NoticiaLa abogada Nora Pabón Gómez responde dudas e inquietudes de los lectores sobre temas de propiedad horizontal.Entrada a conjuntos de apartamentos en Colombia Foto: IA/ GeminiABOGADA - ASESORA EXTERNA11.07.2026 02:05 Actualizado: 11.07.2026 02:05
Con ocasión de los 35 años de la Constitución Política de 1991, numerosos análisis han destacado su trascendencia en todos los ámbitos de la vida nacional. Quiero aprovechar esta conmemoración para resaltar su importancia como fundamento del actual Derecho Inmobiliario Colombiano y, en especial, de la planeación territorial, el derecho urbanístico y el régimen de propiedad horizontal. LEA TAMBIÉN Uno de sus aportes más trascendentales, aunque no siempre suficientemente reconocido, fue sentar las bases del moderno derecho urbanístico y transformar la relación entre los ciudadanos, el suelo y las autoridades públicas. La Constitución estableció principios que hoy orientan la planeación territorial y la gestión urbana.Muchos de estos conceptos ya habían sido introducidos por la Ley 9.ª de 1989, conocida como la Ley de Reforma Urbana. Sin embargo, su aplicación encontraba limitaciones dentro del marco constitucional anterior. Fue la Constitución de 1991 la que elevó estos principios a rango superior y permitió su posterior desarrollo mediante leyes y decisiones judiciales.Entre sus principales innovaciones se encuentra la facultad otorgada a los concejos distritales y municipales para reglamentar los usos del suelo. A partir de este nuevo marco constitucional se expidieron normas fundamentales como las Leyes 99 de 1993, 142 de 1994, 152 de 1994 y, especialmente, la Ley 388 de 1997, que consolidó los planes de ordenamiento territorial como instrumentos esenciales para el desarrollo de las ciudades y, además, asignó en determinados casos a los curadores urbanos la función pública de expedir licencias urbanísticas.La Constitución también elevó a la categoría de derechos constitucionales materias que antes tenían un tratamiento principalmente legal. El derecho a un ambiente sano, al espacio público, a una vivienda digna, a los servicios públicos y a la protección del patrimonio pasaron a convertirse en compromisos directos del Estado.Apartamentos Foto:CanvaIgualmente, reafirmó la protección de la propiedad privada y de los derechos adquiridos, precisando que la propiedad cumple una función social que implica obligaciones y que le es inherente una función ecológica. Asimismo, estableció que la expropiación por motivos de utilidad pública o interés social solo procede con las garantías constitucionales y la correspondiente indemnización. De igual manera, autorizó la participación de las entidades públicas en las plusvalías generadas por las actuaciones urbanísticas.Otro de sus grandes avances fue fortalecer la participación ciudadana en los procesos de planeación y consolidar mecanismos de protección de los derechos fundamentales como la acción de tutela, las acciones populares y de cumplimiento, el derecho de petición, el debido proceso y el principio de buena fe.Sobre estos fundamentos se construyó buena parte del derecho urbanístico colombiano. La Ley 388 de 1997 desarrolló principios como la función social y ecológica de la propiedad, la prevalencia del interés general y la distribución equitativa de cargas y beneficios, buscando que las decisiones de ordenamiento territorial no impongan cargas desproporcionadas a determinados propietarios cuando los beneficios favorecen a toda la comunidad.La Constitución también impulsó la actualización del régimen de propiedad horizontal mediante la Ley 675 de 2001, que incorporó principios como la convivencia pacífica, la solidaridad, el respeto por la dignidad humana, el debido proceso y la armonización de este régimen con el ordenamiento urbanístico.En este proceso ha sido igualmente determinante la labor de la Corte Constitucional, de origen en la misma Constitución, cuya jurisprudencia ha precisado el alcance de estos principios y fortalecido la protección de los derechos fundamentales relacionados con el urbanismo, la propiedad privada y la convivencia en las copropiedades.Treinta y cinco años después, el balance es ampliamente positivo. La Constitución permitió transformar la planeación territorial y crear instrumentos para promover ciudades más organizadas, participativas y sostenibles. Sin embargo, aún persisten actuaciones administrativas que desconocen derechos adquiridos, afectan el principio de igualdad o imponen limitaciones a la propiedad sin reconocer las compensaciones previstas por el ordenamiento jurídico.En ocasiones se interpreta erróneamente la función social de la propiedad como una autorización para desconocer los derechos de sus titulares. No fue esa la intención del Constituyente. La Constitución nunca planteó una oposición entre el interés general y la propiedad privada; por el contrario, diseñó un modelo de equilibrio en el cual el desarrollo urbano puede exigir restricciones al ejercicio de la propiedad, pero siempre dentro del respeto por la seguridad jurídica, el debido proceso y las garantías constitucionales.Entrada a conjuntos de apartamentos en Colombia Foto:IA/ GeminiEse equilibrio entre el interés general y los derechos particulares constituye uno de los mayores legados de la Constitución de 1991 y sigue siendo un principio esencial para el desarrollo de nuestras ciudades.He tenido el privilegio de vivir esta evolución desde distintos escenarios: participando en el estudio de normas que desarrollaron los principios constitucionales; desde la docencia universitaria, con una de las primeras cátedras de Normatividad Urbana en las Universidades Nacional y de los Andes; mediante la capacitación de curadores urbanos, notarios, registradores, autoridades, empresarios y administradores de propiedad horizontal; y durante más de treinta y tres años a través de esta columna jurídica.También he tenido la fortuna de aprender de juristas y profesionales que fueron verdaderos pioneros en estas materias, como Luis Ricardo Paredes Mansfield, Óscar Borrero Ochoa, Carlos Niño Murcia, Álvaro Mejía Pavony y Hans Rotter, quienes fortalecieron mi convicción de que el éxito de cualquier proyecto urbanístico depende, ante todo, del respeto por la Constitución y por las normas que de ella se derivan.Hoy continúo y complemento esa labor con la asesoría legal y mediante el portal InmobiliarioAlDía.com, del cual soy cofundadora, dedicado a divulgar información jurídica y técnica sobre el sector inmobiliario, la construcción y la propiedad horizontal.La conmemoración de los 35 años de la Constitución de 1991 representa mucho más que el aniversario de una reforma constitucional. Es la oportunidad de reconocer una transformación profunda en la manera de entender el territorio, la propiedad y el desarrollo de nuestras ciudades.La mejor manera de conmemorar este aniversario, no consiste en reformar permanentemente ni de fondo la Constitución, sino en defender sus principios, preservar su estructura y hacer efectivo su cumplimiento.ConsultasPara sus consultas envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com. Los artículos nuevos se publican cada sábado. Si quiere ver el artículo más reciente o los artículos anteriores, consulte en https://www.eltiempo.com/noticias/nora-pabon-gomez LEA TAMBIÉN LEA TAMBIÉN Sigue toda la información de Economía en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal.
