di Rossella ConteFIRENZEPer anni gli affitti brevi sono stati sinonimo di maggiori guadagni. Ma oggi, almeno a Firenze, il divario con le locazioni tradizionali si è quasi azzerato. Anzi, in alcuni casi è il canone concordato a garantire il rendimento migliore. È quanto emerge da una simulazione che mette a confronto le diverse formule di locazione considerando imposte, tassazione e costi di gestione. Il risultato è che il vantaggio degli affitti turistici si riduce a poche decine di euro al mese, mentre il canone concordato può assicurare un reddito netto superiore di oltre 170 euro. Il punto di partenza è il confronto tra i ricavi lordi.
Le stime di Scenari Immobiliari e Aigab indicano che un trilocale destinato agli affitti turistici genera ricavi lordi medi di circa 2.975 euro al mese contro i 1.250 euro di una locazione residenziale. Il divario appare enorme, ma è destinato a ridursi. Tra il ricavo lordo e quello effettivamente incassato incidono infatti imposte, costi di gestione e tassazione, che nelle locazioni turistiche risultano sensibilmente più elevati. Una differenza che, però, si assottiglia sensibilmente quando entrano in gioco tasse e spese.
Considerando un trilocale di circa 80 metri quadrati con rendita catastale di mille euro, il reddito netto, prima di Imu e Tari, dell’affitto breve gestito da un privato è pari a 1.046,50 euro al mese, mentre il canone libero si attesta a 987,50 euro e il canone concordato sale a 1.125 euro. Aggiungendo Imu e Tari il quadro cambia ulteriormente: il rendimento dell’affitto breve scende a 871,10 euro, quello del canone libero a 839,10 euro, mentre il canone concordato resta il più conveniente con un netto di 1.045,20 euro mensili. Tradotto: tra affitto breve e canone libero restano appena 32 euro di differenza, mentre il canone concordato garantisce circa 174 euro in più rispetto alla locazione turistica. Secondo il commercialista Damiano Cesa Bianchi, il confronto non può fermarsi ai ricavi. Gli affitti brevi comportano infatti costi di gestione elevati, dalle pulizie ai cambi di biancheria, fino alle commissioni delle piattaforme e all’organizzazione dei check-in. A questo si aggiungono un’Imu ordinaria più pesante e la Tari che, nelle locazioni turistiche, resta generalmente a carico del proprietario. Nelle locazioni residenziali, invece, la Tari viene normalmente sostenuta dall’inquilino e il canone concordato beneficia di una consistente riduzione dell’Imu prevista dal Comune. A modificare il quadro è anche il contesto normativo e fiscale.
