25 años de la Ley 675 de 2001: una norma que se mantiene sólida y firme

NoticiaLa abogada Nora Pabón Gómez responde dudas e inquietudes de los lectores sobre temas de propiedad horizontal.Conjunto cerrado en Colombia Foto: Generada con IA/ GeminiABOGADA - ASESORA EXTERNA01.08.2026 03:52 Actualizado: 01.08.2026 03:52

El próximo 3 de agosto se cumplen veinticinco años de la expedición y publicación de la Ley 675 de 2001, norma que unificó el régimen de propiedad horizontal en Colombia y sustituyó las diferentes disposiciones que durante más de cincuenta años regularon esta materia.Hasta entonces coexistían la Ley 182 de 1948, fundamental para el desarrollo inicial de la propiedad horizontal, especialmente en edificaciones residenciales; la Ley 16 de 1985, que introdujo importantes innovaciones, entre ellas la personería jurídica en la propiedad horizontal y un sistema de decisiones que eliminó la exigencia de unanimidad para la asamblea; y la Ley 428 de 1998, aplicable a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, principalmente en condominios de casas.A estas normas se sumó el Decreto 1365 de 1986, una reglamentación amplia, clara y técnicamente sólida que permitió armonizar los distintos regímenes existentes y resolver muchas de las dificultades derivadas de su aplicación.Asambleas Foto:iStockLa necesidad de una nueva leyLa unificación de estos regímenes fue una de las principales razones que impulsó la expedición de la Ley 675 de 2001. Sin embargo, la verdadera justificación surgió con la Constitución Política de 1991, que transformó profundamente la concepción del urbanismo, fortaleció la protección de los derechos fundamentales y otorgó nuevas competencias a los municipios para regular el uso del suelo.Posteriormente se expidieron normas tan importantes como la Ley 99 de 1993 sobre medio ambiente y la Ley 388 de 1997 sobre ordenamiento territorial, que consolidaron un nuevo modelo de desarrollo urbano. En ese contexto resultaba evidente que el régimen de propiedad horizontal también debía actualizarse.Desde esta misma columna, que publico desde 1993, insistí durante varios años en la necesidad de revisar y unificar la legislación vigente.En ese momento no fue fácil convencer a las entidades públicas ni a los legisladores de la importancia de emprender esta reforma.Asambleas de propietarios Foto:iStockLa expedición de la Ley 675El acelerado crecimiento de las ciudades, la aparición de edificaciones cada vez más complejas y el desarrollo de proyectos comerciales, empresariales y de uso mixto exigían un régimen jurídico más moderno.La iniciativa surgió del entonces Ministerio de Desarrollo Económico, después de un prolongado trabajo académico y técnico en el que participaron abogados del Ministerio, Fedelonjas, las Lonjas de Propiedad Raíz y unos pocos abogados que desde años atrás estudiábamos esta materia y asesorábamos a entidades públicas, constructores y copropiedades.Fue un proceso construido sobre el consenso jurídico y técnico, al que también contribuyeron ingenieros y arquitectos con amplia experiencia en su contribución a la elaboración de reglamentos de propiedad horizontal. Tuve igualmente la oportunidad de estudiar y seguir esta transformación desde la docencia en varias universidades, principalmente las universidades Nacional y de los Andes.Después de varios intentos legislativos fue expedida la Ley 675 de 2001. Aunque derogó las normas anteriores, conservó los principios que habían demostrado su eficacia, incorporó las innovaciones que requería el país especialmente las derivadas de la Constitución Política y sus Decretos Reglamentarios y reguló de manera integral las parcelaciones y las unidades inmobiliarias cerradas.Tuve el privilegio de participar en su elaboración y desde entonces he dedicado buena parte de mi ejercicio profesional al estudio, aplicación y divulgación de esta Ley, asesorando desde mi oficina , a constructores, administradores, consejos de administración, propietarios y entidades públicas y privadas.Parqueaderos en los conjuntos cerrados. Foto:iStockDivulgación y capacitaciónLa expedición de la Ley dio inicio a un amplio proceso de divulgación y capacitación dirigido a administradores, curadores urbanos, oficinas de planeación, notarios, registradores, vendedores de finca raíz y demás profesionales vinculados con la propiedad horizontal.Varios abogados fuimos invitados inicialmente por el Gobierno Nacional y posteriormente por el sector privado para desarrollar estos programas de capacitación.Fue pionero en este proceso el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá, presidido por el doctor Germán Molano Baquero, que impulsó el estudio y la enseñanza de la nueva legislación y abrió el camino para la creación de otros gremios especializados.Durante estos años también tuve la oportunidad de publicar mis libros de manera individual y con otros tratadistas e incorporar el estudio de la Ley 675 en diferentes programas universitarios y académicos.Al mismo tiempo, diversos artículos de la Ley fueron demandados ante la Corte Constitucional. Las decisiones de exequibilidad, con algunas precisiones, fortalecieron su solidez jurídica y facilitaron su interpretación.Imagen de Asambleas de copropietarios Foto:Generada con IA/ GeminiUna ley que ha evolucionado con la sociedadUno de los mayores logros de la Ley 675 ha sido consolidar una verdadera cultura de propiedad horizontal. Hoy existe mayor conocimiento de los derechos y deberes de propietarios y residentes; los administradores son cada vez más profesionalizados; los consejos de administración y los revisores fiscales desempeñan un papel más activo, y han surgido nuevos gremios y espacios académicos dedicados a esta materia.Durante estos veinticinco años la estructura de la Ley ha permanecido intacta en su estructura y contenido , pero su aplicación ha evolucionado de manera significativa.A ella se han incorporado numerosas disposiciones que complementan su régimen, entre ellas el Código General del Proceso, el Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, protección de datos personales, accesibilidad para personas con discapacidad, seguridad y salud en el trabajo, ruidos, trabajo en alturas, ascensores, sostenibilidad ambiental y seguridad de las edificaciones, especialmente después de la expedición de la Ley de Vivienda Segura.Estas normas no modificaron la esencia de la Ley 675, pero ampliaron el marco jurídico dentro del cual hoy deben administrarse las copropiedades.La pandemia del COVID-19 marcó un punto de inflexión en la administración de la propiedad. Foto:canvaLos nuevos desafíosLa pandemia ocasionada por la COVID-19 marcó un punto de inflexión en la administración de la propiedad horizontal.Las asambleas no presenciales y mixtas, la utilización de plataformas tecnológicas, los protocolos de bioseguridad y las nuevas formas de trabajo demostraron que la administración podía adaptarse rápidamente a circunstancias excepcionales.Superada la emergencia sanitaria, muchos de esos cambios permanecieron. Hoy la digitalización de la administración, las reuniones virtuales, el trabajo remoto, la inteligencia artificial, los sistemas inteligentes de seguridad que sirven de apoyo a las compañías de vigilancia y seguridad privada , y el tratamiento de datos personales hacen parte de la gestión cotidiana de muchas copropiedades.Otro de los grandes retos ha sido el crecimiento de la vivienda turística. Aunque representa una alternativa legítima para muchos propietarios, también ha generado importantes debates sobre convivencia, seguridad y destinación de los inmuebles, además del cumplimiento de las normas que regulan esta actividad.Igualmente han cobrado especial importancia la sostenibilidad de las edificaciones, la protección del medio ambiente, la accesibilidad para las personas con discapacidad y la convivencia con los animales de compañía.Todos estos cambios demuestran que la principal fortaleza de la Ley 675 radica en la solidez de sus principios, que han permitido adaptar su aplicación a nuevas realidades sin necesidad de modificar su estructura.Edificio de apartamentos Foto:Generada con IA/ Gemini¿Es necesaria una reforma?Durante estos veinticinco años se han presentado varios proyectos de reforma a la Ley 675. Entre los más conocidos se encuentran los proyectos 120 de 2015, 131 de 2016 y 301 de 2020 ( 611 de 2021 Senado ), además de iniciativas posteriores en cuyo estudio tuve oportunidad de participar ; todas han fracasado en su intento.En diferentes ocasiones, cuando fui consultada por Fedelonjas, el Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal, otros gremios y algunos congresistas, manifesté que la Ley debe conservarse en su estructura y que guardando la unidad de materia no se debe tratar de incluir en su texto, previsiones que, aunque se relacionan con las copropiedades, aunque la hayan modificado, o complementado en algunos aspecto, son propias de otras materias. De igual manera insisto en que la mayoría de los artículos que se han pretendido reformar de la Ley , pueden ser regulados en los reglamentos de propiedad horizontal pero no en aquella. Considero que una modificación estructural podría afectar la estabilidad de un régimen que ha demostrado su eficacia durante un cuarto de siglo. Más conveniente resulta trabajar en temas adicionales y complementarios que favorecerían la actividad de administradores y consejos, y continuar desarrollando la interpretación jurisprudencial, preservando la coherencia de la Ley y la flexibilidad que necesitan quienes administran diariamente las copropiedades.Conjunto cerrado Foto:ProperixUn balance después de veinticinco añosSi se hace un balance de este cuarto de siglo, puede afirmarse que la Ley 675 ha superado satisfactoriamente la prueba del tiempo.La jurisprudencia constitucional ha contribuido a consolidarla; nuevas normas han complementado su aplicación; la sociedad ha cambiado profundamente; la tecnología ha transformado la administración de los edificios y conjuntos, y han surgido nuevos desafíos como la digitalización, y la inteligencia artificial.Sin embargo, la Ley conserva los principios que inspiraron su expedición: garantizar una adecuada administración de las copropiedades, promover la convivencia, proteger la seguridad de los propietarios, residentes, ocupantes y usuarios y contribuir al desarrollo ordenado de nuestras ciudades y municipios.En lo personal, estos veinticinco años también han significado un permanente ejercicio de estudio, investigación, docencia y periodismo jurídico. He continuado escribiendo libros, enseñando en distintas universidades y participando en la capacitación de administradores, constructores, consejos de administración y demás actores de la propiedad horizontal.Ha sido igualmente un privilegio mantener desde 1993 esta columna en EL TIEMPO y, posteriormente, dirigir el Portal InmobiliarioAlDía.com, convencida de que el conocimiento jurídico solo cumple plenamente su función cuando se comparte con un lenguaje claro y útil para la comunidad.La Ley 675 ha cumplido veinticinco años sin ser remplazada ni reformada en su estructura , porque fue construida sobre principios sólidos. La sociedad, la tecnología y la forma de administrar cambiaron . Sin embargo, la Ley ha sabido responder a esos desafíos gracias a la interpretación, la reglamentación y la jurisprudencia, sin perder su esencia. Esa, precisamente, considero que es su mayor fortaleza. Conjunto cerrado Foto:ProperixConsultas Para sus consultas envíe su pregunta, muy concreta y sin anexos, al correo: redaccioneconomicas@eltiempo.com. LEA TAMBIÉN LEA TAMBIÉN Sigue toda la información de Economía en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal.