Actualizado Lunes,
julio
01:44Los grandes fondos de inversi�n llegaron a Espa�a cuando los cad�veres inmobiliarios de la crisis de 2008 todav�a estaban humeantes. El sector se hab�a venido abajo y lo poco que quedaba de �l necesitaba capital para tratar de sostenerse. Los fondos ten�an dinero e iniciaron su desembarco all� por los a�os 2012-2013. Han pasado 14 a�os de aquello y muchas de las grandes firmas que entraron al ladrillo patrio entonces, comprando ingentes carteras de viviendas para alquilar y convirti�ndose en los mayores caseros del pa�s, ahora se est�n retirando, dejando paso a una reconfiguraci�n del mercado cuyo alcance se cuantifica en miles de millones de euros en transacciones y miles de casas en venta.La operaci�n salida lleva varios meses en marcha y grandes fondos como Blackstone, Cerberus o Greystar protagonizan las principales operaciones. A grandes rasgos, sacan al mercado sus edificios de vivienda en alquiler para ponerlos a la venta, completar la desinversi�n y recoger ganancias en un momento todav�a muy bueno para el sector inmobiliario nacional. Las fuentes consultadas explican que se trata del repliegue natural de este tipo de fondos una vez que dan por cumplido su ciclo inversor, pero admiten tambi�n que est� siendo un proceso muy particular que se est� llevando a cabo mediante dos estrategias.De un lado, lo que en el sector se conoce como fondos core, esto es, aseguradoras, fondos de pensiones o de infraestructuras, que tienen perfiles m�s conservadores y una vocaci�n de largo plazo, compran los edificios para quedarse con su gesti�n y explotar el activo. Este tipo de inversores busca un producto ya estabilizado, con inquilinos a los que mantienen los contratos para asegurarse unos ingresos y unos retornos durante m�s tiempo. Seg�n fuentes del mercado, pueden comprar con una rentabilidad inicial del 4% y acabar con una media de retorno entre el 6% y el 7%.La segunda estrategia, y la m�s novedosa, se ha dado en llamar privatizaci�n, que nada tiene que ver con cambiar el r�gimen de las casas de p�blico a privado, sino que adapta el t�rmino anglosaj�n que designa la venta individualizada de las viviendas que componen los edificios adquiridos. Los compradores interesados son fondos de valor a�adido (value add, en la jerga) que buscan retornos de hasta el 14% o 15%. En este grupo se enmarca, por ejemplo, el movimiento de Blackstone para deshacerse de su socimi Testa, con m�s de 8.000 viviendas en cartera, o el proceso de Meridia con el complejo madrile�o Skypark Valdebebas que adquiri� a la firma estadounidense Hines.Susana Rodr�guez, CCO y directora ejecutiva de Living en la consultora inmobiliaria Savills, prefiere hablar de estos movimientos como una 'operaci�n relevo', en lugar de una 'operaci�n salida'. "Lo que hay es rotaci�n de capital y esto se ve en el volumen transaccionado", responde a preguntas de EL MUNDO. Seg�n datos de la firma -una de las mayores consultoras inmobiliarias en Espa�a que acaba de crear, adem�s, una unidad espec�fica para abordar las operaciones de venta unitaria en el pa�s-, las operaciones de inversi�n en las que se pasa a privatizaci�n suman 1.600 millones de euros entre el a�o pasado y lo que va de este, un 27% del total de la inversi�n en residencial en alquiler en los �ltimos 18 meses. Y la cifra seguir� subiendo porque del total de inversi�n en residencial en alquiler que est� en juego en estos momentos, unos 4.000 millones de euros con las transacciones en curso, un 35% tiene potencial de privatizaci�n. Unos 1.400 millones en total.Mar�a Mayoral, directora senior de Inversi�n Residencial en la consultora CBRE, admite que esta tendencia "est� redefiniendo la lectura tradicional del pipeline de alquiler" y que, aunque existen en torno a 40.000 viviendas construidas para alquiler (BTR) previstas hasta 2028, una cifra similar podr�a salir del parque mediante privatizaci�n.Como consecuencia de esa privatizaci�n, en el mercado se incrementa el stock de vivienda en venta, pero se destruye parte del stock de producto en alquiler profesionalizado, precisamente en un momento de m�xima necesidad de oferta ante una demanda desbordante.La tendencia que ahora se abre paso en Espa�a se ha consolidado ya en Europa, donde se prima obtener la mayor rentabilidad posible frente a la gesti�n de rentas a largo plazo. Seg�n Mayoral, el auge de la venta de grandes carteras de vivienda una a una "est� impulsado por el buen comportamiento de los precios de compraventa y por la incertidumbre normativa". Desde su perspectiva, m�s que una desinversi�n acelerada de los grandes fondos, estamos ante una optimizaci�n en la asignaci�n de capital. "La combinaci�n de tipos de inter�s m�s elevados, el encarecimiento significativo de la financiaci�n, una mayor intervenci�n regulatoria en determinados mercados (especialmente en materia de limitaci�n de rentas) e inseguridad jur�dica y, al mismo tiempo, un fuerte crecimiento de los precios de venta de la vivienda, ha llevado a muchos inversores institucionales a replantear sus estrategias", a�ade.Qui�n compra y qjui�n vendeEl 100% de los vendedores en las operaciones de privatizaci�n son fondos internacionales. De estos, pr�cticamente todos mantienen e incrementan su actividad en inversi�n inmobiliaria en Espa�a con un giro hacia el desarrollo de proyectos asequibles. En cuanto a los compradores que optan por la privatizaci�n, el 77% es internacional y el 23% nacional, con perfil value add.Rodr�guez comparte tambi�n que el perfil mayoritario de inversi�n en residencial de alquiler es core, si bien actualmente en un mismo proceso pueden competir fondos core para mantener el activo en alquiler y fondos value add enfocados en la venta unitaria. "La privatizaci�n interesa cuando existe uno de estos tres casos: cuando el diferencial de precio ofrece un margen suficiente frente al alquiler; cuando se trata de edificios o viviendas antiguas que no cumplen con los criterios ESG exigidos por los inversores m�s conservadores; o cuando los activos se ubican en mercados donde, a pesar del fuerte inter�s inversor, el marco regulatorio est� actuando como un factor de expulsi�n", explica. El caso m�s representativo de esto �ltimo es Catalu�a, donde se vieron los primeros retazos de esta tendencia. All� hace un a�o que el fondo alem�n Patrizia inici� su repliegue poniendo a la venta gran parte de la cartera de 1.500 viviendas en alquiler que hab�a adquirido dos a�os atr�s a la promotora catalana BeCorp.
