Las administraciones reclaman construir más viviendas, acelerar la rehabilitación de los edificios y facilitar el acceso a la vivienda. Pero, antes de que empiecen las obras, cada vez más proyectos quedan atrapados en un mismo punto: la concesión de la licencia municipal. Arquitectos y promotores denuncian que los plazos superan habitualmente el año en muchos municipios catalanes, una demora que encarece las promociones, retrasa proyectos de vida y hace que algunos inversores acaben buscando otros destinos. El Col·legi d'Arquitectes de Catalunya (COAC) advierte que el problema es estructural y propone cambios para agilizar una burocracia que considera incompatible con la emergencia habitacional. Mataró, la capital del Maresme, donde los profesionales aseguran que las esperas se han convertido en la norma, resume las contradicciones de un sistema que reclama mayor vivienda mientras dificulta su construcción.La lentitud administrativa ha dejado de ser, según los profesionales consultados, una incidencia puntual para convertirse en un problema estructural. Los expedientes se acumulan, los proyectos esperan durante meses antes de recibir la primera respuesta municipal y las inversiones quedan inmovilizadas en un momento en el que todas las administraciones insisten en la necesidad de incrementar el parque residencial. La incongruencia es evidente: mientras los gobiernos reclaman construir más viviendas y acelerar la rehabilitación de los edificios, los mismos proyectos que deberían dar respuesta a esta necesidad chocan con una burocracia que, según el COAC, se ha convertido en uno de los principales colapsos del país.Los promotores dejan de invertirLos arquitectos que trabajan habitualmente en Mataró explican que los plazos actuales han cambiado incluso la forma de ejercer la profesión. Hace unos años, las primeras reuniones con un cliente servían para hablar de distribuciones, materiales o eficiencia energética. Ahora, aseguran, parte importante de la conversación consiste en gestionar expectativas. “Lo primero que explicamos es que la licencia puede tardar un año”, resume uno de los profesionales entrevistados. Esa advertencia, añade, es determinante. Hay clientes que deciden continuar a pesar de la espera. Otros prefieren aplazar el proyecto. Y cada vez hay más que terminan buscando alternativas fuera de la ciudad.La situación es especialmente delicada en el caso de los promotores inmobiliarios. Las operaciones urbanísticas se calculan con calendarios muy precisos y cualquier retraso altera por completo su viabilidad económica. Un año de espera significa seguir pagando intereses bancarios por el suelo adquirido, inmovilizar capital, renegociar presupuestos con las constructoras y asumir incrementos de costes de materiales y mano de obra. Cuando finalmente llega la licencia, el proyecto a menudo ya no es el mismo que inicialmente se presentó. Los arquitectos aseguran que esta incertidumbre está provocando un fenómeno cada vez más habitual: promotores que simplemente dejan de invertir en Mataró.“Cuando explicas los plazos, muchos te dicen que prefieren mirar en otros municipios”, comenta un arquitecto con décadas de experiencia. No habla de una decisión ideológica ni política, sino estrictamente empresarial. “El dinero busca seguridad. Si saben que en un municipio pueden empezar las obras en cuatro meses y aquí necesitan más de un año, es normal que se acaben marchando.” Esta reflexión aparece repetidamente en las entrevistas realizadas por este diario. Ninguno de los profesionales consultados considera que Mataró haya dejado de ser una ciudad atractiva para su construcción. Sin embargo, las consecuencias no afectan sólo a las grandes operaciones inmobiliarias. También las padecen particulares que quieren reformar sus casas, familias que construyen una vivienda unifamiliar o comunidades de propietarios que intentan rehabilitar edificios antiguos. Los arquitectos relatan casos que ilustran hasta qué punto los retrasos administrativos interfieren en la vida cotidiana. Una pareja compró un solar convencida de que podría trasladarse a la nueva casa antes del nacimiento de su primer hijo. Cuando llegó la licencia, el niño ya había nacido y la construcción todavía no había empezado. Otro cliente sigue pagando simultáneamente la hipoteca del terreno y el alquiler del piso donde vive porque el proyecto sigue pendiente de autorización municipal. Son historias particulares que, sumadas, dibujan un problema colectivo.La presidenta del COAC, Sandra Bestraten, considera que ésta es precisamente la cuestión central. “Una familia no se espera un año para empezar su proyecto de vida”, afirma. Su reflexión va más allá de la crítica administrativa. Para Bestraten, los retrasos en las licencias acaban afectando directamente al acceso a la vivienda, porque encarecen las promociones y reducen la capacidad de construir nuevos pisos en un momento en el que la demanda supera ampliamente la oferta.Sandra Bestraten, presidenta de la demarcació de Barcelona del Col·legi d’Arquitectes de CatalunyaREDACCIÓN / Otras FuentesLa presidenta del COAC recuerda que Catalunya necesita incorporar miles de viviendas en los próximos años si quiere contener el aumento de los precios. Sin embargo, advierte que este objetivo será muy difícil de alcanzar mientras los procedimientos administrativos sigan funcionando con los tempos actuales. “No puede ser que necesitemos vivienda e inversión y que estos obstáculos hagan marchar a los promotores hacia otros municipios o incluso hacia otras comunidades autónomas”, lamenta.El diagnóstico del COAC es contundente, pero evita señalar exclusivamente a los ayuntamientos. Bestraten insiste en que el problema es estructural y que afecta a buena parte de Catalunya. Municipios como Sant Cugat, Barcelona, Badalona, Hospitalet, Sitges o Esplugues también acumulan plazos muy superiores a los previstos legalmente. La diferencia es que el caso de Mataró se ha convertido en un ejemplo especialmente visible porque coincide con una ciudad inmersa en varios procesos de transformación urbana y con una evidente necesidad de incrementar el parque residencial.Los arquitectos achacan esta situación a una combinación de factores. Por un lado, la normativa urbanística es cada vez más compleja. En los planes generales se han ido añadiendo exigencias sobre accesibilidad, eficiencia energética, sostenibilidad, patrimonio, prevención de incendios o calidad arquitectónica que hacen mucho más laboriosa la revisión de los proyectos. Por otra parte, muchos ayuntamientos han perdido personal técnico durante los últimos años y no han podido sustituir a todas las jubilaciones. El resultado es que los propios arquitectos municipales deben asumir planeamiento urbanístico, disciplina, informes técnicos, patrimonio y licencias, con plantillas insuficientes para absorber el volumen de trabajo.Los municipios con más retrasos Sant Cugat del Vallès. Hasta 24 meses.Mataró. Entre 12 y 14 meses.Barcelona. Entre 10 y 12 meses.Sitges. Entre 10 y 12 meses.Badalona. Cerca de un año.L'Hospitalet de Llobregat. Cerca de un añoEsplugues de Llobregat. Entre 10 y 12 mesesOtras ciudades catalanas. De 6 meses a un año.(Fuente: COAC)Pero el sector considera que esta explicación, pese a ser cierta, no es suficiente. También denuncian una forma de entender la tramitación administrativa que, según explican, prioriza una interpretación excesivamente rígida de la normativa y convierte cualquier discrepancia técnica en semanas o meses adicionales de espera. Varios arquitectos explican que han terminado modificando proyectos con los que estaban plenamente de acuerdo simplemente porque discutir los criterios municipales significaba alargar aún más la obtención de la licencia.Uno de los profesionales entrevistados conoce esta realidad desde ambos lados del mostrador. Trabajó en el servicio de licencias de Mataró durante varios años antes de volver al ejercicio privado. Según su experiencia, el mayor cambio no es tanto normativo como cultural. “Antes la administración intentaba ayudar a encontrar soluciones manteniendo el rigor técnico. Ahora demasiado a menudo parece que la prioridad sea evitar cualquier riesgo, aunque esto implique alargar indefinidamente los plazos”. La consecuencia, asegura, es una administración cada vez más lenta y una relación mucho más distante entre los técnicos municipales y los profesionales que redactan sus proyectos.La presidenta del COAC insiste en que la solución no pasa por eliminar controles ni por rebajar las garantías urbanísticas. “Las licencias existen para que los edificios sean seguros, accesibles y cumplan la normativa. Esto es irrenunciable”, defiende. Lo que cuestiona es el modelo de tramitación. Según Bestraten, los servicios técnicos municipales han acabado asumiendo labores que podrían estar resueltas antes de que el proyecto llegara al Ayuntamiento. “Los arquitectos ya tenemos una responsabilidad civil muy elevada. Si, además, los colegios profesionales pueden revisar previamente la documentación, la administración puede concentrar sus esfuerzos en el control urbanístico y no al comprobar si falta un documento o justificación que podría haber sido validada antes.”Edificios en construccion (oficinas o viviendas) con obreros, paletas, en los aledaños de plaza glorias, barrio del poblenou, barcelona ;andamios, gruas, telas, pladurs,...Xavier Cervera / PropiasÉsta es la principal propuesta que el Colegio de Arquitectos ha trasladado tanto a la Generalitat como a los municipios: recuperar un sistema de visado técnico del proyecto básico que actúe como un primer filtro. No se trata, puntualiza Bestraten, de sustituir el control público, sino de evitar que los expedientes lleguen incompletos y queden meses a la espera por cuestiones formales. Según los cálculos del COAC, esta medida podría reducir significativamente los plazos de resolución y permitiría a los arquitectos municipales dedicarle más tiempo a aquellos aspectos que realmente requieren una valoración urbanística.La propuesta forma parte de un paquete más amplio de reformas. El Colegio plantea también reforzar las plantillas municipales, recuperar las consultas técnicas previas entre arquitectos y administración, simplificar la documentación en las obras de menor complejidad y, sobre todo, unificar criterios entre municipios. Esta última reclamación aparece de forma recurrente entre los profesionales. “No es lógico que un mismo proyecto sea perfectamente admisible en una ciudad y que en otra genere meses de requerimientos porque se interpreta distinto a un mismo artículo de la normativa”, explica uno de los arquitectos entrevistados. Esta disparidad, aseguran, genera una inseguridad jurídica que acaba perjudicando tanto a los profesionales como a los ciudadanos.Bestraten defiende que el COAC no pretende asumir competencias municipales, sino colaborar para que los ayuntamientos puedan recuperar unos plazos razonables. La entidad recuerda que dispone de cientos de arquitectos con experiencia que podrían reforzar temporalmente los servicios técnicos de los municipios más colapsados. “Los ayuntamientos pequeños no pueden competir salarialmente con el sector privado y tienen dificultades para cubrir plazas. Si no les ayudamos, este problema no hará más que crecer”, advierte.Otra de las preocupaciones del Colegio es el efecto que la burocracia está teniendo sobre la rehabilitación del parque construido. Catalunya tiene miles de edificios que necesitan intervenciones urgentes para mejorar su eficiencia energética, eliminar barreras arquitectónicas o garantizar su conservación. Buena parte de estas actuaciones cuentan, además, con ayudas públicas condicionadas a unos plazos muy estrictos. Cuando la licencia llega meses más tarde de lo previsto, muchas comunidades de propietarios corren el riesgo de perder las subvenciones o de aplazar indefinidamente las obras.Los arquitectos alertan de que esta situación también está alimentando otro preocupante fenómeno: el incremento de las obras ejecutadas sin autorización. No se trata, explican, de grandes promociones ilegales, sino de pequeñas reformas que algunos propietarios deciden iniciar cansados de esperar a una respuesta administrativa. Bestraten admite que ésta es una consecuencia indeseada pero comprensible. “Cuando el sistema deja de dar respuesta en un tiempo razonable, hay quien opta por asumir el riesgo. Y eso es malo para todos, porque las licencias existen precisamente para proteger el interés general.”Falta de personal técnicoLa situación en Mataró saltó a la arena política durante el pleno municipal celebrado el pasado 5 de junio. El grupo municipal de Junts llevó la cuestión al debate denunciando que los retrasos se habían convertido en un problema económico y social de primer orden. El concejal Xavier Font aseguró que los plazos actuales están frenando promociones de viviendas, dificultando la rehabilitación del parque inmobiliario y alejando inversiones privadas que podrían generar actividad económica y nuevos pisos en la ciudad.Font también cuestionó los resultados del convenio firmado en 2024 entre el Ayuntamiento y varios colegios profesionales para agilizar la tramitación de las licencias. Según el concejal, la prueba piloto había generado muchas expectativas pero, más de un año después, los profesionales seguían denunciando los mismos problemas. Durante su intervención reclamó un cambio de modelo y una colaboración mucho más efectiva con los colegios de arquitectos, aparejadores e ingenieros.La respuesta del gobierno municipal fue mucho más matizada. El concejal de Urbanismo, Sergi Morales, rechazó la idea de que el Ayuntamiento haya ignorado el problema y defendió que los actuales plazos son inferiores a los de hace dos años. Admitió, eso sí, que todavía están muy por encima de lo aceptable y que el servicio sigue sufriendo las consecuencias de la falta de personal técnico. Morales recordó que la marcha de varios profesionales obligó a reorganizar por completo el departamento, lo que provocó un empeoramiento temporal de los plazos.En lo que respecta al convenio con los colegios profesionales, el concejal explicó que su aplicación está resultando mucho más compleja de lo previsto. El Ayuntamiento trabaja con más de una treintena de tipologías distintas de licencias y cada procedimiento requiere comprobaciones específicas que dificultan la implantación de un modelo homogéneo de verificación externa. Pese a estas dificultades, aseguró que la colaboración con los colegios sigue abierta y que el consistorio mantiene la voluntad de desplegar herramientas que permitan reducir los plazos.Entre estas medidas se encuentra la implantación de consultas previas telemáticas para que los arquitectos puedan plantear dudas antes de presentar los proyectos, la digitalización de procedimientos internos e incluso la exploración de herramientas de inteligencia artificial que ayuden a automatizar determinadas comprobaciones documentales. Según el gobierno municipal, estas iniciativas deberían empezar a dar resultados de forma progresiva durante los próximos meses.Sin embargo, las explicaciones del consistorio no convencen a los profesionales. La mayoría reconoce que la carencia de personal es un factor determinante, pero consideran que no explica por sí sola una situación que se arrastra desde hace años. “El problema no es sólo de recursos, sino de modelo”, resume un arquitecto. Otro añade una reflexión que sintetiza el malestar del sector: “Hemos normalizado que una licencia tarde un año, y esto no es normal en ninguna administración moderna.”Pedir más vivienda y obstaculizar las licenciasÉste es probablemente el núcleo del debate. Nadie discute que la Administración deba controlar el cumplimiento de la normativa. Tampoco que los proyectos tengan que superar una rigurosa revisión antes de ejecutarse. Lo que cuestionan arquitectos, promotores y el propio COAC es que ese control se haya convertido en un proceso tan lento que acaba produciendo el efecto contrario al que se busca. Una promoción que no se construye no genera viviendas. Una rehabilitación que queda detenida mantiene un edificio en peores condiciones. Una inversión que se va a otro municipio es una oportunidad perdida para la ciudad.Mataró no es la única ciudad que afronta este problema, pero su caso ejemplifica una contradicción que se repite en todo el país. La emergencia habitacional no se resolverá sólo construyendo más. También será necesario construir mejor y, sobre todo, construir a tiempo. Porque mientras un expediente espera meses sobre una mesa, los precios siguen subiendo, las familias siguen buscando vivienda y las oportunidades de inversión siguen marchando hacia municipios donde el tiempo de la administración se parece un poco más al tiempo de la realidad.La Generalitat propone una soluciónLa Generalitat ha anunciado un conjunto de medidas para reducir de forma significativa los plazos de concesión de las licencias de obra, con el objetivo de pasar de los actuales nueve o doce meses de media a aproximadamente un mes. La reforma contempla la creación de un procedimiento simplificado basado en certificados de conformidad urbanística y técnica emitidos por Entidades Colaboradoras de la Administración Urbanística (ECAU), que asumirán la validación técnica de los proyectos. Asimismo, se refuerza el principio de corresponsabilidad de los promotores, se reduce la carga administrativa de los ayuntamientos, se impulsa el silencio administrativo positivo en determinados trámites y se crea un portal público para realizar el seguimiento de los plazos de tramitación de las licencias. Con estas actuaciones, el Govern pretende agilizar la construcción de vivienda y facilitar el desarrollo de proyectos urbanísticos e industriales, manteniendo las garantías de cumplimiento de la normativa vigente.Corresponsal de La Vanguardia en el Barcelonès Norte y corresponsal y responsable de la edición local de La Vanguardia en el Maresme. @fedecedo