중 투자한 자산들이 직격탄을 맞았다.이러한 배경 속에서 테일윈드는 부동산 워크아웃 전문 자문사로서 투자자들이 구조조정을 통해 부실 자산 문제를 해결할 수 있도록 지원하고 있다.오종윤 공동대표는 15일 서울 여의도 사무실에서 코리아헤럴드와 가진 인터뷰에서 "저희의 역할은 자문하는 한국 기관들을 대변해 이들이 최대한 원금을 회수할 수 있도록 돕는 것"이라며 "투자자들을 대신해 손실을 최소화하는 방향으로 협의하는 것이 핵심 임무"라고 말했다.오 대표는 해외 부동산 투자가 어려움을 겪게 된 근본적인 원인이 시장 환경의 급변화에 따른 위기에 가장 먼저 노출되는 트렌치에 투자한 것에 있다고 설명했다. 많은 국내 기관투자가들이 해당 자산을 담보로 한 대출에 투자했으며, 이 가운데 상당 부분은 후순위 대출이나 메자닌 금융 형태였다.후순위 투자는 높은 수익을 기대할 수 있는 대신 건물 가치가 하락하면 손실도 가장 먼저 부담하는 구조로, 대출이 부실화되면서 국내 투자자들은 미국의 구조조정 절차에 대한 경험 부족으로 워크아웃 과정에서 불리한 위치에 놓이는 경우가 많았다.테일윈드는 이러한 격차를 메우기 위해 국내 기관투자가들이 미국 부실 부동산 시장의 복잡한 구조를 이해하고 대응할 수 있도록 자문을 제공하고 있다.일반적인 자문사들이 미국 측에서 전달받은 구조조정안을 한국 투자자들에게 단순 전달하는 데 그치는 것과 달리, 고객의 우선순위를 파악하고 보다 적극적으로 개입하는 방식을 취하는게 특징이다.오 대표는 “테일윈드의 목표는 한국 기관투자가들의 의견의 바탕으로 대주로써 미국 내 워크아웃 협의에 적극적으로 개입하고 협의를 주도하는 교두보 역할을 것"이라며 "테일윈드는 단순히 정보를 제공하는 것을 넘어 고객들이 가장 유리한 결과를 얻을 수 있도록 지원하는 데 집중한다"고 덧붙였다.테일윈드는 원활한 워크아웃 진행을 위해 미국 상업용 모기지담보증권(CMBS) 분야의 대형 스페셜 서비서 중 하나인 CWC캐피탈(CWCapital)과 독점적 파트너십을 맺고 있다. 이를 통해 구조조정, 협상, 필요할 경우 자산 매각까지 관리한다.이번 인터뷰에 함께 참석한 김승현 공동대표는 한국과 미국의 워크아웃 과정에서 가장 큰 차이점 중 하나가 부실 차주와 대주 간 소통 방식에 있다고 설명했다.김 대표는 "미국에서는 일반적으로 차주가 압류(foreclosure) 이전에 일정한 시간을 확보하며, 그 기간 동안 대주와 협상하고 다양한 구조조정 방안을 추진할 수 있다"며 "따라서 초기 단계에서 적극적으로 대응하는 것이 중요하다"고 말했다.이어 "결국 같은 자산이라도 상황을 처음부터 어떻게 관리하느냐에 따라 결과는 크게 달라질 수 있다"고 강조했다.팬데믹 이후 국내 기관투자가들은 미국 부동산 시장에 대한 투자를 기초 자산을 직접 보유하는 방식보다는 재간접펀드 등 간접 투자 수단을 활용하는 데 주로 집중해왔다. 그러나 테일윈드는 현재 진행 중인 부실 자산 정리와 구조조정 사이클이 마무리되면 투자 활동이 다시 활기를 되찾으며 새로운 기회가 나타날 것으로 전망했다.회사는 부실 자산 워크아웃 과정에서 구축한 관계를 기반으로 향후 시장 회복기에 국내 투자자들에게 새로운 투자 기회를 소개하는 역할을 하겠다는 계획이다.김 대표는 "부실 자산은 본질적으로 사이클을 따른다"며 "부실 자산 거래가 활발하다고 우리에게 더 많은 사업 기회가 생기는 것으로 보는건 단편적인 사고"라고 짚었다.이어 "워크아웃 자문을 통해 쌓은 경험과 관계를 활용해, 부실 자산들이 몰려있는 이 시기가 해소 되고 새로운 투자 기회가 나타날 때 고객들에게 신뢰받는 파트너가 되는 것이 우리의 목표"라고 덧붙였다.